La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Publié le 27/01/2014 Vu 62 909 fois 54
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Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a jugé qu'un indivisaire peut être autorisé à conclure seul un acte de vente lorsque celle-ci est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Cass. Civ. I, 4 décembre 2013, N° de pourvoi: 12-20158).

En effet, le juge dispose du pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l'absence ou la carence d'un autre co-indivisaire.

Ainsi, pour mémoire, l'article 815-5 du code civil dispose que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

De plus, l'article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que :

« Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ».

En l'espèce, Monsieur X a signé une promesse de vente d'un immeuble au profit d'un acheteur, l'acte prévoyant sa réitération par acte authentique à une date précise.

Cependant, Monsieur X est décédé avant cette date et a laissé pour lui succéder, son épouse et leur fils mineur, ainsi qu'une fille née d'une première union.

Les héritiers se sont donc tous retrouvés en indivision sur le bien laissé en héritage par le défunt et qui avait été promis à la vente.

Or, la veuve s'est opposée à la réitération de la vente de sorte que la vente n'a pas pu se faire.

La fille du défunt a saisi le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, pour être autorisée à signer seule l'acte authentique de vente du bien indivis, en application des articles 815-5 et 815-6 du code civil.

Conformément à la jurisprudence, l'autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose qu'un co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Eu égard à l'urgence et l'intérêt commun, les juges des référés et d'appel ont autorisé la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble de sorte qu'un indivisaire à pu passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis, sans le consentement de tous les co-indivisaires.

La cour de cassation a confirmé cette position en jugeant que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun ; qu'ayant constaté la réunion de ces deux conditions, l'arrêt est légalement justifié ».

Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus d’un indivisaire de conclure un acte projeté par un co-indivisaire peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si c'est dans l'intérêt commun.

S'agissant de l'intérêt commun, il n'a pas été soutenu que la vente projetée eut été contraire aux intérêts de l'indivision.

L'urgence était suffisamment caractérisée par la volonté des parties signataires du compromis de réitérer leur accord par acte authentique avant une date convenue.

La condition exigée par l'article 815-5 du code civil, tenant à ce que le refus du co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun, n'a donc pas à être est remplie.

Ainsi, aux termes de cette jurisprudence le juge peut autoriser, en application de l'article 815-6 du code civil précité, un propriétaire indivis à signer seul l'acte de vente d'un immeuble dépendant d'une succession ou d'une indivision malgré le refus d'un autre co-indivisaire, sans que soit remplie la condition tenant à ce que le refus de consentir à cet acte, relevant de l'article 815-5 du code civil, mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Cette décision est donc importante en pratique puisqu'elle permet dorénavant au juge des référés d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun et sans avoir à justifier le péril de l'intérêt commun des indivisaires.

L'absence de péril de l'intérêt commun des indivisaires étend donc les possibilités d'action des indivisaires qui souhaitent revendre leur bien indivis sans avoir à passer par une procédure de licitation judiciaire longue, coûteuse et aléatoire.

Enfin, selon la jurisprudence, la cession d'un bien indivis ne réalise pas un partage et le prix de cession se substitue dans l'indivision au bien vendu.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
05/07/2016 19:42

divorcée depuis 2014 avec un contrat de la communauté universelle ayant un viager à deux débirentier avec une propriété.Mr habite cette propriété. J'ai 71ans et lui 69 ans. il ne veut pas vendre. il voudrais garder la propriété et moi le viager avec une soulte qui en mais2014 s'eenlevait à 25000 euros que j'ai refusée. depuis janvier 2016 c'est au tribunal.pensez-vous que j'ai une chance que le juge demande la vente au enchères. merci

2 Publié par Maitre Anthony Bem
05/07/2016 21:33

Bonjour therese,

Je pense en effet que vous avez de bonnes chances que le juge demande la vente au enchères du bien dans le cadre des opérations de liquidation partage de la communauté.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
19/09/2016 18:25

Bonjour,
En procédure de divorce depuis plus de 2 ans, je dois assumer la dette d'une maison, alors que personne il n'y habite.
Mme dit dans ses conclusions qu'elle est d'accord, mais à chaque fois qu'un acheteur fait une proposition elle se remet au silence jusqu’à la vente soit raté.
La valeur de la vente a était toujours fixé à la valeur de la dette actuelle à la banque, en revanche rendre la maison à la banque, va nous retourner une dette... Mme. ne veux pas collaborer car elle profite cela pour faire de la vengeance.

puis-je demander au juge de vendre la maison seul, puisque celle ci est vide est c'est moi qui paye toutes les mensualités et Mme. en justifiant qu'elle le fait que pour me créer des dommages, dépenses, me maintenir à payer un bien qu'appartient à tous les 2?

merci

4 Publié par Visiteur
28/09/2016 16:32

bonjour,
suite au décès de ma mère en 87, mes 3 soeurs et moi avons hérité de terres dans l'Indre en indivision louées jusque là à un fermier.Ce dernier partant à la retraite et étant en fin de bail, nous décidons de les vendre (environ 7 ha), une des soeurs est décédée en 2007 et ses héritiers que nous avons essayés de joindre maintes fois ne répondent pas, eux-memes n'ayant pas réglé la succession de leur mère et n'étant pas dans une bonne entente.
Voilà 2 ans, nous avions anticipé avant la fin du bail pour vendre ces terres et avions donné le feu vert au notaire mais toujours aucune réponse des enfants de ma soeur.
Je viens d'apprendre que ma soeur ainée a mis l'affaire dans les mains d'avocat sans demander l'avis des 2 autres soeurs.Nous sommes co-indivisaires et représentons à nous deux les 2/3, a-t'elle le droit d'ouvrir une procédure sans notre approbation car il ne s'agit pas d'une vente justifiée par l'urgence?
Le notaire ou l'avocat ne sont-ils pas tenus de nous
en informer ?

5 Publié par Visiteur
14/10/2016 21:55

Bonsoir;
Ma mère âgée de 68 ans, veuve depuis 2008, occupe la maison devenue trop grande (9 pièces) et qui se délabre par faute de moyens financiers pour la restaurer. Diabétique (insulino-dépendante), n'ayant pas de permis de conduire et demeurant à 3 kilomètres des commerces, elle est obligatoirement tributaire de quelqu'un pour pouvoir se débrouiller....Elle a mis en vente sa maison et un acheteur potentiel s'est manifesté. Malheureusement, 1 des 3 enfants refuse de signer. Ma maman fait régulièrement des hypo dont une, aurait pu être fatale si une voisine ne s'était pas présentée chez elle. Ma maman a été retrouvée inconsciente sur le sol de la cuisine, gisant dans son sang. Transportée d'urgence au CH AMIENS, elle a pu être sauvée. Celui qui refuse de signer, c'est aussi celui qui demeure le plus près de notre maman (10 kms) mais qui ne daigne même pas venir la voir. Quel est notre recours afin de pouvoir vendre la maison, pour que notre maman puisse soit réinvestir dans un petit appartement en centre ville ou aller en maison de retraite. La santé de ma mère est en danger !!! La maison a été achetée par mes parents. Ma mère a reçu une donation au dernier des vivants suite au décès de mon papa...Merci de votre réponse. Cordialement

6 Publié par Maitre Anthony Bem
14/10/2016 23:27

Bonjour armand2805,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
25/10/2016 17:19

Bonjour, Nous sommes 10 frères et sœurs dans une indivision , nous possédons une maison, 8 d entre nous souhaite vendre a l un des frère , 2 s y oppose alors qu elle ne viennent que très rarement dans cette maison , ça fait 2 ans que ça dure , elle ne veulent pas en discuter. Peut on forcer la vente ? Combien de temps peut prendre cette démarche.? Merci

8 Publié par Maitre Anthony Bem
25/10/2016 21:56

Bonjour Zazamorel,

Je vous confirme qu'un seul des co-indivisaires suffit à forcer la vente d'un bien indivis sur le fondement de l'article 815 du code civil.

La procédure peut durer des mois voir des années.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
22/01/2017 06:08

Maître, ma belle mère est propriétaire d'un quart d'un bien et usufruitière d'une bien en indivision. Mon épouse est propriétaire d'un quart du reste à partager de l'indivision.
Le locataire des lieux vient de mettre fin au bail. Ce bien a une valeur importante et implique pour l'usufruitière l'imposition à l'ISF. Elles ne retrouvent pas de nouveaux locataires. Leurs revenus ne permettent pas de payer les impôts à courts termes et les travaux d'entretien du bien. Elles ont trouvées des acquéreurs pour le bien. Les autres indivisaires sont opposés à la vente. Est-il possible de signer un compromis de vente et de le faire ensuite valider par le juge pour cause d'urgence. Merci pour votre réponse.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
22/01/2017 09:44

Bonjour Jhon,

Le problème des biens en indivision est qu'il nécessite obligatoirement d'obtenir l'accord de tous les co indivisaires pour le vendre "amiablement".

En l'absence de l'accord unanime de l'indivision pour vendre le bien, il est impossible de signer un compromis de vente et de le faire ensuite valider par le juge.

Vous pouvez tenter néanmoins d'invoquer une cause d'urgence par rapport à la question des impôts pour obtenir du juge l'autorisation de vous passer de la règle de l'unanimité si vous disposez des deux tiers des droits indivis et d'un acquéreur potentiel.

Pour ce faire, il vous faut engager une procédure judiciaire en référé avec un avocat spécialisé en droit des successions.

Je vous laisse me contacter en privé pour la suite si vous le désirez.

Cordialement.

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