L’ordre du Jour de l’Assemblée Générale des Copropriétaires

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La convocation doit comporter l'ordre du jour.

La convocation doit comporter l'ordre du jour.

L’ordre du Jour de l’Assemblée Générale des Copropriétaires

~~L’ordre du Jour de l’Assemblée Générale des Copropriétaires

La convocation doit comporter l'ordre du jour. L'article 13 du décret, d'ordre public, précise que l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du décret.


Pour délibérer, les copropriétaires doivent donc être en mesure de prendre connaissance des questions figurant à l’ordre du jour.
Il existe un contentieux sur les questions figurant à l’ordre du jour.
L'article 13 du décret, d'ordre public, précise que l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du décret.


 Les questions figurant sur l’ordre du jour doivent être précises


Elles doivent exprimer une demande précise, sujet à débat.
La question ne doit pas être équivoque.
L’AG n’est compétente pour prendre de décision que sur les questions posées par un copropriétaire.
Ce dernier doit rédiger «  un projet de résolution » qu’il doit envoyer au syndic ou à la personne chargée de l’organisation de la réunion.


Il est certain que l'assemblée générale ne peut prendre valablement de décisions que sur des questions précises et non équivoques (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997 :
Les questions sur lesquelles l’Assemblée Générale se prononcent doivent toutes être examinée une par une.


La jurisprudence considère comme vagues les questions statuant de manière vagues telles que  l’occupation des parties communes, les problèmes des parties communes etc…
Aucun texte ne prescrit d'indiquer dans la convocation la majorité requise pour chaque délibération (Cass. 3e civ., 2 juill. 2002 )


La demande d'inscription auprès du syndic  suppose qu’il s’agisse de  questions susceptibles de donner lieu à un vote générateur d'une véritable décision de l'assemblée générale.


 La jurisprudence a déjà fourni de nombreux exemples où la demande n'est pas recevable, parce que trop vague, imprécise, dénuée d'intérêt ou exprimant de simples réflexions personnelles.


Il en était ainsi dans une affaire ou un copropriétaire demandait au syndic « de prendre conseil auprès d'un avocat de la copropriété et de lire en assemblée sa réponse sur ce point précis ». D'évidence, il ne s'agissait pas d'une question susceptible de faire l'objet d'un vote (V. CA Colmar, 12 juin 2008, n° 2A07/01295 : JurisData n° 2008-368054

 Les formalités relatives à l’inscription de la question à l’ordre du jour

L'ordre du jour soumis à l'assemblée générale est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical.
Depuis le 1er septembre 2004, la règle applicable à cette question a été modifiée. (article 10 du décret de 1967) :

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

Les copropriétaires n’ont donc pas à attendre d’avoir été convoqué à l’AG pour demander l’inscription  d’une question à l’ordre du jour.
Ils doivent  simplement notifier leur question dans un délai suffisamment éloigné de la date à laquelle se tient l’AG.

Si la demande est notifiée suffisamment tôt avant la convocation de l'assemblée générale, le syndic doit soit compléter l'ordre du jour qu'il a préparé, soit notifier un ordre du jour complémentaire comportant les questions nouvelles à soumettre à l'assemblée, dans le respect du délai de vingt et un jours ;

Le syndic saisi d'une demande d'un ordre du jour complémentaire  doit y donner suite, sans avoir à en apprécier l'utilité ou l'opportunité, ni à ajouter lui-même de nouvelles questions, sous peine d'engager sa responsabilité personnelle (CA Paris, 18 mai 2000)

Si la question est notifiée tardivement, elle sera examinée lors de la prochaine Assemblée Générale.
 
Le syndic peut reporter à l'assemblée générale suivante si l'ordre du jour lui a été notifié trop tardivement pour l'inscrire à la première assemblée.


La Cour d’Appel de Versailles a notamment jugé que c’est en fonction de la date d’envoi de la notification de la tenue de l’Assemblée Générale que doit être apprécié si l’envoi de la question par un copropriétaire est tardif.


Les demandes d’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent être envoyées à la personne ayant convoqué l’AG par lettre recommandée AR.( article 64 du décret de 1967)
C’est donc au juge qu’il reviendra d’apprécier si la question a été envoyée dans un délai trop court pour permettre son inscription à l’ordre du jour.


Le syndic ne peut pas décider de manière discrétionnaire de ne pas inscrire une question à l’ordre du jour.


Le refus par le syndic de porter à l'ordre du jour les questions complémentaires ne vicie pas l'ensemble des décisions prises par l'assemblée générale si ces dernières n'ont pas de rapport avec les questions complémentaires (Cass. 3e civ., 12 mars 2008).


Le défaut d'inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour n'est pas sanctionné par la nullité de l'assemblée générale, sauf si la question est de nature à modifier le vote.


Peux –t- on voter plusieurs questions sur une seule et même résolution ?


Est entachée de nullité la résolution par laquelle les copropriétaires se sont prononcés en un seul vote sur des questions dont les objets différaient ; en effet, le vote sur le principe des travaux, puis sur le choix de l'entreprise et sur celui de son maître d'oeuvre peut appeler des réponses variées ; dès lors procéder par un seul vote à des multiples questions condamne les copropriétaires à adopter une seule position ; un tel procédé est de nature à empêcher l'adoption de certaines décisions et à paralyser la vie de la copropriété.

CA Versailles, 12 nov. 2012, n° 11/03298, Sté Legrand c/ Synd. Résidence Aristide Briand : JurisData n° 2012-026


La Cour de cassation a, au visa de l'article 13, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, a affirmé  qu'une décision qui a été votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite (Cass. 3e civ., 7 nov. 2007)


Le principe est donc que l’assemblée  ne doit valablement voter que sur des questions inscrites à l’ordre du jour par des votes séparés.


Certes, la jurisprudence reconnait des tempéraments à ce principe  lorsque deux ou plusieurs questions sont considérées indivisibles, l'adoption de l'une impliquant celle des autres, comme par exemple, la désignation du syndic et l'approbation de son contrat (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 07-13.703) mais il faut être prudent.

 Peux -t-on voter sous l’appellation de question diverses  plusieurs questions ?


Il est donc interdit de mettre plusieurs questions n’ayant aucun lien entre elle sous la formulation « Questions diverses ».
Le vote pris pour de telles « questions » pourra être annulés si un copropriétaire en fait la demande.
Le syndic peut refuser d’examiner une question complémentaire si celle si n’ont aucun rapport avec les questions déjà inscrite à l’ordre du jour.


Si les questions non examinées auraient pu avoir une influence sur le vote dès lors l’assemblée encourt l’annulation. (CA Bordeaux, 16 janv. 2006 : JurisData n° 2006-300727).
Il est de principe que la décision votée par l'assemblée générale doit être en exacte concordance avec la question sur laquelle elle se prononce .


Il s'ensuit que toute décision prise par l’assemblée sur une question ne figurant pas à l'ordre du jour ou formulée de manière trop vague ou ambiguë est irrégulière (Cass. 3e civ., 21 juin 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. 206.)


Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller juridique.net : http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm

Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
01/07/2015 15:37

Bonjour Quelle est la date limite avant la tenue de l'AG pour adresser des documents complémentaires au copropriétaires après l'envoi de la Convocation et de l'Ordre du Jour?
Merci

2 Publié par Visiteur
29/08/2015 09:11

Le syndic adresse une convocation à l'A.G.O pour le 4 Septembre 2015( délai ramené au 29 Aout le syndic n'étant pas disponible le 4 septembre). La date de 1ere présentation à mon domicile le 17 Aout. Le délai légal de convocation étant se 21 jours au minimum, je pose 2 questions:
-suis-je en droit de contester cette réunion et de soulever la nullité des décisions prises en A.G.O
-Suis-je fondé de demander une nouvelles A.G.O et de faire inscrire des questions essentielles?
Merci pour votre aide

3 Publié par Visiteur
15/12/2015 00:11

qui etablie l'ordre du jour?

4 Publié par Visiteur
16/12/2015 23:11

Est il vrai que lors du vote des résolutions d'une ag extraordinaire toutes les personnes présentes au moment du vote doivent être uniquement des copropriétaires ? Litige en présence d'architecte par exemple. Est ce vrai ?

5 Publié par Visiteur
29/02/2016 19:27

peut on remettre à l'ordre du jour une résolution qui a déjà fait l'objet d'un vote lors de la précédente AG?

6 Publié par Visiteur
06/03/2016 11:52

Pouvez-vous valider: "Il n'y a aucune règle qui empêche la modification de l'ordre des résolutions en AG. C'est du ressort du Président de séance que de mener à bien les questions."? 42 projets de résolutions à débattre en 3 heures me semble QUASI IMPOSSIBLE!
Peut-on choisir de PRIORISER afin de ne traiter que les plus importantes avant la fin de la réunion quand bien même il resterait quelques questions sans vote?

7 Publié par Visiteur
13/03/2016 08:30

NOTRE syndic ne veut pas présenter plusieurs contrats pour le renouvellement du syndic, conformément à la loi ALUR - que peut-on faire ? S'il est élu, peut-on faire annuler sa nomination ?

8 Publié par Visiteur
16/03/2016 16:50

Un copropriétaire a installé un jacuzzi au dernier étage de l'immeuble sans demander l'autorisation préalable. Après recherche le syndic n'a pas trouvé l'autorisation, comment rédiger la résolution pour inscrire à l'ordre du jour de l' assemblée générale. le réglement de coproprieté n'a pas été respecté.Merci

9 Publié par Visiteur
21/04/2016 10:01

Bonjour lors de l AG dernière une résolution portant sur le utilisation d un ancien local technique à fait l objet d un désaccord entre les copropriétaires et le syndic qui a conduit au rejet de celle ci. Malgré cela nous avons constaté que elle a été mise en oeuvre .est ce légal? Que pouvons nous faire?merci de vos conseils

10 Publié par Visiteur
20/05/2016 22:55

Bonjour,
je viens d’acquérir un bien . j'ai obtenu les clés et la convocation a l'AG seulement 3 jours avent cette assemblée.
lors de l'assemblée, j'ai demander a realiser des travaux d'ouverture sur un mur porteur via un bureau Étude structure + huissier. j'ai donc soumis ce projet lors de l AG sans qu'il ne soit à l'ordre du jour.
les Copropriétaires ont tous voté oui sous réserve du passage et du contrôle de l’architecte de l'immeuble, ce que je comprends tout a fait. je réalise une rénovation complète du bien avec travaux .
2 jours plus tard,je reçois un émail du syndic accompagner d'un courrier ( courrier joint au mail) de rétractation d'un membre .
''non mis à l'ordre du jour donc vote nul et non avenu''
ce qui empêche mon projet de ce realiser.
cette personne invoque d'autres copropriétaires en son nom sans amener aucune preuve.
quel sont mes droits? j'ai engager bcp d'argent dans ce projet qui semble avorter a cause de ce courrier de rétractation.
En effet, si je convoque une AG a mes frais, je dois attendre 30 jours pour inscrire ma demande à l’ordre du jour+ convoquer une AG ( a mes frais) et recueillir des tantièmes (je ne connais personne car j'arrive dans cet immeuble) . le temps pour ce faire, j'aurais déjà aménagé dans mon appartement = projet avorté.
merci de votre aide.
Cordialement