La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Publié le 27/01/2014 Vu 62 907 fois 54
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Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a jugé qu'un indivisaire peut être autorisé à conclure seul un acte de vente lorsque celle-ci est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Cass. Civ. I, 4 décembre 2013, N° de pourvoi: 12-20158).

En effet, le juge dispose du pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l'absence ou la carence d'un autre co-indivisaire.

Ainsi, pour mémoire, l'article 815-5 du code civil dispose que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

De plus, l'article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que :

« Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ».

En l'espèce, Monsieur X a signé une promesse de vente d'un immeuble au profit d'un acheteur, l'acte prévoyant sa réitération par acte authentique à une date précise.

Cependant, Monsieur X est décédé avant cette date et a laissé pour lui succéder, son épouse et leur fils mineur, ainsi qu'une fille née d'une première union.

Les héritiers se sont donc tous retrouvés en indivision sur le bien laissé en héritage par le défunt et qui avait été promis à la vente.

Or, la veuve s'est opposée à la réitération de la vente de sorte que la vente n'a pas pu se faire.

La fille du défunt a saisi le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, pour être autorisée à signer seule l'acte authentique de vente du bien indivis, en application des articles 815-5 et 815-6 du code civil.

Conformément à la jurisprudence, l'autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose qu'un co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Eu égard à l'urgence et l'intérêt commun, les juges des référés et d'appel ont autorisé la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble de sorte qu'un indivisaire à pu passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis, sans le consentement de tous les co-indivisaires.

La cour de cassation a confirmé cette position en jugeant que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun ; qu'ayant constaté la réunion de ces deux conditions, l'arrêt est légalement justifié ».

Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus d’un indivisaire de conclure un acte projeté par un co-indivisaire peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si c'est dans l'intérêt commun.

S'agissant de l'intérêt commun, il n'a pas été soutenu que la vente projetée eut été contraire aux intérêts de l'indivision.

L'urgence était suffisamment caractérisée par la volonté des parties signataires du compromis de réitérer leur accord par acte authentique avant une date convenue.

La condition exigée par l'article 815-5 du code civil, tenant à ce que le refus du co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun, n'a donc pas à être est remplie.

Ainsi, aux termes de cette jurisprudence le juge peut autoriser, en application de l'article 815-6 du code civil précité, un propriétaire indivis à signer seul l'acte de vente d'un immeuble dépendant d'une succession ou d'une indivision malgré le refus d'un autre co-indivisaire, sans que soit remplie la condition tenant à ce que le refus de consentir à cet acte, relevant de l'article 815-5 du code civil, mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Cette décision est donc importante en pratique puisqu'elle permet dorénavant au juge des référés d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun et sans avoir à justifier le péril de l'intérêt commun des indivisaires.

L'absence de péril de l'intérêt commun des indivisaires étend donc les possibilités d'action des indivisaires qui souhaitent revendre leur bien indivis sans avoir à passer par une procédure de licitation judiciaire longue, coûteuse et aléatoire.

Enfin, selon la jurisprudence, la cession d'un bien indivis ne réalise pas un partage et le prix de cession se substitue dans l'indivision au bien vendu.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
05/09/2017 11:37

Bonjour Maître,
Je suis co-indivisaire à hauteur de 73% d'une maison. Le Pacs conclu avec mon ex-conjointe a été rompu en avril 2016. Depuis cette date, elle bloque la vente de la maison et ne participe pas au paiement des frais en lien avec le bien (le remboursement des prêts et des frais d'électricité, etc.). J'ai quitté le domicile depuis notre séparation et je suis actuellement en location. Je ne suis pas en mesure d'assurer les charges de la double location avec mes revenus mensuels. Mon ex-conjointe ne donne aucun signe, ni de réponse à mes tentatives de négociation. Selon vous, est-ce que je peux tenter de mettre en vente la maison seule sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil ?
D'avance merci de votre aide,
Bien cordialement,

2 Publié par Maitre Anthony Bem
05/09/2017 15:16

Bonjour guillo,

En effet depuis 2007, un des indivisaire peut être autorisé par voie de justice à passer seul un acte pour lequel le consentement de tous aurait été nécessaire, si le refus met en péril l'intérêt commun.

Cordialement

3 Publié par Visiteur
08/09/2017 21:46

Bonsoir Maître,
Ma mère à été mise sous curatelle renforcée et à ce jour celle ci commence à vouloir tout vendre alors qu'il n'y a pas d'urgence pécuniaire , sachant que tout les biens sont en indivision suite au décès de mon père ma mère ayant un quart de l'usufruit à mis le véhicule de mon père à son nom pour s'en servir mais aujourd'hui elle ne conduit plus et voulais en faire donation à sa petite fille mais la curatelle lui à dit qu'elle ne pouvait pas faire de donation et à décider sans nos accord de le mettre en vente aux enchères , quels sont nos droits et recours ? sachant que ma mère est dans tout ses états et affecté par tout cela car il lui tenait à cœur de faire don de ce véhicule à sa petite fille ce que son grand père aurait aussi voulu vu la grande affection qui lui portait . Merci d'avance pour vos réponses éclairées. bien à vous

Cordialement

4 Publié par Maitre Anthony Bem
09/09/2017 08:52

Bonjour sand,

Afin de me permettre de prendre connaissance de la situation personnelle de votre mère en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

5 Publié par Tamiatto Zina
29/09/2017 22:50

Bonjour maitre,
Je suis en indivision à 50/50 avec mon ex conjointe ex pacsee. Elle vit dans l'appartement et souhaite me racheter ma part, a un prix inférieur de 35000 euros à celui que je propose. Peut elle me contraindre à lui vendre ma part ? Elle est prête à entamer une procédure pour pouvoir acheter. Est ce possible ? Peut elle solliciter le tribunal pour à la fois vendre et acheter ? Merci d'avance de votre réponse

6 Publié par Maitre Anthony Bem
30/09/2017 08:31

Bonjour Tamiatto Zina,

Mis à part le juge, personne ne peut vous contraindre à ceder vos parts d'un bien en indivision.

Il existe en effet une procédure qui consiste à demander au juge de faire vendre le bien indivis aux enchères judiciaires à défaut d'accord amiable.

Elle ne peut cependant pas solliciter et obtenir du tribunal qu'elle soit autorisée à vous rachèter vos parts indivis.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
18/10/2017 17:10

bonjour

Nous sommes 7 enfants et héritons d'une maison de notre maman. l'un de nous après avoir donné un accord écrit, comme les autres pour un prix auprès d'une agence, refuse de signer pour une vente en direct pour un prix supérieur parce qu'il s'est faché avec chacun des autres frères et soeurs.
Que faire ?

8 Publié par Visiteur
10/01/2018 21:49

bonjour

dans le cadre de la ssion de notre maman, nous sommes 12 co-indivisaires d'une maison familiale, les 2/3 des co-indivisaires ont sollicité l'accord de vente auprès du juge en référé, l'un des indivisaires refuse la promesse de vente que faire ?

9 Publié par Visiteur
02/02/2018 10:02

Bonjour,

Je suis en attente de signer un compromis pour l'achat d'un terrain en indivision mais on se heurte au refus d'un héritier sur trois, peut-on conclure la vente sans sa signature? si oui, le fait de forcer la vente prend-t-il en moyenne combien de temps? est-ce sûre que la vente sera faite de gré à gré? merci de votre réponse.

10 Publié par Visiteur
17/03/2018 18:13

Je souhaite vendre ce bien qui n'a jamais été habité depuis 1983 et qui est en mauvais état.
Puis je le faire (l'acte de vente n'étant pas nulle mais inopposable aux co indivisaires durant la période de l'indivision qui sont décédés ou dois je demander l'autorisation au juge des référés ?
Dans l'attente de vous lire,
Cordialement

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