le paiement du loyer et l'exception d'inéxécution

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La suspension du paiement du loyer et l’exception d’inexécution De nombreux locataires qui subissent des troubles de jouissance dans le cadre de l’usage de leur local commercial, envisagent de suspendre le paiement de leur loyers et charges. Avant d’interrompre le paiement, le locataire devra prendre la précaution d’agir selon un intérêt légitime car il doit garder à l’esprit que le paiement du loyer est une obligation et que nul ne peut se faire justice à lui-même. L’obligation de payer le loyer qui pèse sur le locataire est prévue par le code civil mais également le contrat de bail qui lie les parties. Cela étant, la jurisprudence reconnaît au locataire le droit de suspendre le paiement des loyers et charges en raison de l’impossibilité d’user de la chose du fait du bailleur à ses manquements.

La suspension du paiement du loyer et l’exception d’inexécution De nombreux locataires qui subissent des

le paiement du loyer et l'exception d'inéxécution

I/ le paiement du loyer : une obligation légale et conventionnelle

En principe, il incombe au locataire une obligation au paiement du loyer aux termes convenus et conformément à l’article 1728 du code civil qui dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

   Caractéristiques de cette obligation :

_ Seul un chèque vaut paiement

_ C’est une créance quérable en principe, dont le créancier doit aller réclamer l’exécution au domicile du débiteur

_ En cas de retard de paiement, des intérêts peuvent être dus à partir de la date de la sommation en paiement,

Cela étant, la  Cour d’Appel de Toulouse  a jugé dans un Arrêt du 26 mars 2002 qu’un léger retard dans le paiement du loyer n’était pas considéré comme un manquement de la part du locataire dans l’exécution de son obligation de nature à justifier la résiliation du bail.

II/ l’exception d’inexécution : un moyen de défense pour le locataire

Il existe cependant une tolérance admise par la jurisprudence dans le cas où le preneur pourra s’abstenir d’exécuter son obligation de paiement, c’est lorsqu’il ne peut user de manière normal de la chose. (Cour d’appel de Paris le 9 février 2001).

Cette tolérance est désignée sous le vocable de « l’exception d’inexécution » de son obligation du paiement dans le cas uniquement ou le bailleur ne satisfait pas l’une ou l’autre de ses  obligations impératives.

 Cependant en pratique ce n’est pas si simple.

 Impossibilité d’invoquer l’exception d’inexécution

Il y a impossibilité d’invoquer l’exception d’inexécution de l’obligation dans les cas cités ci- dessous :

_  Un locataire dans l’attente de la réalisation de travaux de remise en état des locaux loués demande la consignation des loyers auprès des juges des référés, il n’a pas rapporté la preuve d’un état d’urgence, c’est ce qui fût l’objet d’un arrêt par la cour d’appel de Paris le 5 juillet 2002.

_ Un locataire ne peut opposer à ses bailleurs l’exception d’inexécution dans la mesure où elle n’établissait pas en quoi les désordres dont elle se plaignait l’aient placée dans une impossibilité totale d’utiliser le  bien, c’est e qu’avait déclaré la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 25 février 2010.

En pratique, dans la mesure où le locataire peut utiliser les lieux loués et qu’il n’en ai pas empêché il ne pourra  suspendre le paiement du loyer.

      Cas d’exception d’inexécution de l’obligation de paiement

Heureusement, le locataire qui ne peut pas jouir du local qui lui a été donné bail, est en droit d’invoqué l’exception d’inexécution lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance.

Cette notion est large et oblige le bailleur à fournir un local conforme à sa destination contractuelle.

L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés.

Le bailleur ne peut s’en affranchir par une clause du bail en mettant à la charge du locataire des obligations qui lui incombent normalement

Dans un arrêt récent du 3 juillet 2010, la Cour de Cassation a jugé que le bailleur qui manque à son obligation de délivrance en donnant en location un local à usage exclusif de restaurant-brasserie dépourvu de système d'extraction de l'air pollué ouvre au locataire le droit d'agir en exception d'inexécution.

Evidemment, il en aurait été autrement si le contrat de bail avait fait peser cette obligation sur le locataire, qui aurait dû, alors, avec ses propres moyens, mettre en place un dispositif d’extraction.

L'action en exception d'inexécution a pour effet de libérer le locataire de son obligation de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur (Cass. 3e civ. 8-6-1988 n° 87-11.107).

_ Est possible d’invoquer l’exception d’inexécution de l’obligation dans le cas où le bailleur a  manqué à son obligation de délivrance de la chose louée, dès lors que les locaux ne sont pas conformes à leur destination contractuelle.

_ dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée : multiples dégâts des eaux rendant le local totalement inexploitable.

  _ le locataire est bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution en ne payant pas   le loyer dès lors qu’un rapport d’huissier constate l’insalubrité du logement et le non respect des normes décence, c’est qu’avait affirmé un arrêt de la Cour d’appel de Fort de France rendu le 26 février 2010.

En définitive, le locataire devra avant de suspendre le paiement du loyer de s'assurer de l'impossibilité d'user de la chose louée au moyen de preuves (constat d'huissier, photos, attestations , devis etc...).

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

Maître J.DRAY

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1 Publié par Visiteur
25/11/2010 11:19

C'est parfait.

Dans le cas ou il y a trouble de jouissance provoqué par le bruit de la tuyauterie du chauffage central et que celà dure toute la nuit.Le bailleur ne veut rien faire.
Le locataire peut il se prévaloir de l'exception d' inexécution pour ne pas payer le loyer.

2 Publié par DRAY
25/11/2010 12:41

Avant de suspendre le paiement des loyers, il serait préférable de saisir le juge pour lui demander une telle autorisation en lui fournissant tous les moyens de preuve.

N'hésitez pas à faire venir un huissier même la nuit, cela prouvera vos dires et votre préjudice.

Certes, cela a un côut mais il est préférable de se préconstituer une preuve pour obtenir une autorisation judiciaire.

Maître DRAY

3 Publié par Visiteur
01/09/2011 13:52

Bonjour, le cas particulier qui m'interesse est le suivant :

Dans un bail, il est indiqué que la cave est comprise dans la location de l'appartement. Les locataires n'ont jamais pu jouir pleinement de cette cave car les propriétaire n'en on pas fourni les clefs et pour cause, le premier mail de réponse qu'ils ont envoyés aux colocataires et qu'ils n'avaient pas l'intention de laisser l'accès à la cave.
Peuvent-il invoquer l'exception d'inexecution jusqu'à réparation du préjudice?

4 Publié par Visiteur
31/10/2011 14:23

Bonjour Maître.
Soit un local d'habitation loué à bail.
Un incendie s'est déclaré, dont l'expertise a révélé qu'il était dû au non-respect des normes en matière de construction (pas d'écart au feu du tubage de la cheminée - absence de chevêtre, etc).
La maison demeure aujourd'hui sans moyen de chauffage (bail = chauffage au bois / aujourd'hui le locataire doit pourvoir au chauffage par des moyens propres (achat de convecteurs) et ruineux (chauffage électrique)).
Le locataire est)il en droit d'invoquer l'exception d'inéxécution ?
Merci.

5 Publié par Visiteur
13/11/2011 02:04

bonjour ,

je loue un local commercial que je rénove à mon rythme or je suis en pleine bataille avec mon propriétaire en effet après début de câblage on constate que l'électricité et complètement hors norme et dangereuse (j'ai pris plusieurs fois des châtaignes, les ampoules qui grille tous les 4 matins , mauvaise terre ... mon proprio dit que c'est sont ancien locataire et qu'il est pas responsable cela me semble aberrant ) et de plus la plomberie à exploser (après démontage des parois tous était pourris) cela à provoquer une dégat des eaux important au sein des travaux déjà commencer et à refaire .

je pense que tous cela est une vice caché

cependant dans le bail il est indique que nous devons faire tous les travaux de rénovation et de mise au norme

cependant à la signature on n'avait pas connaissance de cette lourde charge de 20 000 € supplémentaire .

Deplus à l'étage nous avons une partie habitation , ce qui fait que nous vivons dans le danger .

pensez vous que je peut faire une inexécution de loyer et le forcer à participer ?

le bailleur accepte de payer 300 € par mois pendant 10 mois cependant je dois lancer une activité et 3000 € face à 20000 € c'est ridicule en sachant que j'ai déjà versé 15000 € en 1 an de loyer .

en attente de vous lire
julien

6 Publié par Visiteur
22/11/2011 15:32

Bonjour,

Mon locataire me paie le loyer de plus en plus tard.
Depuis quelques mois je reçois le loyer le 18 du mois et avant je le recevais le 15 de chaque mois.
Peut on considérer qu'il y a retard dans le paiement du loyer? Si oui à partir de quel moment du mois peut on évoquer un retard?
Y a t'il une loi à ce sujet?

Merci de votre réponse
Anne Claire

7 Publié par Visiteur
31/12/2011 13:25

Bonjour,
Titulaire d'un bail d'habitation, j'ai assigné mon propriétaire le 13 septembre pour non respect de ses obligation (insalubrité, défaut d'isolation...). Le délibéré doit intervenir mi-janvier. L'agence me réclame par mise en demeure le paiement des loyers depuis septembre.
Sachant que la saisine contient une demande de résiliation du bail, suis-je dans l'obligation de continuer à payer les loyers ?

Merci de m'éclairer !
Benjamin.

8 Publié par Visiteur
16/02/2012 10:15

Bonjour, je suis locataire dans une residence privée et suite a la recente vague de froid, les canalisations qui arrivent aux compteurs dans les partie commune, ont gelée, et je suis privée d'eau depuis 15 jours. Mon agence refuse de diminuer le montant de mon loyer, et pire compte facturer les frais de réparations sur nos charges de l'année prochaine. Que dois-je faire ??

9 Publié par Visiteur
03/01/2013 19:37

Bonjour,

Mon ami loue actuellement un local commercial jugé ,pour notre part, d"insalubre". Le local commercial sert de restaurant, il accueille donc du public. Il y a des fuites d'eau un peu partout, le plafond s'est effondré, problèmes électriques, humidité...
Personne ne nous vient en aide, le propriétaire fait le sourd, notre assureur traine à envoyer les constats à sa compagnie d'assurance.
Cela fait tout de même 6 mois que le commerce est fermé, les factures s'accumulent, l'employé se retrouve sans salaire...
Le local se trouve en bas d'un immeuble avec des appartement au dessus, qui sont dans un état pitoyables (carreaux cassés, trous dans les murs, humidité...)

Que peux-t-on fait?
Vers qui peux-t-on se tourner afin d’accélérer les choses?


MERCI DE VOS CONSEILS

10 Publié par Visiteur
05/02/2013 21:24

Bonjour,
Nous avons loué pour notre fils un logement pour ses études. Lors de la prise de possession, nous avons constaté (et notifié au bailleur) qu’il y avait un dégât des eaux important. Ce dégât des eaux a entraîné la venue d’un expert, en présence du bailleur, et l’expert a reconnu l’importance du sinistre qui nous empêchait de jouir de la mezzanine prévue pour le couchage, ainsi que du matelas, mouillé et moisi. Le plafond montrait lui-même une saturation en eau à plus de 100%. L’expert a alors convenu que nous étions en droit de demander une compensation financière, ce que nous avons fait par écrit au bailleur, lequel nous a répondu de chiffrer, ce que nous avons donc fait, en toute honnêteté et sans exagération. A partir de là, nous n’avons plus eu de nouvelles du bailleur durant près d’un mois. Dans ces conditions, nous avons décidé pour faire bouger les choses, d’appliquer au loyer suivant la compensation que nous avions faite, unilatéralement puisque pas de réponse de l’autre partie. Et là, le bailleur ‘a bougé’, en nous écrivant qu’il n’était pas d’accord et que nous n’avions pas à nous faire justice nous-mêmes, et que nous devions nous adresser au propriétaire. Etant donné que nous avions signé avec le bailleur, gestionnaire du bien (agence immobilière) et par ailleurs syndic, nous avons répondu que c’était à lui de traiter avec le propriétaire. Nous en sommes toujours là, le bailleur nous réclame la compensation financière que nous avons appliquée sur la période de 3 mois, et nous ne sommes pas d’accord au motif que durant 3 mois, nous n’avons pas bénéficié du bien tel que cela était prévu lors de la signature. Je précise qu’à poartir du moment où les travaux ont été finalement exécutés, nous avons repris le versement normal du loyer. Nous pensons, sur les conseils de notre fille, étudiante en droit (mais qu’étudiante néanmoins!) invoquer la notion ‘d’exception d’inexécution’ car nul doute que cette histoire nous poursuivra jusqu’à la fin de la location. Nous avons écrit à la FNAIM régionale qui a retenu notre dossier et la réclamation associée, mais cela n’a malheureusement pour le moment pas eu beaucoup d’effet. Enfin, je précise que le bailleur ne nous a toujours pas changé le matelas initial inutilisable. C’est nous qui avons dû fournir un matelas, bien qu’il s’agisse d’un logement meublé.
Qu’en pensez-vous, quels conseils pouvez-vous nous donner ?
Je vous remercie de votre aide et de votre réponse.
Bien cordialement, Michel

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