L’indemnité de remboursement anticipé

Article juridique publié le 15/01/2014 à 13:44, vu 37993 fois, 21 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Dans le cadre d’un prêt, il peut arriver que l’emprunteur rembourse de manière anticipée son prêt.
Dans ce cas , le prêteur réclame généralement une somme forfaitaire en cas de remboursement anticipé, en insérant, dans le contrat ,une clause dite « d’indemnité de remboursement anticipé ».

~~Dans le cadre d’un prêt, il peut arriver que l’emprunteur rembourse de manière anticipée son prêt.


Dans ce cas , le prêteur réclame généralement une somme forfaitaire en cas de remboursement anticipé, en insérant, dans le contrat ,une clause dite « d’indemnité de remboursement anticipé ».


En effet, si le risque majeur pour le prêteur reste de ne jamais recouvrer la somme, il est également dommageable pour le préteur que l’emprunteur décide de rembourser l’intégralité de la somme empruntée de manière anticipée.


Le remboursement anticipé présente l’intérêt pour l’emprunteur d’arrêter le cours des intérêts et donc de réduire la somme qu’il remboursera mais le prêteur de la somme d’argent est alors lésé car il doit faire une croix sur les intérêts qu’il comptait recevoir et qui représentent, rappelons-le, sa rémunération.


Cela bouleverse donc l’économie du contrat et le préteur ne peut pas toujours réutiliser immédiatement les sommes remboursées.


La clause d’indemnité de remboursement anticipé vient pallier à ce problème.


Cette clause dispose que si le client décide de rembourser l’intégralité du prêt avant l’échéance contractuellement prévue il devra verser au préteur  une indemnité afin de pallier à son préjudice.


En effet, il est courant que le préteur ne puisse pas lui-même réinvestir les sommes prêtées avant une certaines date.


Le remboursement anticipé par l’emprunteur lui cause dont un préjudice et un manque à gagner.


Afin de dissuader le client de procéder à un remboursement anticipé et de protéger ces intérêts, le préteur va donc inclure cette clause dite d’indemnité de remboursement anticipé.
Une partie de la doctrine considérait cette clause comme illicite en ce qu’elle « sanctionnait » l’emprunteur pour avoir remboursé sa dette.


La Cour de Cassation a rejeté cette analyse.


I/ Le principe : la validité de la clause d’indemnité pour remboursement anticipé


La Cour de Cassation a tranchée et a admis la validité d’une telle clause.


La Cour suprême a jugé que la cause de l'obligation au paiement de l'indemnité de remboursement anticipé consiste dans la réparation du manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée du contrat, ladite indemnité contractuelle doit donc être considérée comme valable. (Cass. 1re civ., 27 sept. 2005, n° 1268 FS + P + B).


La Cour de Cassation considère que la clause d'un contrat de prêt qui donne à l'emprunteur la possibilité de rembourser par anticipation ne peut « être considérée comme une clause pénale puisque son application (dépend) de la seule volonté de l'emprunteur » ; il en résulte « que le remboursement ne (constitue) pas, de sa part, une inexécution du contrat mais l'exercice d'une faculté convenue entre les parties » (Cass. 1re civ., 24 nov. 1993, no 91-16.150, Defrénois, 1994, p. 800.)


Dès lors que la clause d’indemnité pour remboursement anticipé n’est pas une clause pénale le juge n’a pas la faculté de la modérée et doit se contenter de l’appliquer.


Néanmoins, les clients se sentant lésés vont souvent contester la validité de la clause d’indemnité de remboursement anticipé.


La Cour de Cassation a donc précisé le régime juridique de cette clause.


Dans un arrêt en date du 2 juillet 2013, la Cour de Cassation censure une cour d’Appel est rappelle que « l'interprétation du contrat ne se conçoit que pour des clauses obscures et ambiguës. »


Il s’agit ici d’un principe général de droit des contrats selon lequel le contrat étant la loi des parties , le juge doit s’abstenir de l’interpréter et faire une

application stricte de son contenu sauf si la clause est contraire à la législation ou obscure.
Autrement dit à moins que la clause d’indemnité pour remboursement anticipé  ne soit abusive et ne confère un avantage déloyale au prêteur elle doit être appliquée.


Dans l’espèce soumise à la Cour de Cassation, une société avait souscrit, auprès de la société de droit allemand Eurohypo Aktiengesellschaft, un contrat de prêt de 49 500 000 euros au taux fixe de 4,483 %, soit un taux effectif global de 4,665%, remboursable en cinq ans.


Le contrat contenait une clause de remboursement anticipé prévoyant l'indemnisation du prêteur « sur justificatifs, de tous les coûts de replacement des fonds sur le marché », sans autre pénalité après le 8 mai 2006.


La société ayant souhaité rembourser par anticipation, les parties étaient convenues d'un montant de 585 947,52 euros au titre de ces dispositions, montant qui avait été payé.
La société avait ensuite assigné la banque en remboursement de la somme versée.


La cour d'appel l'avait déboutée, jugeant que celle-ci était redevable des coûts de replacement des fonds sur justificatifs visant à indemniser le prêteur de sa perte de marge future correspondant au différentiel de taux entre la période d'emprunt et celle de règlement des fonds et en avait déduit que le seul taux pouvant servir de base de calcul au coût de replacement était le taux fixe de 4,665% sur lequel les parties s'étaient mise d'accord sans qu'il y ait lieu de distinguer entre le taux d'intérêt et la marge (cette marge était de 1,05% soit un taux avant celle-ci de 3,615%).


La Cour de Cassation a cassé l’arrêt en rappelant que la clause d’indemnité ne prévoyait que le remboursement des couts de mise sur le marché.


Or, la Cour d’appel avait pris en compte dans ces calculs non seulement le coût du refinancement sur le marché mais également la appliqué par la banque de sorte qu’elle avait  placé la banque dans une situation meilleure que celle prévue par le contrat.


La Cour de Cassation a donc sanctionnée une telle interprétation en rappelant que sauf dans le cas où une législation spéciale s’applique la clause d’indemnité de remboursement anticipée est valable mais elle doit être interprétée strictement et n’a pas pour but de permettre au banquier de s’enrichir mais seulement de pallier à un manque à gagner par rapport à ce que le préteur était en droit d’espérer au vue des termes du contrat.
(Cass. com., 2 juill. 2013, n° 12-15.628, société Ukli 2 France et a. c/ société Eurohypo Aktiengesellschaft : JurisData n° 2013-013786)

Cette clause d’indemnité pour remboursement anticipé permet à l’établissement financier de pouvoir répercuter la différence de taux d’intérêt existant entre le moment où le prêt est remboursé de façon anticipé et le moment où le prêt a été souscrit, étant entendu que l’on se trouve dans l’hypothèse d’un taux défavorable à la banque ne lui permettant pas de replacer immédiatement ses fonds sur le marché.


L’indemnité de remboursement anticipé, a « pour objectif la compensation de l'écart entre le taux du prêt et celui du remploi par le prêteur des fonds remboursés au cas où ce dernier taux serait inférieur au premier ».


Par cette clause on veut inciter l’emprunteur à respecter le terme du contrat.


La Cour de Cassation admet donc la validité de la clause d’indemnité de remboursement anticipée sauf dans certains cas prévus par la loi.


II/ Les limites posées par la loi


La loi limite le montant de la clause d’indemnité anticipée pour éviter que les sommes exigées de l'emprunteur n'équivalent à une véritable interdiction des remboursements par anticipation.


L'article L. 312-21, alinéa 2, du code de la consommation énonce que cette indemnité « ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret ».


Aux termes de l'article R. 312-2 du code de la consommation, l'indemnité ne peut excéder la valeur de un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement.


Ainsi, une clause stipulant des intérêts compensatoires, ayant pour objet, en cas de remboursement anticipé du prêt, d'assurer au prêteur un taux de rendement équivalent au taux moyen prévu par le contrat est licite dès lors que le montant de l'indemnité n'excède pas le maximum légal autorisé (Cass. 1re civ., 8 juill. 1994, no 91-21.098).


Dans le cas particulier où le prêt est assorti de taux d'intérêt différents selon les périodes de remboursement, l'indemnité de remboursement anticipé peut cependant être majorée pour permettre au prêteur d'obtenir, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt (C. consom., art. R. 312-2, al. 2).


Il existe certains types de contrat pour lesquels la loi encadre strictement les modalités de mise en œuvre de la clause d’indemnité pour remboursement anticipé.


Ainsi dans le cadre des crédits à la consommation il existe un plancher, contrepartie de l'absence d'indemnité pour remboursement anticipé.


La loi de 1989 oblige les établissements prêteurs à accepter un remboursement anticipé, total ou partiel, sans indemnité compensatoire (L. 1978, art. 19 mod. L. 1989, art. 29-II ; C. consom., art. L. 311-29), sauf à refuser tout remboursement partiel inférieur à un montant minimum fixé par décret.


Pour ce qui est des prêts immobiliers, il y a à la fois fixation d'un plancher et limitation de l'indemnisation du prêteur en cas de remboursement anticipé.


Le remboursement anticipé, total ou partiel, a été admis dès l'origine, le prêteur pouvant toutefois refuser tout remboursement inférieur à 10 % du montant du prêt (L. 1979, art. 12 ; C. consom., art. L. 312-21).


Le préteur a droit, en outre, en cas de remboursement anticipé, à une indemnité au titre des intérêts non échus, qui ne peut excéder à la fois la valeur d'un semestre d'intérêts ni 3 % du capital restant dû avant remboursement (D. n° 80-473, 28 juin 1980, art. 2).


La clause d’indemnité pour remboursement anticipé est donc valable mais elle ne doit pas faire obstacle au remboursement par l’emprunteur en le soumettant à des conditions financière trop lourde.


Joan DRAY
Avocat
joanadray@gmail.com


Commentaire(s) de l'article

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dfissot [Visiteur], le 28/01/2015 à 15:11
Merci pour cet article très clair au sujet des pénalités de remboursement. J'ai une petite question relative aux pénalités abusives. Est-ce que la majoration à 3% du CRD du code R312-2 s'applique dans le cas d'un prêt consenti à une association ?
Je suis trésorier d'une association et essaie de me défaire d'un prêt immobilier avec une clause à 17%.
Cordialement
Dominique
gep67 [Visiteur], le 28/07/2015 à 15:18
Pour moi il est clair que "l'indemnité de remboursement anticipé peut cependant être majorée pour permettre au prêteur d'obtenir, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt (C. consom., art. R. 312-2, al. 2)." aboutit à des situations faisant obstacle au remboursement, d'autant plus que même si le taux varie, la banque continue de faire sa marge ...
Philipe [Visiteur], le 19/09/2015 à 17:58
Bonjour, merci pour votre article très intéressant. Je cherche à négocier l'indemnité de mon contrat de prêt pour remboursement anticipé. Je dois rembourser le prêt parce que mes revenus ne sont plus suffisants pour payer la charge d'intérêt : mon revenu de TNS a baissé de 20% et mon épouse a déposé le bilan de l'activité de chambre d'hôtes qui a nécessité le prêt immobilier que j'ai contracté à titre personnel. Depuis, elle a trouvé un autre emploi de secrétariat. Ces événements (baisse de revenu, dépot de bilan) sont-ils susceptibles de suspendre le versement de l'indemnité (prêt contracté après le 1e janvier 1999) ?
fabrice [Visiteur], le 17/01/2016 à 15:13
Article intéréssant, je souhaiterai avoir une précision est ce que cette IRA s'applique lorsque qu'il y a rachat du crédit par la caisse régionale du même établissement national. En l'occurence j'ai fait racheté par le crédit agricole Centre loire un crédit immobilier du CA Languedoc roussillon qui me demande de payer cette pénalité alors que je considère qu'il s'agit de la même banque?
merci d'avance
Loïc [Visiteur], le 10/03/2016 à 11:22
Bonjour,

Nous avons contracter il y a 4 ans un crédit immobilier professionnel sur une SCI, sur 15 ans. Le taux de l'époque était intéressant. Aujourd'hui il ne l'est plus du tout, nous avons voulu renégocier le taux, mais sans réel succès. Il est apparu une cluase sur la pénalité de rachat de crédit par la concurence, égale à 9% du total du crédit restant dû. Est ce qu'il est possible de renégocier ce taux (2 fois plus important que le taux du prêt)et de le limiter à un semestre d'intérêt pour un prêt professionnel ? En sachant que nous avons signé ce contrat de prêt avec ces 9% ?
Merci d'avance pour votre réponse
bien cordialement
soso [Visiteur], le 28/05/2016 à 08:22
Bonjour mon mari et moi même avons perdu notre emploi nous vendons notre maison et déménageons dans un autre département ou il y a plus de travail nous allons faire un remboursement par anticipation est ce que nous devons payer les pénalités ou pas sir notre contrat la classe est bien stipulé
asrenzo [Visiteur], le 13/10/2016 à 09:10
Bonjour, dans le cas d'un prêt immobilier professionnel, les banques détaillent souvent des méthodes de calcul des indemnités de remboursement anticipé différentes de la règle du semestre ou des 3%.

C'est méthodes aboutissent toujours à des montants supérieurs à ceux obtenus suivant la méthode du code de la consommation.

Cela implique-t-il que les prêt immobilier professionnels ne sont pas couverts par cet article du code de la consommation ?

Votre article semble dire le contraire mais beaucoup d'autres publications sur Internet affirment le contraire.

Cordialement,
colère [Visiteur], le 12/11/2016 à 11:24
Bonjour, dans le cas d'un prêt immobilier professionnel par une SCI, ma banque détaille des méthodes de calcul des indemnités de remboursement anticipé différentes de la règle du semestre ou des 3%.

Cette méthode aboutit à des montants supérieurs à ceux obtenus suivant la méthode du code de la consommation.

Cela implique-t-il que les prêt immobilier professionnels ne sont pas couverts par cet article du code de la consommation ?
SCI-SLX [Visiteur], le 22/11/2016 à 13:51
Les SCI sont exclues du champ de protection des articles du code de la consommation. En effet une SCI qui a pour objet la mise en location (meublée ou non) d’un ou plusieurs appartements constitue une activité professionnelle.
Les banques financent donc, en général, les acquisitions de biens immobiliers au travers d’une SCI par le biais de prêts professionnels. Le plafonnement des IRA à 3% du capital restant dû ne sera donc pas effectif dans ce cas et les montants de pénalité peuvent s’avérer très élevés (parfois jusqu’à 10% du capital restant dû).
VE NEILL [Visiteur], le 26/12/2016 à 18:04
Bonjour Maître,

J'ai une SCI (professionnelle) ma banque précise sur le contrat qu'en cas de remboursement anticipé, l'emprunteur devra payer 3% du capital restant dû.
Et, ne fait donc pas état des 6 mois d’intérêts.

J'ai fait un rachat de crédit, ma banque m'a donc pris 3% d'IRA.


A t'elle le droit ne m'appliquer directement ces 3% au lieu de 6 mois d’intérêts qui seraient plus avantageux pour moi ?

Merci d'avance.
Anne37 [Visiteur], le 27/12/2016 à 16:01
Bonjour,
Nous avons acheté dans le cadre d'une SCI une maison dans le but d'en faire un gite. Le gite était exploité par une SARL. Le gite ne fonctionnant pas du tout nous avons décidé de le vendre et donc nous allons dissoudre la SCI. La SARL continuera une activité de négoce de vin (qu'elle avait par ailleurs).
Dans le contrat de prêt que nous avions signé les IRA étaient de 8%. Après négociation nous sommes retombés à 4%. As t-on moyen de négocier des IRA au même titre qu'un prêt personne, c'est à dire 3% ou 6 mois d’intérêts restants dus?

Merci par avance,
mazereau [Visiteur], le 18/01/2017 à 16:16
Suite au refus de renégociation du taux de notre prêt pour l'achat de notre fonds de commerce en 2013 nous allons rembourser par anticipation ce prêt, par un prêt à une autre banque, l'article R313-25 peut-il s'appliquer, à savoir : les frais de remboursement par anticipation ne peuvent dépasser 3% du montant restant dû ?
mERCI
mjc [Visiteur], le 20/01/2017 à 15:01
bonjour
il y a 4 ans j'ai contracté prêt professionnel sur une sci pour l'achat d'un bâtiment avec un logement sur 12 ans aujourd’hui je suis obligé de le revendre et ma banque me réclame 8% d'IRA il sont stipulé sur le contrat cela représente 10000€ Existe t'il un plafond limite et si oui comment le faire appliquer car ma banque ne veut rien négocier
je suis prêt à me faire aider par un avocat suivant le prix que cela peut coûter
alendor [Visiteur], le 01/02/2017 à 18:25
Bonjour,

En matière de prêts professionnels, le code de la consommation ne s'applique pas. Aucun plafond limite à cette pénalité, la seule limite est le manque à gagner réel du prêteur (qui se calcule entre le taux du marché actuel, souvent l'OAT, et le taux de prêt d'origine). Cordialement
dumme [Visiteur], le 19/02/2017 à 19:01
Merci pour tous ces articles... S'il s'avère donc que la banque peut demander des IRA dont le montant a été fixé par contrat, existe t'il un moyen juridique de refuser le montant souvent exorbitant demandé ou du moins le négocier ? Merci par avance de vos réponses et de coordonnées avocat pour engager l'action. Merci
Ibiza75 [Visiteur], le 23/02/2017 à 16:55
Les IRA font elles parties du calcul du montant restant dû suite a un rachat de crédit ?
espagnol [Visiteur], le 25/10/2017 à 15:54
Bonjour,
les indemnités pour les associations cultuelles ( idem entreprise)semblent fixées par le contrat et sans limites. Pour exemple une simulation de rbst anticipé de 250 000€ la pénalité s'élevait à 105 000€. Donc impossibilité de remboursement anticipé!
Stl [Visiteur], le 07/03/2018 à 13:31
Bonjour,
Nous avons contracté un financement de 600 k€ sur une Sci pro, taux 4,7% / an. Nous souhaitions rembourser par anticipation cette somme env: 350 k€, notre banque nous demande une soulte égale au montant des intérêts qui restent à payer soit environ 65k€ d’indemnité. Après relecture de notre contrat de prêt, nous avons des difficultés à déchiffrer ce que la banque à écrit, il serait écrit dans une langue étrangère que cela serait idem…
Isa [Visiteur], le 04/05/2018 à 15:16
Bonjour,
Concernant un remboursement anticipé sur un crédit bail mobilier,le financier calcule les frais sur les mensualités restantes donc frais inclus, est ce normal, et y a t-il un décret limitant le montant de ces "frais sur frais"?
En vous remerciant,
Octave [Visiteur], le 30/05/2018 à 20:01
Bonjour,
Ma banque me fournis une simulation de remboursement anticipé avec un montant d'indemnité de remboursement anticipé. Or j'ai une clause sur mon offre de prêt stipulant que je n'ai pas d'indemnité. La banque me répond que c'est une obligation légale de l'indiqué dans le décompte de remboursement et que je dois accepter ce décompte et fournir avec une copie de mon offre de prêt avec la clause.
Est ce vraiment une obligation légale que d'indiquer des indemnités qui n'ont pas lieu d'être ? Dois-je exiger un décompte sans ces indemnités ou dois-je faire confiance à ma banque et procéder comme ils me le demande ?
En vous remerciant pour votre aide.
yannis2010 [Visiteur], le 09/11/2018 à 02:45
J'ai fait un emprunt en 2008, pour une SCI avec un taux de 6.15%, j'e veux faire un remboursement anticipé du prêt
ma banque me demande de rembourser le capital restant dû de 95000 Euro et en plus la somme totale des intérêts restants pour des 10 ans à venir. ces intérêts représentent plus de 30% du capital restant dû.
quoi faire ?
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