bail d'habitation:Les obligations légales du locataire

Publié le 02/11/2012 Vu 26 586 fois 10
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Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations. La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment deux obligations incombant au locataire : - Obligation de jouissance paisible (I) - Obligation de s’assurer contre les risques locatifs (II)

Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations. La

bail d'habitation:Les obligations légales du locataire

Les obligations légales du locataire

Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations.

La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment deux obligations incombant au locataire :

-          Obligation de jouissance paisible (I)

-          Obligation de s’assurer contre les risques locatifs (II)

 

  1. I.                   La jouissance paisible

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il ressort de ce texte que le locataire doit :

-          Jouir paisiblement des lieux loués

-          Et respecter la destination des lieux loués

 

  1. La notion de jouissance paisiblement des lieux loués

L’obligation de jouir paisiblement des lieux loués regroupent plusieurs aspects :

-          Occuper personnellement et effectivement les lieux loués

Le locataire ne peut pas faire occuper les lieux loués par un proche, un parent ou un tiers mais il doit occuper personnellement les locaux qui lui ont été loués à usage d'habitation principale (CA Lyon, 8e ch. 16 juin 2009 : JurisData n° 2009-007899).

La Cour d'Appel vient de juger que  les locataires doivent habiter les lieux loués continuellement et personnellement avec les membres de leur famille ou personne à charge. Dans cetet affaire, les locataires en titre, s'ils peuvent vivre avec leurs enfants ou mettre temporairement le logement à leur disposition, ne peuvent céder leur appartement à ces derniers et abandonner définitivement la jouissance des lieux. (CA Paris, 3e ch., 24 févr. 2011, Opaly c/ Conrade Sarr : JurisData n° 2011-002461).

Cependant l’occupation n’a pas à être permanente. Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).

Le locataire ne peut pas se voir reprocher d'héberger des proches, parents ou amis.

La Cour de cassation a estimé que l’insertion d’une « clause d’occupation personnelle » était contraire à l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme car elle est attentatoire à la vie privée du locataire (Cass. 3e civ., 6 mars 1996).

L’article 4 de la loi de 1989 répute une telle clause non écrite.

-          Ne pas gêner la tranquillité des voisins

Il a été jugé que constituait un abus de jouissance :

-          L'exercice de la prostitution dans les lieux,

-          le tapage nocturne

-           le comportement bruyant des occupants du logement loué (CA Rouen, 23 janv. 2001 : JurisData n° 2001-146875),

-          le comportement agressif d'un locataire (Cass. 3e civ., 8 nov. 1995 : JurisData n° 1995-003102 ; Loyers et copr. 1996, comm. 15. - CA Rennes, 4e ch., 8 févr. 2001 : JurisData n° 2001-153643)

-           la présence de trop nombreux animaux incommodants dans le logement sont aussi considérés comme des abus de jouissance.  

-          Interdictions des dégradations et des transformations des lieux loués

Tout manquement à l'obligation de jouissance paisible peut donner lieu à la résiliation judiciaire du bail sous réserve d’un lien entre le trouble constaté et le manquement imputé au locataire.

Le locataire engage sa responsabilité pour ses agissements personnels mais aussi pour ceux causés par les personnes qu'il héberge.

 En cas de manquement à l'obligation de jouissance, le locataire pourra voir sa responsabilité engagée mais aussi pour ceux qu'ils hébergent.

Il convient de rappeler  que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il est ainsi reconnu responsable, par principe, des troubles causés par ses enfants.

Il a ainsi été jugée que si le preneur est responsable des manquements à l'obligation de jouissance commis par son enfant  sous la réserve que que celui-ci soit hébergé avec ses parents, le fait que l'enfant soit majeure  est incidence sur la responsabilité.

  1. Le respect de la destination des lieux loués par le contrat de location

Lorsque le local est loué à titre d’habitation, le locataire ne peut pas l’utiliser pour exercer sa profession.

Si le local est à usage mixte, le locataire ne peut pas l’utiliser exclusivement à titre professionnel.

Selon une jurisprudence constante, le non respect de la destination mixte des lieux loués n’entraine pas la résiliation du bail mais le preneur ne pourrait bénéficier d'un droit au renouvellement du bail si ce dernier n'était pas affecté en partie à usage d'habitation au terme du contrat (Cass. Ass. plén., 2 fév. 1996 : JurisData n° 1996-000243).

Lorsque la destination n'a pas été précisée par le bail, les juges apprécieront souverainement, d'après les circonstances, celle que les parties ont entendu donner aux lieux loués au moment de la conclusion du contrat.

En cas de modification de la destination des lieux, le juge appréciera si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

  1. II.                L’obligation de s’assurer contre les risques locatifs

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. »

La plupart des baux d'habitation comporte une clause résolutoire de plein droit  visant le défaut d'assurance.

Si le locataire refuse de fournir une attestation d'assurance, le bailleur fera délivrer un commandement visant la clause résolutoire de justifier d'une assurance.

Cette clause produira effet un mois après un commandement demeuré sans effet, aucun délai ne pouvant être accordé par le juge.

l'attestation d'assurance, même avec effet rétroactif, produite postérieurement à l'expiration du délai, n'est pas susceptible de faire échec à l'application de la clause résolutoire (CA Agen, 1re ch., 2 mai 2000 : JurisData n° 2000-115913 ).

La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.

Le locataire peut choisir librement sa compagnie d’assurance.

Il doit justifier avoir souscrit une assurance locative en apportant au bailleur une attestation de l’assureur.

Sur demande du bailleur, cette justification doit avoir lieu lors de la remise des clefs et au terme du contrat.

Si le locataire n’a pas souscrit une assurance locative, le bailleur pourra obtenir la résiliation de plein en invoquant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location ou, à défaut, il pourra solliciter du juge la résiliation judiciaire du bail.

Dans cette dernière hypothèse, le juge a un large pouvoir d’appréciation ; il peut refuser la résiliation du bail. 

La jurisprudence considère que le défaut de souscription d'une assurance constitue  un manquement grave et répété justifiant la résiliation du bail prononcée par le tribunal, avec ses conséquences .

La méconnaissance par le locataire de ses obligations pourra être sanctionnée, comme en droit commun, et selon les cas, par la résiliation du bail, des dommages-intérêts ou la cessation du trouble causé.

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller juridique.net : http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
06/03/2015 09:23

je fais partie d'une colocation de trois personne. un colocataire est intervenu sur mon contrat d'assurance sans mon consentement pour que je ne sois plus assurer.Peut-il être puni ?

2 Publié par Visiteur
11/11/2015 09:57

Je loue un appartement dans une partie de ma maison d'habitation, à une personne qui reçoit très souvent ( plusieurs fois par semaine) une dizaine de personnes jusqu'à 2 h du matin avec le bruit qui va avec.
Son bail se termine le 31 décembre 2015. Je lui ai signifié ne pas vouloir le renouveler.
Que puis-je faire pour le bruit

3 Publié par Visiteur
28/02/2016 23:26

Est-ce qu'il y a une durée obligatoire pour habiter sa location ?

4 Publié par Visiteur
04/10/2016 18:49

bonjour ! peut ont mettre une petite table sur un balcon en étant locataire et y mètres des objets sans que quoi que ce soit ne dépasses du balcon c est a l intérieur du balcon !! il n y a pas de barbecue n y de produits inflammables n y de dangereux !!

mes salutations !!

5 Publié par Visiteur
04/10/2016 18:51

MERCI DE ME RÉPONDRE LE PLUS RAPIDEMENT POSSIBLE §MERCI BONNE SOIRÉE !


MES SALUTATIONS

6 Publié par Visiteur
14/12/2016 16:11

Bonjour.Ma mère 95 ans, n arrive pas à obtenir l assurance de son locataire réclamée maintes fois oralement et dans plusieurs courriers .Et ce dernier doit partir le 30/12/2016.Ses parents sont "caution". Que peut elle faire?? Merci pour votre réponse .C est assez urgent.
Cordialement

7 Publié par Visiteur
26/01/2018 06:30

Bonjour,
J'habite un logement social avec mon épouse et 2 enfants âgés de 12 ans et 10 ans.
Un soir à 19:30, mon fils montrait à sa sœur le type d'échauffement qu'il avait pratiqué pendant ses cours de sport à son collège. Il portait tous les deux des chausson types ballerines et sautillaient sur place sur la pointe des pieds. Cela a duré environ 3 minutes.
La locataire du dessous est venue sonner à notre porte pour nous dire que ce bruit de sautillement la dérangeait car elle travaillait dans son bureau (sa chambre bureau se trouve en-dessous de la chambre de mon fils).
J’insiste bien il était juste 19 :30 heures.
Étions nous dans la nuisance sonore et contre le règlement? Comment devons-nous réagir ?

Est-ce que quelqu’un peu me répondre?

8 Publié par Visiteur
17/07/2018 00:59

Bonjour une percisicion a eu lieu a cause de mon fils et il mon casser la porte elle se ferme plus et elle donne directement dans la rue je suis au rdc.cela dur depuis 2 mois et la mairie ne veux rien savoir.un serurier ma dit que ce netais pas une porte standar mais sur mesure.et je suis en location en hlm chez opaly.jai 6 enfant et je me sen pas en securiter .une petite serure a ete mise pour linstant et la porte est toute tordue.un coup et elle s'ouvre.quoi faire.je nest pas les moyen .merci pour meclairer

9 Publié par Visiteur
06/08/2018 22:45

Si vous aviez élevé vos gosses correctement, vous ne serais pas dans cette merde et nous on n'aurait pas à supporter une racaille de plus. C'est pas chez tout le monde qu'il y a des perquisitions...

10 Publié par Visiteur
06/08/2018 22:46

Et quand on a pas les moyens d'assumer 6 gosses, on en fait moins, plutôt que de les faire assumer par le reste de la population. Le mieux pour tout le monde ça serait de rentrer au pays je pense !

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