La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Publié le 27/01/2014 Vu 62 908 fois 54
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

Quelles sont les conditions pour pouvoir vendre un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires ?

La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous les co-indivisaires

Le 4 décembre 2013, la Cour de cassation a jugé qu'un indivisaire peut être autorisé à conclure seul un acte de vente lorsque celle-ci est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Cass. Civ. I, 4 décembre 2013, N° de pourvoi: 12-20158).

En effet, le juge dispose du pouvoir de permettre à un indivisaire de pallier l'absence ou la carence d'un autre co-indivisaire.

Ainsi, pour mémoire, l'article 815-5 du code civil dispose que :

« Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

De plus, l'article 815-6 alinéa 1 du code civil dispose que :

« Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ».

En l'espèce, Monsieur X a signé une promesse de vente d'un immeuble au profit d'un acheteur, l'acte prévoyant sa réitération par acte authentique à une date précise.

Cependant, Monsieur X est décédé avant cette date et a laissé pour lui succéder, son épouse et leur fils mineur, ainsi qu'une fille née d'une première union.

Les héritiers se sont donc tous retrouvés en indivision sur le bien laissé en héritage par le défunt et qui avait été promis à la vente.

Or, la veuve s'est opposée à la réitération de la vente de sorte que la vente n'a pas pu se faire.

La fille du défunt a saisi le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, pour être autorisée à signer seule l'acte authentique de vente du bien indivis, en application des articles 815-5 et 815-6 du code civil.

Conformément à la jurisprudence, l'autorisation judiciaire de l'indivisaire à passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis suppose qu'un co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Eu égard à l'urgence et l'intérêt commun, les juges des référés et d'appel ont autorisé la signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble de sorte qu'un indivisaire à pu passer seul un acte de vente d'un immeuble indivis, sans le consentement de tous les co-indivisaires.

La cour de cassation a confirmé cette position en jugeant que :

« il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun ; qu'ayant constaté la réunion de ces deux conditions, l'arrêt est légalement justifié ».

Par conséquent, malgré la règle de l’unanimité applicable en cas d’indivision, le refus d’un indivisaire de conclure un acte projeté par un co-indivisaire peut être contourné par le juge en cas d'urgence et si c'est dans l'intérêt commun.

S'agissant de l'intérêt commun, il n'a pas été soutenu que la vente projetée eut été contraire aux intérêts de l'indivision.

L'urgence était suffisamment caractérisée par la volonté des parties signataires du compromis de réitérer leur accord par acte authentique avant une date convenue.

La condition exigée par l'article 815-5 du code civil, tenant à ce que le refus du co-indivisaire mette en péril l'intérêt commun, n'a donc pas à être est remplie.

Ainsi, aux termes de cette jurisprudence le juge peut autoriser, en application de l'article 815-6 du code civil précité, un propriétaire indivis à signer seul l'acte de vente d'un immeuble dépendant d'une succession ou d'une indivision malgré le refus d'un autre co-indivisaire, sans que soit remplie la condition tenant à ce que le refus de consentir à cet acte, relevant de l'article 815-5 du code civil, mette en péril l'intérêt commun des indivisaires.

Cette décision est donc importante en pratique puisqu'elle permet dorénavant au juge des référés d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun et sans avoir à justifier le péril de l'intérêt commun des indivisaires.

L'absence de péril de l'intérêt commun des indivisaires étend donc les possibilités d'action des indivisaires qui souhaitent revendre leur bien indivis sans avoir à passer par une procédure de licitation judiciaire longue, coûteuse et aléatoire.

Enfin, selon la jurisprudence, la cession d'un bien indivis ne réalise pas un partage et le prix de cession se substitue dans l'indivision au bien vendu.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email : 
abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com

Vous avez une question ?
Blog de Anthony BEM

Anthony BEM

249 € TTC

1434 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
26/01/2017 18:03

vous écrivez que selon la jurisprudence, la cession d'un bien indivis ne réalise pas un partage et le prix de cession se substitue dans l'indivision au bien vendu.
au terme d'un arrêt en date du 7 octobre 2015, la Cour de Cassation a rappelé que l'aliénation d'action indivises par un époux seul est inopposable à l'autre, de sorte que doit être portée à l'actif de la masse à partager la valeur des actions au jour du partage.
n'y-at-il pas contradiction?

2 Publié par Visiteur
26/03/2017 21:05

Bonsoir Maître,
Mon père et mon ex concubin détiennent respectivement 50% chacun des parts d'une Sci dont je suis la gérante depuis 2008.Je détenais 25% des parts que j'ai cédé à mon père. L'interdiction de gérer de Mr étant associé a empêché l'ouverture dun compte bancaire à cette sci.La situation est complètement bloquée et mon père me demande de mettre le bien en vente même sans l'accord de l'autre associé qui détient 50% des parts.J'ai démissionné de la gérance par lettre Rar mais personne n'a été nommé à ma place car celui-ci s'oppose à ce que mon père soit nommé à ma place. Que faire ? Quels sont les risques ? Qu'est ce que j'encoure ?

3 Publié par Maitre Anthony Bem
26/03/2017 21:44

Bonjour SCI HR,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre sur les intérêts à devoir ou non, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
02/05/2017 00:32

Bonsoir Maitre,
Ma mère veut vendre sa maison depuis quelques années, et mon frère a déjà fait "capoter" une vente. Là, elle a de nouveau un acheteur potentiel ! Il y a urgence car elle est malade, et ne peut plus s'occuper seule de cette maison avec un grand terrain, et j'habite à 500 kms ... Combien de temps prend un référé pour que le juge statue sur l'urgence, et permette la vente malgré l'opposition de mon frère ? Faire un mandat de protection future peut il remplacer le référé ?
Merci.
Cordialement

5 Publié par Visiteur
09/05/2017 14:43

Bonjour Maître, mon conjoint et moi avons fait une offre d'achat pour une maison que nous avons visité. Cette maison est mise en vente par les 5 enfants, héritiers de leur défunte mère. Cependant l'un des héritiers ne souhaite plus vendre car il préfère conserver le bien à disposition de son fils qui souhaite l'acheter également depuis l'année dernière. Hors le fils de cet héritier a pris une année sabbatique au Canada depuis le mois de décembre et nous ne pouvons pas attendre son retour d'ici la fin de l'année. Les 4 héritiers restant peuvent ils tout de même réaliser la vente, et si oui, comment?
Merci d'avance.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
09/05/2017 15:00

Bonjour lilie,

Il faut que l'indivision soit d'accord pour acheter un bien indivis ou qu'il y ait un risque de péril de la succession ou du bien indivis pour que la majorité des 2/3 de la succession puisse solliciter du juge la vente dudit bien au profit d'un acquéreur.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
15/05/2017 17:03

Bonjour Maître. Des cohéritiers ont vendu des biens appartenant à l'indivision en faisant croire pendant très longtemps qu'ils en avaient reçu donation. Les donations n'ayant aucune existence (Cassation /les juges n'ont pas voulu les condamner prétextant que les originaux d'actes authentiques n'ont pas été trouvés pour en faire l'analyse) Ces cohéritiers peuvent-ils être néanmoins poursuivis pour avoir vendu ces biens qui ne leur appartenaient pas?

8 Publié par Maitre Anthony Bem
15/05/2017 18:14

Bonjour Bibi,

Des cohéritiers qui ont vendu des biens appartenant à l'indivision, en faisant croire qu'ils en avaient reçu donation, sont auteurs de recel successoral et peuvent être privés de leurs droits sur ces biens, le cas échéant, par le biais d'une action en liquidation de l'indivision successorale.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
25/07/2017 15:22

Bonjour Maître,
5 héritiers sont co-indivisaires à 20% chacun d'une maison de famille. Les 5 ont donné leur accord en avril dernier pour mettre la maison en vente via une agence, mais sans fixer de prix minimum. Un acquéreur a été trouvé, à un prix supérieur à 2 estimations effectuées par deux agences différentes il y a quelques mois.
Mais l'un des indivisaires a disparu depuis, et ne peut être joint pour signer le compromis de vente ou donner procuration à un autre indivisaire.
Les 4 autres indivisaires peuvent-ils néanmoins vendre la maison rapidement, ou faut-il aller engager une procédure qui risque d'être longue et faire perdre patience à l'acquéreur ?
Merci de vos conseils
Cordialement

10 Publié par Maitre Anthony Bem
26/07/2017 00:02

Bonjour alex,

Si l'un des indivisaires a disparu, les 4 autres indivisaires peuvent engager une procédure qui peut être rapide, en référé, pour obtenir l'autorisation de vendre en se passant du coindivisaire disparu.

Cordialement.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony BEM

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1400 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h max.

1434 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles