La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Publié le 27/01/2014 Vu 62 904 fois 54
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Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a jugé qu'un indivisaire peut être autorisé à conclure seul un acte de vente lorsque celle-ci est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Cass. Civ. I, 4 décembre 2013, N° de pourvoi: 12-20158).

En effet, le juge dispose du pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l'absence ou la carence d'un autre co-indivisaire.

Ainsi, pour mémoire, l'article 815-5 du code civil dispose que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

De plus, l'article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que :

« Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ».

En l'espèce, Monsieur X a signé une promesse de vente d'un immeuble au profit d'un acheteur, l'acte prévoyant sa réitération par acte authentique à une date précise.

Cependant, Monsieur X est décédé avant cette date et a laissé pour lui succéder, son épouse et leur fils mineur, ainsi qu'une fille née d'une première union.

Les héritiers se sont donc tous retrouvés en indivision sur le bien laissé en héritage par le défunt et qui avait été promis à la vente.

Or, la veuve s'est opposée à la réitération de la vente de sorte que la vente n'a pas pu se faire.

La fille du défunt a saisi le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, pour être autorisée à signer seule l'acte authentique de vente du bien indivis, en application des articles 815-5 et 815-6 du code civil.

Conformément à la jurisprudence, l'autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose qu'un co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Eu égard à l'urgence et l'intérêt commun, les juges des référés et d'appel ont autorisé la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble de sorte qu'un indivisaire à pu passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis, sans le consentement de tous les co-indivisaires.

La cour de cassation a confirmé cette position en jugeant que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun ; qu'ayant constaté la réunion de ces deux conditions, l'arrêt est légalement justifié ».

Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus d’un indivisaire de conclure un acte projeté par un co-indivisaire peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si c'est dans l'intérêt commun.

S'agissant de l'intérêt commun, il n'a pas été soutenu que la vente projetée eut été contraire aux intérêts de l'indivision.

L'urgence était suffisamment caractérisée par la volonté des parties signataires du compromis de réitérer leur accord par acte authentique avant une date convenue.

La condition exigée par l'article 815-5 du code civil, tenant à ce que le refus du co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun, n'a donc pas à être est remplie.

Ainsi, aux termes de cette jurisprudence le juge peut autoriser, en application de l'article 815-6 du code civil précité, un propriétaire indivis à signer seul l'acte de vente d'un immeuble dépendant d'une succession ou d'une indivision malgré le refus d'un autre co-indivisaire, sans que soit remplie la condition tenant à ce que le refus de consentir à cet acte, relevant de l'article 815-5 du code civil, mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Cette décision est donc importante en pratique puisqu'elle permet dorénavant au juge des référés d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun et sans avoir à justifier le péril de l'intérêt commun des indivisaires.

L'absence de péril de l'intérêt commun des indivisaires étend donc les possibilités d'action des indivisaires qui souhaitent revendre leur bien indivis sans avoir à passer par une procédure de licitation judiciaire longue, coûteuse et aléatoire.

Enfin, selon la jurisprudence, la cession d'un bien indivis ne réalise pas un partage et le prix de cession se substitue dans l'indivision au bien vendu.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
05/12/2015 18:22

Bonjour victimedenotaire,

La vente de biens indivis suppose :

- soit un accord de tous les héritiers ou ayants droit propriétaires co-indivis (vente amiable) ;

- soit une autorisation de la part du juge chargé de la liquidation de la succession (vente par voie de licitation judiciaire).

Cordialement.

2 Publié par victimedenotaire
06/12/2015 19:30

Peut-il y avoir autorisation de la part d'un juge sans que nous soyons au courant (principe du contradictoire) ?
Le généalogiste n'est-il pas entrain de commettre une infraction pénale en excluant sciemment les personnes qui n'ont pas signé son contrat ou son mandat...

3 Publié par Visiteur
06/02/2016 21:58

Bonjour
Peut il y avoir des sanction si un des indivisaires met en vente le bien commun sur le bon coin sans l'accord de l autre et qu il fait procéder à des visites en toute discrétion
alors même qu'il n'y a pas péril ou urgence ?

4 Publié par Maitre Anthony Bem
07/02/2016 19:29

Bonjour blondinette,

La seule sanction pour l'indivisaire qui met en vente seul un bien indivis est la nullité de la vente car il ne dispose pas des pouvoirs pour ce faire.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
25/02/2016 19:03

Bonjour,
Je suis separé de mon ex conjoint et Un jugement à été rendu en juillet 2015 comme de quoi madame peut vendre seule notre maison avec une certaine bannière et accepter seule une offre d achat ..est ce que sa lui permet de signer seule les documents chez le notaire en mon nom sans que je lui est signé de procuration ou quoi que ce soit ?

6 Publié par Visiteur
06/06/2016 17:20

Bonjour,
Nous avons eu en dotation la maison de nos parents . Mon père est décédé en 2012 et ma mère vient aussi de décéder en septembre 2015.
Nous sommes 4 enfants en indivision et nous venons de signer le compromis de vente en date du 01/06/2016.
Mais subitement 1 de mes frères nous a annoncé qu'il refuserai de signer la vente ! Suite à une dispute stupide .
Est-ce qu'il y a une possibilité de le forcer ou de vendre sans sa signature sachant que l'on aurait des indemnités à verser à l'acquéreur

7 Publié par Maitre Anthony Bem
06/06/2016 21:16

Bonjour Lemouns,

Il n'y a aucune possibilité de forcer la vente ou de vendre sans la signature de tous les co-indivisaires.

Le cas échéant, il faut solliciter la vente du bien par licitation auprès du tribunal de grande instance dans le cadre de la procédure de liquidation de l'indivision successorale.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
11/06/2016 23:25

mandat de vente signe par tous les indivisaires , mais lun refuse de signer le compromis ,que faire pour ne pas perdre l'acheteur?

9 Publié par Maitre Anthony Bem
12/06/2016 09:55

Bonjour malou,

Les deux tiers des co-indivisaires peuvent solliciter l'accord de vente auprès du juge en référé.

Un indivisaire peut aussi être autorisé à conclure seul un acte de vente lorsque celle-ci est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun le cas échéant.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
20/06/2016 20:29

bonjour Maitre ma grands mère souhaite me vendre sa maison, depuis trois ans nous avons fait la demarches;devant le notaire avait fait les papiers, sachant que ces moi depuis ans qui paie la taxe foncier sur mon compte, sept enfants son d'accord pour vendre et un n'es du tous d'accord sachant que ma grands mère à 87a et que des travaux sont a faire dans l'urgence et qu'elle es un peut handicape cordialement

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