LES CHARGES LOCATIVES ET SON RECOUVREMENT

Publié le 23/01/2010 Vu 201 943 fois 154
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Les charges locatives ou dites récupérables sont les sommes que le locataire ou l'occupant doit régler au bailleur en sus du montant du loyer principal et en constituent son accessoire. Dans la pratique, il arrive que certains locataires règlent des charges qui sont injustifiés et /ou qui relèvent exclusivement à la charge du bailleur. Si le paiement des chargés récupérables est une obligation du locataire,elles ne sont exigibles que sur justification. Ainsi, vous verrons dans un premier temps, la détermination des charges locatives (I), puis, nous verrons les possibilités de recouvrement desdites charges(II).

Les charges locatives ou dites récupérables sont les sommes que le locataire ou l'occupant doit régler au b

LES CHARGES LOCATIVES ET SON RECOUVREMENT

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le paiement des charges récupérables est une obligation du locataire, ce qui signifie qu’elles dont dues même si le bail ne prévoit pas de provisions.

Les charges locatives doivent répondre à plusieurs conditions, notamment :

-elles ne sont exigibles que sur justification,

-elles doivent constituer une contrepartie pour le locataire.

De ce fait, les Tribunaux n’hésitent pas à interdire les forfaits de charges déterminés en fonction d’un pourcentage ou défini à l’avance de manière forfaitaire.

Il faut donc déterminer quelles ont sont les charges dites récupérables.

A/ Sur  les  charges récupérables et leur justification

Les charges locatives constituent la contrepartie de services rendus et inhérentes à l’usage de la chose louée.

Le décret du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables :

-ascenseur et monte charge,

-eau froide, eau chaude et chauffage collectif

-installation individuelle de chauffage et d’eau chaude

-parties communes intérieures au bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation

-espace extérieurs au bâtiment

-hygiène

-équipement divers au bâtiment

-imposition et redevance

La liste des charges locatives prévues par le décret du 26 août 1987 est limitative.

Cependant, pour permettre au bailleur de récupérer des charges sur des services issus de technologies nouvelles (vidéophone, vidéosurveillance…), un accord collectif  devra avoir été conclu.

Nous donnerons quelques exemples de charges non récupérables :

Les dépenses relatives à la ligne téléalarme de l’ascenseur, les frais de dératisation, les frais de personnel de désinsectisation et de désinfection des parties communes, les frais d’enlèvement des objets encombrants, les frais de débouchage de vide-ordures et , les frais d’entretien d’une pompe de relevage des eaux usées, les frais de télésurveillance….

En ce qui concerne le chauffage collectif, la Cour d’appel de PARIS a jugé que les problèmes générés par une surconsommation en raison d’une température trop élevée et que les surcoûts qui en résultent n’ont pas à être supportées par le locataire (CA PARIS, 17 juin 1986).

Bien que les charges locatives soient justifiées dans leur principe et qu’elles puissent être récupérées  sur le locataire, le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense au moyen de pièces justificatives.

Le locataire doit donc être vigilent et s’assurer que les charges qu’il doit acquitter constituent d’une part, des charges récupérables et d’autre part, sont justifiés par les dépenses du bailleur.

Cela étant, il convient de préciser que le fait d’avoir régler les charges sans avoir élevé la réserve est sans incidence dur le droit du locataire d’exercer une action en répétition de l’indu.

Dans la pratique, le bailleur sollicite le versement d’une provision mais le règlement de celle-ci est subordonné à la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges et par un budget provisionnel.

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, les provisions doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et  un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser au locataire un décompte par nature de charges (ascenseur, eau chauffage…), ainsi  que le mode répartition entre les locataires.

Ces documents doivent être mis à la disposition du locataire par le bailleur mais pour autant les pièces justificatives n’ont pas à lui être adressées.

Conséquences :

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées et tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

Cependant une fois que le bailleur aura justifié les charges locatives, il pourra en réclamer le montant dans un délai de cinq ans.

B/ sur les actions en recouvrement de charges

• Sur les actions du locataire

Le locataire qui aura reçu le montant des charges qu’il devra acquitter, peut néanmoins les contester notamment si la ventilation lui apparaît irrégulière, c’est que l’on appelle action en contestation du paiement des charges.

Le preneur a tout intérêt à saisir dans le plus bref délai le tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble de cette contestation (COJ, art. R. 321-2 et R. 321-6).

Le locataire qui en revanche souhaite exercer une action en répétition de l’indu, devra agir dans le délai de prescription  de cinq ans. (Article 2277 du code civil).

•Sur les actions du bailleur

A défaut de payer les charges locatives, le locataire s’expose à diverses sanctions.

Le non-paiement des charges donne lieu :

-à la résiliation judiciaire du bail ;

-à la résiliation de plein droit par le jeu d'une clause résolutoire.

Le bailleur devra veiller à ce qu’une clause résolutoire prévoit, outre le non paiement des charges, la date d’exigibilité desdites charges afin d’éviter faute de quoi le retard intervenu dans leur règlement ne constitue pas une infraction au contrat et ne saurait entraîner l'application de la clause résolutoire.

L’action en paiement des charges introduite par le bailleur est soumise au délai de prescription de cinq ans.

Je me tiens à votre disposition pour toutes difficultés ou contentieux  dans ce domaine.

Maître JOAN DRAY

 

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1 Publié par DRAY
06/05/2011 13:31

Monsieur,

Vous pouvez déposer un dossier d'aide juridictionnelle pour obtenir l'assistance et la représentation d'un avocat qui pourra contester le montant réclamé.

2 Publié par Visiteur
05/07/2011 17:15

Bonjour,
Une question: Si une agence a baissé le montant d'un loyer charges comprises d'un appartement qui ne se louait mais qui a en réalité baissé le montant des charges locatives et que le locataire se retrouve avec une régul très importante y'a t il un recours? il m'avait semblé entendre que si l'erreur entre la provision et le reel était trop important la régularisation était nule, avez vous connaissance d'une telle jurisprudence?
Merci par avance

3 Publié par Visiteur
13/07/2011 15:28

bonjour,
j'occupe avec ma fille de 5 ans un appartement dans un immeuble en co-propriété depuis 5ans.En 2010,le propriétaire me demande une régularisation de charge d'eau d'un montant de 2900e!!! qui serait dut a un problème de fuite puis aussi de l'augmentation du prix de l'eau (qui aurait doublé en 1 an).un plombier est venu pour réglé le cumulus dont le "trop plein"coulait beaucoup trop, et a fait une estimation de la perte d'eau et des frais que cela avait engrangé. hélas, cette estimation est bien inférieure a ce que j'ai perdu en eau.Le propriétaire a donc déduit cette estimation de ma facture et nous a expliquer que pour le reste j'avais certainement laissé le robinet ouvert pendant mon absence!(l’équivalent de 3 piscines!)je n'ai aucuns moyens de prouver que je n'ai pas pu consommer tout ce volume d'eau, et suis obligé de payer.Ce qui est étonnant c'est que tout est rentré dans l'ordre après le passage du plombier.A ca s'est rajouté les charges d'eau 2010,et a ce jour je suis encore entrain de payer.Ma question est : y'avait-il quelque chose a faire?Merci

4 Publié par DRAY
13/07/2011 17:07

Chère Madame,

Avez-vous un compteur d'eau séparé?

Le propriétaire vous a- t-il produit un décompte de charges?

Maître DRAY

5 Publié par Visiteur
16/07/2011 12:44

bonjour j ai un gros probleme je suis rentrer dans un logement le 1/04/2010 avec un loyer de 780e / mois dont 110e de charge je l ai quitter le 28/06/2011 hors a l etat des lieux le proprietaire a l aide de justificatif et de calcul m a dit que je lui devais 1310e de charge en plus des charges que j ai payer pendant 15mois soit 1650e .
pour 15 mois de location j arrive a quasiment 3000e de charge soit 200e /mois tres loin des 110e /mois du depart le probleme pour nous c est que l appartement n etait pas au normes simple vitrage et moisissure dans les chambres .
Nous n avons jamais rien dit et avons rendu l appartement niquel , ils n ont jamais recalculer les charges ni augmenter le loyer et pour leur regularisation des charges pour les 6 mois que nous avons passer en 2011 ils se sont servi des charges de 2010 .
merci si quelqu un peut nous eclairer car en 10 ans de location c est le premier appartement ou ca nous arrive merci

6 Publié par Visiteur
16/07/2011 21:59

Bonjour,
Je suis locataire depuis deux ans tout juste. Cette année, mon agence immobilière révise mon loyer (elle ne l'avait pas fait l'année dernière à l'occasion du 1er anniversaire). Concernant les charges que je provisionne chaque mois, d'après ce que j'ai pu lire, je suis en droit d'exiger un bilan des charges pour la période 2010-2011 (art 23 de la loi de 89).
- Suis-je en droit d'exiger ce même bilan pour la période 2009-2010 même si elle est passée ? Sur quelle base réglementaire ?
- Suis-je en droit de suspendre le paiement des provisions de charge à venir dans l'attente du décompte alors même que mon bail exige cette provision mensuelle ? Idem sur quelle base ?
Merci par avance pour votre précieuse aide.

7 Publié par Visiteur
19/07/2011 11:35

Chère Madame,

"Avez-vous un compteur d'eau séparé?

Le propriétaire vous a- t-il produit un décompte de charges?"
oui on m'a fourni le decompte et j'ai bien un compteur separé

8 Publié par Visiteur
22/07/2011 17:34

Bonjour,
Il y a 2 mois j'ai quitté mon appartement. J'ai eu la mauvaise surprise il y a quelques jours de recevoir un courrier de ma propriétaire annonçant que je lui devais 700€ (1500€ de charges locatives - 800€ de caution). En effet, la propriétaire n'a jamais fait de régularisations annuelles des charges locatives(alors que cela était bien noté dans le contrat) et après 3 ans de location elle me réclame 1500€ de charges (charges locatives + ordures ménagères).
Je payais 50€ de provisions de charges mensuelles mais cela était à priori insuffisant.
Quel recours puis-je avoir?

9 Publié par Visiteur
17/08/2011 19:01

Bonjour,
Mon propriétaire refuse de me communiquer les pièces justificatives relatives aux charges relatives à l'employée d'immeuble (justification: "comporte des informations confidentielles liées au secret professionnel").
Il ne me fournit donc aucune possibilité de vérifier que les éléments récupérés sont bien récupérables et correspondent à un service fait.
Que dois je faire ?

10 Publié par Visiteur
19/08/2011 18:18

Bonjour,
Je suis locataire d'un HLM et nous sommes assujettis à une Redevance d'enlèvement d'ordures ménagères (180 € par foyer), or l'immeuble est constitué de 20 logement, et l'office hlm me dit que le propriétaire a le choix de la répartition des charges et donc me facture la somme de 244€ (proportionnelle à la superficie de mon logement).
Pourriez vous me confirmer que le propriétaire a le droit de transformer la redevance d'ordure ménagère( délibération de la communauté de commune) en taxe de son propre chef ?
Par avance merci

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