L’incendie et les responsabilités

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Il existe des situations, notamment l’incendie, où la responsabilité du locataire ou du bailleur peut se poser. Outre l’existence de préjudice personnel et financier, les parties peuvent se trouver dans une situation juridique délicate. Cet article a pour objet de déterminer les régimes de responsabilité applicables en présence d’un incendie et clarifier la complexité des situations qui peuvent se présenter.

Il existe des situations, notamment l’incendie, où la responsabilité du locataire ou du bailleur peut se p

L’incendie et les responsabilités

1/ Principe d'une présomption de responsabilité du locataire

Les articles 1733 et 1734 édictent les règles de la responsabilité du locataire à l'égard du bailleur en cas d'incendie de l'immeuble loué.

L’article 1733 du code civil dispose que :

« Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure,

ou par vice de construction, Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».

L’article 1734 du code civil dispose que :

« S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

À moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus »

 

2/ Conditions de la responsabilité :

Cette responsabilité contractuelle ne peut jouer que dans la mesure où existe un contrat.

La présomption est applicable à une convention d’occupation précaire.

L’application de l’article 1733 du code civil suppose la qualité de locataire, en revanche elle ne cesse pas par le fait qu'ils se sont perpétués dans les lieux loués au-delà de l'expiration du bail et contre la volonté du propriétaire.

Bailleur et locataire peuvent valablement convenir d'augmenter, de diminuer ou même de supprimer la responsabilité qui incombe au preneur en vertu du droit commun. En effet, les dispositions sur la responsabilité du locataire en cas d' incendie ne sont pas d'ordre public (Cass. civ., 26 juin 1922).

3/ Conséquences de la destruction par incendie de la chose louée :

Dans le cas d'une destruction partielle due à un incendie, la présomption de responsabilité du locataire par application de l'article 1733 du Code civil ne fait pas obstacle à ce qu'il demande, sur la base de l'article 1722 du même code, une diminution du prix du loyer.

L'importance de la destruction doit être appréciée en fonction de la destination convenue par les parties. Si elle n'était que partielle, les lieux demeurant utilisables, le bail ne devrait pas être résilié

Il peut y avoir une clause de reconstruction à l’identique imposée au bailleur dans le contrat de bail qui l’oblige à supporter la charge des surcoûts dus à l'obligation de respecter les normes de sécurité en vigueur.

4/ Sur la présomption de responsabilité du locataire :

En ce qui concerne la chose concernée : ça s’applique aux immeubles bâtis, ainsi qu’aux meubles, et aux dépendances de la chose louée (par exemple la caravane du locataire accolée au local loué).

En revanche les parties communes de l’immeuble ne tombent pas sous la responsabilité du locataire. La responsabilité ne s’étend pas non plus au feu qui s’est propagé à l’immeuble voisin, même si c’est le même propriétaire.

En ce qui concerne les personnes concernées : la responsabilité du locataire est engagée, et il est tenu pour responsable des fautes commises par toutes les personnes que le locataire a fait entrer dans les lieux, même si ce n’est que temporairement (exemple du plombier).

5/ Sur l’action en responsabilité :

Il est à noter que concernant l’action en responsabilité : seul le bailleur peut invoquer l’article 1733, et il ne peut l’invoquer que contre le locataire.

De plus, si le bailleur est lui-même locataire d’une partie de l’immeuble, alors il est en état de collocation, et il doit rapporter la preuve de la faute du locataire pour que la responsabilité de celui-ci soit engagée.

6/ Les causes d’exonération du locataire :

Il en existe 3 où le locataire doit prouver :

-que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure (la preuve se fait par tout moyen, témoin ou même présomption ; c’est l’exemple de la foudre ou d’un cambriolage). Mais il ne faut qu’aucune faute ou imprudence qui ait précédé le cas fortuit ne soit imputable au locataire ou aux personnes vivant avec lui. Le locataire n'est pas responsable de l'incendie qui résulte d'une faute du bailleur, et en particulier d'un défaut d'entretien de la chose louée qui lui est imputable, du moment que l’incendie n’était ni prévisible, ni irrésistible.

-que l’incendie est imputable à un vice de construction : le vice doit être à l’origine de l’incendie, c’est l’exemple du défaut d’entretien, ou de la vétusté.

-que le feu a été communiqué par une maison voisine : l'exonération est prouvée par le fait matériel de l'antériorité du sinistre voisin par rapport au sinistre ayant détruit les lieux du preneur.

Toute autre preuve ne sert à rien pour décharger le locataire de sa responsabilité.

7/ Sur l’indemnité à verser par le locataire :

Les dommages-intérêts auxquels le locataire peut être condamné doivent être fixés d'après les règles des articles 1149 à 1151 du Code civil. Ils comprennent donc, dans le cas général, le préjudice qui a pu être prévu lors de la passation du bail, soit une indemnité pour les frais de reconstruction et pour les loyers perdus. Lorsqu'il y a eu dol ou faute lourde de la part du locataire, les dommages-intérêts doivent couvrir tout le dommage causé directement par l'incendie sans être limités par le principe de prévisibilité.

Le propriétaire ne peut exiger qu'une indemnité ; il ne peut contraindre le locataire à la reconstruction de l'immeuble.

Indépendamment de l'indemnité pour reconstruction, le preneur est tenu d'indemniser le bailleur de la perte de loyer subie par lui pendant le temps nécessaire à la reconstruction et à la relocation.

8/ En cas de pluralité de locataires dans l’immeuble :

Dans une hypothèse très fréquente, en matière de baux à loyer à usage d'habitation, l'immeuble est occupé par plusieurs locataires. L'article 1734 décide qu'alors tous les locataires sont en principe responsables de l'incendie, à moins qu'ils ne puissent établir l'une des deux causes d'exonération prévues par ce texte. Cette responsabilité est fondée sur le fait que tous les locataires sont gardiens de la chose louée et à ce titre tenus de la restituer.

Il existe alors 2 exonérations possibles pour les locataires :

-soit que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un des locataires, auquel cas celui-là seul est tenu ;

-soit que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là ne sont pas tenus.

Et concernant l’étendue de la responsabilité ici : il s’agit d’une contribution proportionnelle à la valeur locative de la partie d'immeuble louée.

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements.

Maître Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
06/04/2010 13:48

Bonjour,
Si un bâtiment appartement à M. P prend feu, l'expertise révele qu'il s'est déclaré chez M.A locataire du rez de chaussée et que l'origine est criminelle. Les auteurs n'ont pu être identifiés et l'enquête a montré qu'il y a eu un manque de précaution du locataire pour protéger le local pour que les incendières y pénètrent sans difficulté dans le local.
Ma question: si l'assureur de P fait un recours contre M.A pour les dommages du bâtiment. L'assureur de A prétend que son assuré n'est pas responsable puisque les auteurs sont inconnus et qu'il s'agit d'un acte criminel, ce qui est suffisant pour constituer un cas de force majeure. Je ne pense pas que ce soit un cas de force majeur. Peut il s'exonérer pour le cas du fait d'un tiers? Ou est il entièrement responsable du dommage?

Merci

2 Publié par Visiteur
27/05/2011 10:43

bonjour, il y a eu un incendie dans l'immeuble que j'occupe plus exactement dans l'appartement d'une des locataires elle y a perdu la vie..j'ai demandé a mon agence la cause de l'incendie, ils refusent de me donner une explication, me disant que cela ne regarde pas les autres locataires, nous sommes tous inquiets après la nuit terrifiante que nous avons vécu..vivant dans les logement voisin a l'incendie n'avons nous pas droit a une réponse?
merci

3 Publié par Visiteur
16/09/2011 17:04

Informations très interessantes merci,
mais une question : lors d'un incendie en copropriété, dont l'origine est dans un local occupé par un locataire. Ce dernier n'est-il pas responsable des dommages causés aux parties communes au prorata des millièmes du lot qu'il occupe ? merci de votre réponse

4 Publié par Visiteur
19/11/2013 00:55

Bonjour,

Nous avons subi un incendie il y a 15 jours. Un grand bâtiment artisanal de 2000 m² comprenant 6 locataires est parti en fumé en 1 heure seulement.

Notre local de 200 m² se trouvait à l'opposer du démarrage du feu. Selon une vidéo amateur mise en ligne sur "Dailymotion":(http://www.dailymotion.com/video/x16oepi_incendie-avignonet_news), nous distinguons bien le début de l'incendie. Or la partie du local qui en feu (la partie se trouvant la porte d'entrée + fenêtre vu au début de la vidéo), appartient au propriétaire qui entreposait sa caravane et d'autres débarras.
Selon l'article 1384 cc qui stipule que le locataire ne peut se retourner contre le propriétaire; Qui est donc responsable ? Peut-on prétendre que le propriétaire est en collocation du fait qu'il s'était réservé une partie du bâtiment ?

Les préjudices subi du fait de cet incendie ont complètement anéanti notre entreprise, tant bien que mal, nous nous efforçons à continuer notre activité et avons dû par obligation de reloger notre entreprise à notre domicile.

En ce qui concerne notre contrat d'assurance, nous avions opté pour une somme forfaitaire. Elle représente 40 000 € or nous avons estimé l'achat des machines, du matériel, du stock, bureau etc à + de 140 000 €.
Et pour finir, nous n'avons pas pris de perte d'exploitation.
Ma question est la suivante :
si le responsable se révèle être le propriétaire ("c’est l’occupant des lieux qui est présumé responsable de l’incendie qui a pris naissance chez lui"), pouvons-nous nous retourner contre lui pour réparation du préjudice subi, des pertes d'exploitation, des dommages et intérêts etc... Peut-on le faire seul en missionnant un avocat, ou doit-on être accompagné de notre assureur afin qu'il puisse lui même engager les procédures contre l'assureur du propriétaire ?

Dans l'attente de votre réponse, je vous remercie par avance.

5 Publié par DRAY
19/11/2013 01:09

Madame,
Je vous invite à consulter un avocat car il n'est pas possible de vous donner un simple avis, sans avoir analyser plusieurs documents.
Maître DRAY

6 Publié par Visiteur
29/01/2014 23:10

bonjour,
Je me permets de venir vers vous. Suite à un incendie dans une habitation de 2 ans dont j'en suis locataire, après une expertise et le passage d'un électricien, le feu fut crée un problème sur une prise électrique. Lors de cette expertise, l'électricien constata des vices de constructions sur la partie électrique. De plus, lors de l'état des lieux, j'ai stipulé que la prise de terre n'était pas relié donc inactive. Le propriétaire en fut informé par écrit et oralement. Les pompiers m'ont informé de la chance que j'avais d'être un "couche tard" car sinon ma fille et moi-même nous ne serions plus de ce monde. Je pense intenter un procès envers le propriétaire pour mise en danger de la vie d'autrui ou lui de demander des dommages pour ce propriétaire inconcient... Pouvez-vous m'éclairer sur la démarche à suivre. merci d'avance. cordialement

7 Publié par Visiteur
18/02/2014 19:08

Bonsoir, dommage que je n ai pas de reponse a mes interrogations. Les experts se reunissent le 26 février.

8 Publié par Visiteur
18/06/2014 01:28

Bonsoir,

Je viens vers vous car mon conjoint et moi nous avons un incendie dans notre location le jour de pâques 2014.

Une première expertise c'est faite et notre expert a confirmer que c’était une cause électrique.
Une semaine après l'expert de nos propriétaire est venu et à dit la même cause de l'incendie.
Donc on nous à autorisées à résilié le bail car pour eux il était inhabitable. On a vécu 1 mois chez mon frère en attendant de retrouvé un logement.

La prochaine expertise est dans 15 jours et l'agence immobilière nous demande de remboursé le loyer depuis le jour de l'incendie alors qu'on a résilié le bail et veulent faire un état des lieux de sortie alors que des gens autour de moi me disent que c'est inutile dans faire un !!

Donc mes questions sont :

Faut il que l'on paie les loyers depuis la date que l'on es parti du logement alors que l'on a résilier le bail?

Y a t il un état des lieux à faire après un incendie?

Pouvez vous m'aidez pour mes questions ?
Je vous remercie

P.ALEX

9 Publié par Visiteur
02/09/2014 21:22

Bonjour,

Je suis actonnaire a 50% d'une SARL qui exploiter une discothèque (fond de commerce). Celle-ci a été victime d'un incendie criminel il y a quelques mois. Nous étions locataire des murs et nous étions pas assurer ...

Ma question est :
Qu'est ce que je risque ? vis a vis du propriétaire sachant que l'incendie à détruit le Fond de Commerce (qui été a nous) les murs, eux n'ont rien eu.
Est-ce considéré comme une faute professionnel ?
Qui est le responsable ? ...

Dans l'attente d'une réponse (urgent)
Merci.

10 Publié par Visiteur
03/12/2014 17:44

bonjour
j'ai un local commercial que je loue(le locataire a comme activité commercial; le textile avec des machines) .au mois d'avril ce dernier a pris feu et il est complètement détruit. Après l'enquête le juge a déclaré que la cause de l'incendie est inconnue qu'est ce que je dois faire?

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