Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

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Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148)

Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduqu

Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.

Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.

En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.

Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.

C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)

Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.

Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date nest pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel lune des parties pourra obliger lautre à sexécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)

Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l'exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, une société est bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail sur des locaux et d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat.

Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire. 

La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d'option que si l’acquéreur lui notifiait l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens.

Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée.

La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.

La société promettante s'est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. 

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que  « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.

Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.

A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
06/05/2015 18:18

J'ai une réponse : pour éviter le nouveau délai de rétractation de 7 jours je dois accepter un avenant de prorogation avant l'échéance du 22 mai .. Je ne me réengage pas sur une nouvelle promesse de vente mais prolonge la 1ère qui a déjà bénéficié du délai de rétractation de 7 jours = Ai -je tout juste ? Merci Maître
Cordialement

2 Publié par Visiteur
12/05/2015 16:32

Bonjour Maître,
Nous venons de signer un compromis de vente sur une maison sous conditions suspensive de prêt.
Le vendeur avait signé en septembre un compromis sous condition d'obtention de prêt. L'acte authentique devait être signé en décembre ce qui n'a pas pu être le cas en l'absence de prêt.
De semaine en semaine l'acheteur a tenu en haleine le vendeur jusqu'à ce que début mai, le vendeur nous informe qu'il souhaitait nous voir pour signer une compromis avec nous.
Le notaire, l'agent immobilier nous ont affirmé et écrit que notre compromis que le vendeur était libre de tout engagement.
Aujourd'hui le 1er acquéreur a fait parvenir ses offres de prêt et souhaite réactiver le compromis considérant que c'est notre compromis qui n'est pas valable.
A votre avis, Maître, ce compromis signé fin septembre, non réitéré en décembre et dont la condition suspensive n'était pas réalisée (Art VI al 3 du compromis : "chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté") peut il faire l'objet aujourd'hui d'une exécution forcée ?
Merci de votre réponse. Nous sommes dans la confusion et la déception la plus totale.

3 Publié par Visiteur
19/05/2015 12:15

Bonjour , j'ai envoyer une rétractation dans les 7 jour d'un compromis de vente , je l'ai envoyer au propriétaire ,et au Notaire, à ce jour 2 mois se sont écoulé , pas de courrier du vendeur , par contre le Notaire oui.et la il à eu une réponse de ma concubine , lui disent que suite à un surmenage , j'avais envoyer une résiliation! et le Notaire ,me dit que je doit payer les 10 % de 238 000 € quand penser vous

4 Publié par Visiteur
20/05/2015 01:39

Bonjour Maître, j'ai signé un compromis pour l'achat d'un terrain dans un lotissement le 27 juin 2014, la date signature de l'acte était prévue au 12 mars 2015 or 4h avant la signature de l'acte authentique mon notaire, différent de celui du vendeur, me somme de ne pas signer l'acte car le bornage contradictoire du terrain n'a pas été fait. Au mois d'avril j'ai demandé à faire valoir mon action en nullité du compromis étant donné que le vendeur a du partir en bornage judiciaire!! J'ai également demandé la restitution de mon séquestre car l'acte authentique ne pouvait être signé dans les délais!!! A ce jour 19 mai 2015, toujours rien. Mes offres de pret sont arrivées a expiration!! Suis je Tjs liée à ce compromis? Puis je signer un autre compromis sur un autre terrain? Que puis je faire pour récupérer mon argent? Je vous remercie vivement!!!

5 Publié par Maitre Anthony Bem
20/05/2015 04:35

Bonjour Cha noir,

Je ne peux pas vous répondre en toute connaissance de cause sans disposer de la copie de votre dossier dont celle du compromis pour vérifier les conditions et clauses.

Je vous invite à présendre connaissance des différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page et le cas échéant à me le faire parvenir.

Cordialement.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
20/05/2015 08:16

Bonjour VINI,

Ce n'est pas parceque l'hypothèque n'est pas levée que vous pouvez revenir sur le compromis de vente sauf à ce que cet acte pos en condition de la vente la levée de l'hypothèque.

Le remboursement du dépôt de garantie dépend aussi des clauses contractuelles de votre compromis.

Je vous suggère donc de vérifier ce qu'il prévoit sur ce point.

Pour toute précision complémentaire, je vous invite à me consulter en privé.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
20/05/2015 15:09

Bonjour Maître,

Nous devons signé l'acte définitif d'achat de la maison le 20 juin (date spécifié dans le compromis de vente) mais le vendeur vient de me dire que cela ne serait pas possible avant la fin du mois voir la première quinzaine de juillet. Le problème c'est que j'étais en location et que mon appart je dois le libérer le 29 juin. De ce fait je vais être obliger de rechercher autre chose juste pour 15 jours. Est ce que le vendeur peut prendre en charge ses frais ou pas?

8 Publié par Maitre Anthony Bem
20/05/2015 20:15

Bonjour magou,

Oui je vous le confirme mais cela relève de la négociation amiable avec votre vendeur.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
20/05/2015 22:32

bonjour Maitre,

nous avons signé un compromis avec une date de signature définitive le 29 mai. Le notaire du vendeur n'a toujours pas transmis le dossier à notre notaire... nous ne pourrons donc pas signer en temps et en heure, mais nous n'aurons plus de logement le 31 mai. Qui est reponsable? des pénalités peuvent-elles etre appliquées? quel recours?
merci pour votre aide,cdt

10 Publié par Visiteur
07/06/2015 16:28

Bonjour maitre,

Mon mari et moi sommes exploitants agricoles nous avons 3 poulaillers et souhaitons en faire monter un troisième. Nous avons donc contacté notre propriétaire pour acheter un morceau d'un terrain, il était d'accord et nous avons dons ensemble fait procéder à un bornage(que nous avons intégralement réglé!!!!!) Celà fait 5 mois et mon propriétaire ne veut finalement plus vendre sachant qu'il nous avait promis par SMS que l'on irait le plus rapidement possible chez le notaire. Ais-je un recours pour pouvoir enfin acheter cette terre? Merci par avance

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