La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire

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La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire : Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété. Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JCP G 1999 IV 1762). Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité.

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire : Il est fréquent que les lots de coproprié

La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire

Il est fréquent que les lots de copropriété fassent l’objet d’une location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres.

En vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété le copropriétaire bailleur est, en principe,  directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire.

En effet, il doit veiller à ce que ce dernier, auquel il n'a pu, par le bail, transmettre plus de droits qu'il n'en possède lui-même pour la jouissance du lot, respecte aussi bien les obligations générales de voisinage que les prescriptions du règlement de copropriété.

Il incombe donc au copropriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s'assurant que leurs activités sont compatibles avec la destination contractuelle des locaux prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 mars 1999 : JCP G 1999 IV 1762).

Dans cet article, il s’agira de préciser les cas dans lesquels le copropriétaire peut engager sa responsabilité du fait de son locataire puis dans un second temps de rappeler quelques règles concernant le régime de l’action en responsabilité.

I-             Les cas de responsabilités du copropriétaire du fait de son locataire :

Tout d’abord, le copropriétaire bailleur est responsable de l'inobservation, par le locataire, des dispositions du règlement de copropriété relatives à l'affectation des lieux.

Quelles que soient les clauses du bail, celui-ci ne saurait aller à l'encontre du règlement.

Dès lors, une utilisation des locaux non conforme à la destination prévue par le règlement en fait rejaillir la responsabilité sur le copropriétaire bailleur (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151262) ;

Ainsi, le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable du dommage causé aux autres copropriétaires et occupants à titre régulier de l'immeuble en copropriété du fait de la violation par le locataire de son lot du règlement de copropriété, comme s'il avait contrevenu personnellement à celui-ci, sauf recours contre le locataire.

Dès lors que l'activité du locataire génératrice du trouble de jouissance est exercée dans son lot, le bailleur en répond. 

De même, le copropriétaire bailleur est également responsable de l'inobservation, par le locataire, des obligations générales de voisinage, au même titre que des obligations prévues dans le règlement de copropriété à propos des modalités de jouissance des parties privatives et communes (CA Paris, 14 juin 2001 : JurisData  n° 2001-151263).

A titre d’exemples, la responsabilité du copropriétaire a été engagée vis-à-vis du syndic ou des autres copropriétaires à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d'appareils installés par lui dans les lieux loués (CA Paris, 5 mai 1999 : JurisData  n°1999-022722 – CA Paris 13 juin 2011 : JuriData n° 2001-146801).

De même, un copropriétaire a été tenu de réparer le préjudice subi par le syndicat du fait de l'exercice d'une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété (CA Paris, 12 sept. 2001 : JurisData : n° 2001-152212).

Par ailleurs, étant directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire a le devoir d’intervenir pour que  celui-ci respecte les obligations qui lui incombent.

A défaut, son inaction revêt un caractère fautif, génératrice du préjudice supplémentaire supporté par le syndicat ou l'un de ses membres.

 

II-           L’action en responsabilité :

  • Sur la qualité à agir :

Conformément aux règles applicables dans le contentieux de la copropriété, les actions à l'encontre du copropriétaire- bailleur à raison du comportement de son locataire peuvent être engagées soit par le syndicat agissant sur le fondement de l'article 15 de la loi de 1965, soit par un ou des copropriétaires, soit même conjointement par le syndicat et l'un de ses membres (CA Paris, 31 mai 2000 : JurisData n° 2000-118253).

Si le copropriétaire ne fait pas respecter par ses locataires le règlement de copropriété, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété.

Mais, sa responsabilité devient quasi délictuelle envers les locataires d’autres lots affectés par les troubles provenant du local donné en location.

  • Le défendeur :

La personne qui engage l'action en vue de faire cesser les troubles ou dommages provoqués par un locataire et d'obtenir, le cas échéant, une indemnisation, a le choix entre trois solutions.

Tout d’abord, il peut agir directement contre le copropriétaire bailleur.

Sur ce fondement, le copropriétaire peut par exemple être condamné à ne pas laisser poursuivre l’exploitation par le locataire d’un commerce non conforme au règlement de copropriété (Cass 3è civ 18 novembre 1992 Loyers et copr 1993 comm 68).

De même, il peut être condamné à faire cesser l’occupation commerciale des locaux loués prévus à usage d’habitation (CA Paris 23ème ch 30 avril 1990 : JurisData n°1990-023935). 

Ensuite, Le syndicat – ou le copropriétaire qui subit un préjudice personnel – peut également agir directement à l'encontre du locataire auteur des dommages ou de la violation du règlement de copropriété qui s'impose pourtant à lui (CA Paris 14 juin 2001 : JurisData n° 2001-151263).  

Par exemple, la responsabilité du locataire à l'égard d'un copropriétaire ou d'un autre locataire peut être engagée sur un fondement quasi délictuel en raison des nuisances de son exploitation commerciale (CA Paris 21 novembre 2001 : JurisData n° 2001-15965), ou de travaux sur parties communes sans autorisation (CA Paris 10 janvier 2008 : JurisData n° 2008-351978).

Par ailleurs, en cas de carence du copropriétaire bailleur à mettre fin aux infractions de son locataire au règlement de copropriété, le syndicat est fondé, par l'action oblique, à obtenir la résiliation du bail (CA Paris 22 février 2007 : JurisData n° 2007-330842).

Enfin, le copropriétaire bailleur devant répondre du comportement de son locataire se trouve donc lui-même en faute à l'égard du syndicat ou des autres copropriétaires si le preneur ne respecte pas ses propres obligations vis-à-vis de la collectivité. La responsabilité du préjudice constaté est ainsi partagée, permettant de réclamer la condamnation in solidum du bailleur et du locataire (CA Paris 12 septembre 2001 : JurisData n° 2001-152212).

  • Sur la prescription :

Le délai pour agir à l'encontre du copropriétaire bailleur ou de son locataire est de dix ans, conformément à la règle posée par l'article 42, alinéa 1 de la loi de 1965.

 

Joan DRAY
Avocat à la Cour
joanadray@gmail.com

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1 Publié par Visiteur
17/03/2013 12:53

bonjour, le mécanisme des toilettes de mon locataire est en panne la réparation est elle à la charge du propriétaire ou du locataire
merci cordialement

2 Publié par Visiteur
19/02/2014 11:45

Bonjour Maitre Dray, je suis copropriétaire qui habite mon logement comme résidence principale et j ai eu des problèmes avec mon voisin qui fait de la musique.
Tout les sites que je consulte dise le contraire de ce que vous affirmé sur La responsabilité du copropriétaire du fait de son locataire
Article 1725 du code civil
Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Pouvez vous m expliqué

joseph, Metz

3 Publié par Visiteur
08/08/2014 01:34

Bonjour Maitre Dray. Un incendie au dernier étage de l'immeuble ou nous habitons, nous empêche par arrêté préfectoral de regagner notre domicile. Nous sommes locataire et aimerions savoir si le propriétaire est obligé de nous trouver un autre logement dans les environs, ou si ce n'est pas une obligation ?

4 Publié par Visiteur
04/01/2015 09:28

Bonjour
Mon locataire à abimer légèrement ( peinture ) la porte d'entrée du voisin en déménageant.
Le voisin m'a contacté pour se plaindre, je voudrais savoir à qui incombe la responsabilité merci?
A Zouaki

5 Publié par Visiteur
28/06/2015 16:55

Bonjour
Je suis locataire, mes voisins ne respecte pas le règlement de l'immeuble. J'en ai parler au propriétaire qui a refait une feuille de règlement. Ils on respecte deux jours et ils recommencent a faire comme avant. Que peut ton faire? Le propriétaire me dit qu'il ne peut pas les virer pourtant il voudrait bien.

6 Publié par Visiteur
05/09/2015 13:29

je suis locataire, dernierement j'ai été injuriée et menacée de mort par un voisin a qui j'avais demandé de ne plus se garer devant l'entrée de mon jardin.J'ai porté plainte .
Je ne suis pas tranquille car a la moindre occasion il me nargue.
Ai - je la possibilité de quitter mon logement sans préavis ??????
Quels sont mes droits MERCI

7 Publié par Visiteur
12/09/2015 06:10

Cher Maître,

Dans le but de se dégager de sa responsabilité, quelle attitude le propriétaire doit-il adopter lors d'une infraction par son locataire au règlement de copropriété et aux règle d'urbanisme (dans le cas d'une construction illicite ou d'une modification de façade)?

Bien à vous

8 Publié par Visiteur
15/06/2016 18:24

Maitre, le copropriétaire de l'immeuble loue un local commercial pour un une activité de bouche(restauration) .
Locaux non équipés à cet effet..:(eau, alimentation depuis les toilettes dans un bac dans la pièce unique de vente et restauration..)
le locataire a décidé de placer un fourreau depuisla Hotte (pour extraction des graisses et des fumées) dans un conduit de cheminée des communs(conduit qui passe également dans une partie de mes privatifs au grenier ) . Sans autorisation de la copropriété.. (moi copropriétaire )PS/Cheminée condamné depuis plus de 30ans . tout ceci -sans effectuer:
-d'étude de ce conduit ,d'intervention d'un professionnel et ramonage.., et autres (Travaux ce jour effectués par de petites mains aucun professionnels!!
A tenté déjà de placer ce fourreau, (l'angle droit depuis son local pour atteindre le conduit l’empêche de monter le fourreau jusqu'au toit). E n absence de mon autorisation de copropriétaire il ne peut accéder au toit, depuis le grenier ma partie privative.. Alors il a décidé de placer (tout de même) ce fourreau dans son ouverture (l'ouverture effectuée dans le mur des communs sans autorisation ). Graisses et fumées s'évaporeront,de fait, en suivant le conduit.. Dangers pour mes locataires et les occupants de "feu de cheminée"..
Il a branché une bouteille de gaz à son fourneau, visible, non abrité dans un local..ou habitacle
Le compteur se trouve dans les parties communes de l'immeuble(est-ce réglementaire pour cette activité )
et il n'a de cesse de disjoncter .. et doit en permanence rentrer dans le couloir se rendre au troisième pour réenclencher celui-ci.. (nuisances pour les locataires..)..
Le coup de poing (d'arrêt électrique) a été installé par ces "petites mains.."
Aucun travaux effectués par professionnels dans ce local ou la clientèle et les occupants de l’immeuble sont potentiellement mis face à des risques...de toute sortes de ce fait..
Dans la demande au service de sécurité de la ville il indique(en absence de faire passer son fourreau, utiliser des charbons dans sa hotte...!! la hotte est -elle compatible,car inchangé .). EN parallèle, il poursuit à vouloir évacuer depuis le conduit cheminée, car ces jours il a effectué un trou dans le faux_plafond pour y passer le conduit de la hotte direction les toilettes accès à son ouverture pour accès au conduit cheminée...
Le syndic bénévole a averti son propriétaire. Propriétaire qui indique ne pas reconnaître le syndic .. (deux années d’existence, Assemblée Générale en décembre , pas de dénonciation auprès du Tribunal du syndic bénévole par le copropriétaire..pour un syndic judiciaire..) . Ne répond a aucune des inquiétudes déclarées transmettant à son locataire d'appliquer ces intentions.. initiales . MERCI

9 Publié par Visiteur
24/01/2017 14:17

Cher Maître,
Mon locataire est redevable à son fournisseur de gaz et d'eau chaude sanitaire d'un montant qu'il n'a pas honoré. Sans réponse du locataire, signataire du contrat de gaz et d'eau chaude sanitaire, le fournisseur nous réclame la somme. Est-il en droit de le faire ? Dans le cas contraire, quel est notre recours ?
Bien cordialement,

10 Publié par Visiteur
07/06/2017 17:14

Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence de tourisme. Cet appartement est donné en bail à une société en charges de les louer. Un voisin se plaint du bruit et des dégradations et empiètement sur son terrain.
Quelqu’un pourrait-il me donner des avis ou si une personne a connu des problème semblables.
Merci de votre aide

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