la responsabilité du mandataire de gestion par le locataire

Publié le 08/12/2012 Vu 36 496 fois 8
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Il convient de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir de manière habituelle dans la conclusion d’actes juridiques portant sur les biens d’autrui tels que ventes d’immeubles et de fonds de commerce, locations ou échanges d’appartements, de terrains et des maisons individuelles. À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. Ainsi, le professionnel qui s’est vu confier un mandat de gestion pour la location d’un appartement est susceptible de voir sa responsabilité engagée à l’égard de son mandant en raison d’une mauvaise exécution de son contrat de gestion et plus exceptionnellement à l’égard du locataire, s’il a commis une faute caractérisée résultant de son ignorance de sa négligence ou du non respect de son devoir de conseil. La question ici posée est de savoir dans quelle mesure et sous quelles conditions un mandataire de gestion d’un bien loué peut engager sa responsabilité à l’égard du locataire avec lequel il n’est pas contractuellement lié.

Il convient de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir de mani

la responsabilité du mandataire  de gestion par le locataire

Il convient de rappeler que l’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé
d’intervenir de manière habituelle dans la conclusion d’actes juridiques portant sur
les biens d’autrui tels que ventes d’immeubles et de fonds de commerce, locations
ou échanges d’appartements, de terrains et des maisons individuelles.


À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires
pour le succès de l'affaire qui lui est confiée.


Ainsi, le professionnel qui s’est vu confier un mandat de gestion pour la location
d’un appartement est susceptible de voir sa responsabilité engagée à l’égard de son
mandant en raison d’une mauvaise exécution de son contrat de gestion et plus
exceptionnellement à l’égard du locataire, s’il a commis une faute caractérisée
résultant de son ignorance de sa négligence ou du non respect de son devoir de
conseil.


La question ici posée est de savoir dans quelle mesure et sous quelles conditions un
mandataire de gestion d’un bien loué peut engager sa responsabilité à l’égard du
locataire avec lequel il n’est pas contractuellement lié.

 


 Les conditions de responsabilité


Il convient de rappeler que bien que le professionnel de la gestion locative ne soit
que le représentant du bailleur à l'égard du locataire et ne soit pas
contractuellement lié à ce dernier, il peut voir sa responsabilité engagée à l'égard du
locataire.


Sa responsabilité peut, en effet, être reconnue sur un fondement délictuel ou quasi
délictuel si une faute caractérisée commise par lui a causé un préjudice au locataire
y compris lorsque le mandataire a agi sur les instructions de son mandant (Cass.
ch. mixte, 26 mars 1971 : JCP 1971, II, 16762).


Il en est ainsi, notamment, en cas de dépassementd e ses pouvoirs par le

mandataire : l'acte sera nul, mais le tiers pourra demander au mandataire
réparation du préjudice causé par cette nullité (C civ art 1997 a contrario).
De même, il est admis par la jurisprudence que la mauvaise exécution d'un contrat
par l'une des parties peut causer un préjudice à un tiers qui peut alors en solliciter
réparation sur un fondement extra-contractuel (art 1382 C civ).


En d’autres termes, la mauvaise exécution du contrat de mandat par le mandataire
de gestion, par exemple, l’absence de suivi ou de contrôle de travaux de rénovation
d’un appartement par un agent immobilier, peut non seulement constituer une
faute contractuelle à l’égard du mandant-propriétaire, mais également un faute
extra contractuelle à l’égard du mandat propriétaire mais également une faute extra
contractuelle à l’égard du locataire si celui-ci peut prouver que l’agent a agi avec
négligence à son égard.


Mais encore faut-il que le locataire rapporte la preuve d'une faute caractérisée ou
d'une négligence grave du mandataire à son égard.


Autrement dit, la défaillance du propriétaire au titre de ses propres obligations ne
pourra pas autoriser le locataire à engager ipso facto la responsabilité de l'agent
immobilier.


C'est d'ailleurs ce principe que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 23
juin 2009 aux termes duquel elle a cassé une décision qui avait mis à la charge de
l'agent immobilier les frais de remise en état de l'appartement loué ainsi que le
remboursement du dépôt de garantie après avoir relevé que les juges du fond
n'avaient pas identifié une faute personnelle commise par l'agent à l'égard des
locataires ( C Cass. 1ère Ch. civ 23 juin 2009 n°: 08-13938).


Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que les locataires doivent avant tout agir
en responsabilité contractuelle contre leur bailleur et que la responsabilité du
mandataire à leur égard ne peut reposer que sur un fondement délictuel qui impose
de caractériser une faute spécifique.


Enfin, le simple défaut de conseil ou la simple négligence peut engager sa
responsabilité.


A cet égard, il a été jugé par le Tribunal de commerce de Bordeaux dans un arrêt en
date du 6 juin 1997 que « la responsabilité de l’agent est engagé à l’égard des
locataires évincés du fait que la bailleresse, soumis à une procédure
collective, ne pouvait passer valablement le bail d’immeuble » (T. com.
Bordeaux, 6 juin 1997 : Inf. FNAIM févr. 1998, p. 19).


Toutefois, la jurisprudence a posé des limites à la responsabilité quasi délictuelle de
l’agent immobilier à l’égard du locataire.


Ainsi, si l'agent immobilier n'est pas automatiquement responsable du non
remboursement du dépôt de garantie retenu par le propriétaire ou de la non
exécution de travaux d'entretien ou de remise en état par le propriétaire, il peut voir
sa responsabilité délictuelle engagée en cas de défaillance personnelle et grave.
Cette solution est illustrée par un arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles le
17 mai 1996 où un agent immobilier avait été condamné à indemniser un locataire
pour avoir reloué un logement en mauvais état alors que les propriétaires euxmêmes,
faisant preuve d'une extrême passivité, refusaient manifestement
d'exécuter les travaux de remise en état.


 Sur le régime de la responsabilité :


Sur bien des points, la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle
obéissent à des règles identiques tant et si bien qu'une erreur de qualification peut
rester sans incidence (Cass. 1re civ., 4 janv. 1995 : Bull. civ. 1995, I, n° 10) : ainsi,
notamment, la responsabilité doit être écartée lorsque la faute délictuelle n'est pas
établie (CA Versailles, 1re ch., 23 mars 1989 : Gaz. Pal. 1989, somm. p. 50. – Cass.
3e civ., 26 févr. 2003 : Bull. civ. 2003, III, n° 53. – Cass. 3e civ., 25 mai 2004 : AJDI
2004, p. 828, obs. M. Thioye).


En outre, comme pour toute action en responsabilité civile, la réparation du
préjudice prend la forme de dommages-intérêts dont le montant est souverainement
apprécié par le juge et calculé sur la valeur du dommage au jour de la décision du
tribunal.


L’indemnisation devra couvrir l’intégralité du préjudice.


Toutefois, sur d'autres points, la distinction entre les deux ordres de responsabilité
civile est nette et produit des conséquences déterminantes.


Ainsi, par exemple, l'article 2270-1 du Code civil dispose que l'action en
responsabilité délictuelle se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du
dommage ou de son aggravation.


Enfin, la mise en demeure n'est jamais nécessaire en matière délictuelle et, celle-ci
étant d'ordre public, les clauses limitatives ou exclusives de responsabilité y sont
nulles (CA Paris, 19e ch., 21 févr. 1997 : RD imm. 1997, p. 624, obs. P. Capoulade).

 

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

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Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
23/01/2016 15:07

Bonjour,

Un proche vient d'heriter d'un immeuble en gestion locative depuis plus de 30 ans.
Dans le cadre de la succession, les estimations ont été effectuées sur la base des données locatives et sans visite des locaux.
La succession a été cloturée en tenant compte de ces évaluations mais apres deplacement d'un autre cabinet de gestion il s'avere que l'estimation était bien trop haute par rapport au rendement locatif (2,5% de rendement) et la nouvelle estimation tenant compte du fait que les logements sont occupés laisse appataitre une différence de 400 000 euros (sur lesquels les droits de succession sont applicables et partiellement payés).
Ce proche constate que la gestion a été négligée car les locataires se plaignent depuis plusieurs années d'infiltrations. Apres visite de l'immeuble il a constaté que les communs et kes appartemebts étaient touchés (peinture de la cage d escalier à refaire, etanchéité toit et facade...)

Mon point de vue est que si le mandataire avait tenu ses obligations, il aurait engagé des travaux du temps du vivant de l'ancienne propriétaire et que ces frais auraient ete deductibles des frais de succession. Ce proche doit aujourd'hui payer des droits sur une estimation trop haute et engager des frais sur un defaut d'information remontant à avant le déces de l'ancien proprietaire qui lui a légué le bien.

Quelles seraient les démarches à suivre et quelles sont les obligations du cabinet qui a en gestion l'ensemble de l'immeuble ?

2 Publié par Visiteur
08/04/2016 09:50

Bonjour
Je loue mon appartement de JUAN LES PINS à un organisme de vacances. Cette sociéte vient de transformer mon bail en mandat.¨Pouvez-vous me préciser si je peux faire confiance et si j'ai des garanties. Quels sont les dangers de cette nouvelle formule merci

3 Publié par Visiteur
10/05/2016 16:37

Bonjour,

J'ai un appartement en gestion locative. Mon locataire vient de partir et j'ai trouvé un appartement couvert de moisissure au plafond et sur les murs.
Le locataire est resté 11 ans à l'intérieur. J'ai fait poser du double vitrage il y a quelques années.
L'an dernier l'agence m'a indiqué qu'il n’aérait pas les pièces d'où la présence de moisissure.
La responsabilité de l'agence peut elle être engagée pour n'avoir pas pris les mesures nécessaire au maintien en état du logement?

4 Publié par Visiteur
04/12/2016 14:26

un directeur d'agence immobilière, "mandataire du propriétaire" a-t-il le droit d'appeler les gendarmes pour virer "une locataire de 82 ans"lorsqu'elle réclame un justificatif de paiement de son loyer,alors que ce loyer est reglé par virement le 5 de chaque et que le 11 du même mois elle reçoit un SMS lui indiquant quu'elle n'a pas payé son loyer et la menaçant d'un commandement 819;Ce directeur ayant élevé la voix lors de son refus et qu'elle en a fait autant, mais sans brusquerie et sans scandale. A vous lire sur le FORUM. Merci d'avance et à vous lire.

5 Publié par Visiteur
19/12/2016 21:10

Bonjour,
Habitant dans les domtom, nous avons notre clim de la chambre qui ne fonctionne plus depuis 2 mois.
Nous avons sollicité l'agence de location qui s'occupe de notre contrat, qui a dépêché un spécialiste qui après test a déclaré devoir changer toute la climatisation.
L'agence envoi le devis au propriétaire qui ne veut pas changer la clim est qui dit que c'est à notre charge car la clim ne fait pas partie du contrat, hors les clim sont bien mentionnées dans l'état des lieux.
Nous demandons donc à l'agence de bien vouloir respecter les conditions de location et de fonctionnement des appareils fournis et de se débrouiller ensuite avec le proprio.
Mais elle nous répond que son rôle n'est pas de garantir le respect des lois et des textes en matière de location ????!!!
Hors nous sommes bien dans un cas d'une panne définitive de matériel faisant partie intégrante de la location, et qui doit être réparé sans délais du fait de l'utilité de cette climatisation qui nous permet de dormir la nuit.
Depuis 2 mois nous sommes la balle de ping pong entre l'agence et le proprio qui se renvoi ou nous renvoi la balle ......
Depuis 2 mois pas de clim, ventilateur à fond, fenêtre grandes ouvertes avec les chants des coqs a 4h du mat et les aboiement des chiens du coin toute la nuit....
Le proprio et venus nous voir il y a 2 jours pour nous proposer de signer un sous contrat entre lui et nous pour dégager les clim du contrat de location pour nous les mettre à notre charge directe...
Je ne pense pas que ce soit légal, et l'agence qui ne fait rien du tout à part nous dire que nous n'avons pas tout à fait tort, et de dire au proprio qu'il na pas tout à fait raison ???????????!!!!!
Nous sommes fatigués de cette situation, fatigué de ne pas dormir notre saoul et de faire des nuits fragmentés par le bruit extérieur et la chaleur....
Que devons nous faire ?
Une démarche en justice ?
Contre qui ?Le proprio qui ne veut rien entendre et qui ne comprend rien ?
l'agence qui est au fait des lois et textes mais qui ne fait rien pour ne pas froisser ou engager des frais contre son client ?????
Merci de votre réponse.
Cordialement

6 Publié par Visiteur
02/05/2017 14:57

J'ai mandaté une personne pour la gestion de mon appartement depuis trois ans durant ce mois mon mandataire ne m'a pas donné l'intégralité du montant du loyer de mon appartement. Que puis je faire contre lui engager sa responsabilité

7 Publié par Visiteur
27/07/2017 16:08

Bonjour,
Je viens de recevoir à mon domicile une saisie attribution sur compte bancaire.
Je m'empresse de contacter l'huissier de justice qui m'informe que j'ai été jugée et condamnée un an plus tôt au règlement de loyers datant de 2014.
Je m'étonne de n'avoir JAMAIS été contactée a ce sujet par l agence gestionnaire alors même que ces derniers disposaient de mes coordonnées téléphoniques et de mon adresse mail.
Un gestionnaire de compte m'avait d'ailleurs appelé en 2012 suite à un retard de loyer.
Il se trouve que j'ai quitté très vite cet appartement pris en colocation et que j'ai eu la légèreté de ne pas communiquer ma nouvelle adresse.
Dans quelle mesure puis je me réclamer de la responsabilité de l'agence pour négligence? On me réclame aujourd'hui 9200 euros de loyers et frais divers et on me bloque les comptes. Il est bien sûr entendu que si j'avais été avisée plus tôt, j'aurais pris des dispositions pour régler le litige.
En vous remerciant
Bien cordialement

8 Publié par Visiteur
30/03/2018 13:14

Bonjour,
J'ai mandaté une agence pour louer mon appartement neuf.Le locataire est resté 6 ans et je viens de récupérer mon logement pour loger ma mère. L'état des lieux est déplorable.
A plusieurs reprises j'ai demandé à l'agence si je pouvais commencer à repeindre les murs mais ces derniers m'ont dit qu'ils devaient faire le chiffrage du montant des travaux. Trois semaine plus tard, toujours rien. Ma mère emménageant la semaine suivante, j'appelle l'agence leur demandant ce qu'il en est car cela devenait urgent. Ils appellent une entreprise et lui demande de passer à l'appartement pour effectuer les travaux. Le locataire m'ayant rendu les clés, l'agence me demande de transmettre les clés à l'ouvrier qui viendra le lendemain. Je remets les clés à l'ouvrier et ce dernier me dit qu'il les conservera puisqu'il en a pour 2 jours.A l'issu, l'agence me transmet la facture qui lui était adressée (nom de l'agence et du locataire en destinataire) et me demande de la règler (+de 900€) alors que je n'ai signé ni devis, ni commande. Leur excuse : "le bailleur qui reproche des choses à son locataire et qui fait donc faire des travaux doit les règler et ensuite récupérer les sommes auprès de son locataire". Qu'en pensez-vous et que dois-je répondre

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