La réalisation de travaux par un copropriétaire : la nécessité d’une autorisation préalable de l’ass

Publié le Modifié le 04/05/2018 Par Maître Joan DRAY Vu 130 855 fois 31

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire. Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I). La procédure d’autorisation est spécifique (II).

La réalisation de travaux par un copropriétaire : la nécessité d’une autorisation préalable de l’ass

La réalisation de travaux par un copropriétaire : la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire.

Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble  et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I).

La procédure d’autorisation est spécifique (II).

I/ La nécessaire autorisation préalable de l’assemblée générale

  1. Le principe d’une autorisation préalable de l’assemblée générale

Seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux ; ce qui exclu les locataires.

La Cour de cassation réaffirme régulièrement cette exclusion des locataires en considérant qu’il n’existe aucun lien de droit entre le syndicat de copropriété et les locataires.

L’assemblée générale doit donner son autorisation avant toute réalisation de travaux.

L’article 25 de la loi de 1965 est d’ordre public et les parties ne peuvent pas y déroger.

L'autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l'assemblée générale ; toute autre forme d'agrément serait dépourvue d'effet.

Seule l’assemblée générale est compétente pour donner son autorisation.

Il a été jugé qu’une autorisation du syndic n’était pas valable.

De même, il a été décidé qu’une autorisation administrative telle qu’un permis de construire ne permet pas de se soustraire à l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale.

En principe, l’autorisation de l’assemblée générale doit être obtenue avant la demande du permis de construire (Cour d’Appel de Paris, 3 févier 1986).

  1. L’exception à cette autorisation préalable

La jurisprudence pose une exception à la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale.

En effet, les juges admettent que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 18 mai – Cour d’Appel de Paris, 20 juin 2001).

La Cour de cassation a estimé que le refus de l'assemblée générale de faire sanctionner l'irrégularité des travaux équivalait à une ratification (Cass. 3e civ., 19 nov. 1997 : JurisData n° 1997-004761 - CA Aix-en-Provence, 10 nov. 1998).

Si l'assemblée générale peut, par une autorisation donnée a posteriori, ratifier des travaux exécutés irrégulièrement, c'est à la condition que cette autorisation soit délivrée à la majorité requise par la loi ; à défaut, la décision prise par l'assemblée serait nulle (Cass. 3e civ., 20 mars 2002 : JCP N 2002, p. 1696).

Il arrive que le règlement de copropriété autorise à l’avance l’exécution de travaux pouvant affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cependant, la jurisprudence estime que de telles clauses sont nulles.

  1. Sanction du non respect de cette autorisation préalable

Tous travaux entrepris sans l'autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers.

Le copropriétaire pourra être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, même si les travaux ont été exécutés pour rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 2 mars 2005 : JurisData n° 2005-027250).

Le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice (Cour d’Appel de Paris, 23e ch., 19 nov. 1993 : JurisData n° 1993-023889).

Cependant, il peut renoncer à exiger la remise en état en échange d'une contrepartie financière ou d'aménagements de travaux permettant de faire disparaître les nuisances inhérentes au projet initial (Cour d’Appel de Paris, 19 nov. 1997 : JurisData n° 1997-024034).

Le juge des référés est compétent pour condamner le copropriétaire d'un lot et, le cas échéant, son locataire, à effectuer les travaux de démolition des ouvrages affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, exécutés sans autorisation (Cass. 3e civ., 21 février – Cour d’Appel de Paris, 19 mars et 11 septembre 2008 : JurisData n° 2008-368903 et n° 2008-370579).

Le syndicat de copropriété représenté par un syndic ou un des copropriétaire a compétence à agir en justice afin de faire cesser les atteintes aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble et d’obtenir la réparation du préjudice éventuellement subi.

Le délai pour agir est de 10 ans à compter de la date d'exécution des travaux entrepris irrégulièrement (article 42 alinéa 1 de la loi de 1965).

II/ Procédure d’autorisation des travaux

  1. L’assemblée générale

Les travaux doivent être prévus à l'ordre du jour de l'assemblée.

Ce dernier doit mentionner avec précision la demande d'autorisation dont elle est saisie, et comporter le projet de résolution qui sera soumis au vote.

La délibération doit intervenir sur le projet de résolution et porter sur les travaux prévus dans l’ordre du jour.

Il suffit de notifier à chaque copropriétaire un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés

C’est au demandeur qu’il incombe de produire les plans et documents nécessaires pour permettre à l'assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation (Cour d’Appel de Paris, 7 novembre 1997).

Pour prendre sa décision, l'assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :

-                  ne pas compromettre la stabilité de l'immeuble ni la sécurité de ses occupants ;

-                  être conformes à la destination de l'immeuble telle qu'elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment de son règlement ;

-                  ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

 

Le pouvoir de l’assemblée générale n’est pas discrétionnaire : si les conditions sont remplies elle ne peut pas refuser l’autorisation.

  1. Les règles de majorité

L'article 25, b, de la loi prévoit que l'autorisation de travaux « affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » doit, pour être accordée, recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires c'est-à-dire la majorité absolue.

Si la majorité requise n'a pas pu être obtenue, la même assemblée générale a la possibilité de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi, à condition que le projet ait réuni lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

A défaut, une nouvelle assemblée  doit être convoquée dans le délai maximal de trois mois et statuer à la majorité de l'article 24 (Loi n° 65-557, 10 juillet  1965, article 25-1).

Lorsque les travaux n’ont pas pour seules conséquences d’affecter « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » mais aboutissent matériellement à une véritable et définitive appropriation d'une partie commune ou s'avèrent contraires aux prescriptions du règlement de copropriété, la double majorité de l’article 26 est applicable.

Il en est de même lorsqu’il s’agit d’une construction nouvelle.

Enfin, si les travaux ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, l'assemblée générale ne peut valablement les approuver qu'à la faveur d'une décision adoptée à l'unanimité (Cass. 3e civ., 13 septembre 2005).

  1. Décision de l’assemblée générale

L’assemblée générale peut décider :

-                  de refuser d’autoriser la réalisation de travaux 

-                  d’autoriser la réalisation de travaux : le copropriétaire bénéficie alors, en principe, d’un droit acquis qui ne peut pas être remis en cause par une décision ultérieure sauf si un fait nouveau est survenu ou a été découvert

-                  d’autoriser la réalisation de travaux à certaines conditions préalables : la décision d’autorisation est suspendue jusqu’à que ces conditions soient remplies.

 

Si vous souhaitez contester le refus consulter l’article suivant sur les pouvoirs d’un copropriétaire pour contester le refus de réaliser des travaux opposé par l’assemblée générale.

 

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

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Joan DRAY
Avocat à la Cour
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07/10/2014 14:24

Bonjour,

Article très intéressant et répondant en partie à ma problématique.

En effet, je suis en cours d'acquisition d'un Atelier dans une copropriété d'habitations afin de le transformer en 4 appartements.

Un des co propriétaire me fait savoir qu'il sera contre le Projet lors de l'AG qui décidera de la validation du Projet. Alors que lui-même avait eu un accord il y quelques années pour transformer un autre petit atelier dans cette même copropriété. Il souhaitait acquérir le grand atelier mais n'avait pu trouver les 4 parking nécessaires pour le permis de construire. Aujourd'hui, il va s'opposer au projet j'imagine pour le récupérer après coup.

En cas de refus de l'AG, il sera assez simple de débouter ce refus au TGI. Je souhaitais alors savoir, dans ce cas extrême, quel délai de procédure il faut prévoir? Et comment faire dans ce laps de temps, pour mettre en attente les vendeurs et le notaire d'un côté (les compromis de vente viennent d'être signés) ainsi que la banque pour l'emprunt?

Bref, beaucoup de tracasseries en perspective mais je suis trop engagé (en temps et en argent) dans ce projet pour baisser les bras.

Un grand merci par avance pour votre aide.

Bien cordialement,

Rudy Liotaud

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13/04/2015 16:12

peut on poser sur une pelouse des caillebotis en bois composite de 90 sur 90cm sur un terrain de sable sur des plots en beton non scellés puis poser des lambournes en bois composite sur ceux-ci non scellées aussi afin de faire une terrasse sur notre terrain de terre d environ 25m2, l autorisation à l assemblee generale a été refusée car il y avait 4300 voix sur 1OOOO et qu il navait pas l article 26...merci pour votre réponse

Publié par Visiteur
08/04/2016 11:23

Bonjour,

Des travaux dans les combles ont été autorisé il y a un an, lors de la mise en copropriété de l'immeuble dans lequel nous avons acheté un appartement (trois copropriétaires existaient seulement). Or cette autorisation ne comporte aucun descriptif précis, seulement une autorisation générale qui reproduit ce qui figure dans le compromis de vente des combles (du type "le propriétaire est autorisé à créer un ou plusieurs lots....à se brancher sur tous fluides existants..." etc. Aucune description ou plan n'accompagne ce projet de vote. Or nous découvrons un an plus tard un projet qui jamais n'aurait été validé en tant que tel (division en 8 chambres). Cette décision d'AG est-elle valable alors même que l'AG n'avait pas tous les éléments en sa disposition pour prendre une décision en connaissance de cause? Merci d'avance.

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06/05/2016 13:51

bonjour Maître,
Je souhaite faire installer une climatisation qui serait posée sur mon balcon et non pas accroché au mur de la façade.
Sur la façade il n'y aurait qu'une goulotte de 6 cm x9cm d'une hauteur d'environ 1m80
Est-il obligatoire d'avoir un accord des copropriétaires, par assemblée générale ou suffit-il d'un accord du conseil syndical ? Merci de votre réponse

Publié par Visiteur
14/05/2016 15:09

Bonjour,
Le propriétaire du parking souterrain jouxtant le mien m'a informé qu'il allait boxer son parking. Cela va affecter la jouissance de mon propre parking puisqu'il sera difficile de circuler autour de mon véhicule (parking de 2,30m de largeur, muré de l'autre côté) ; de plus, il n'y aura pas d'éclairage ; il m'a adressé le PV d'AG de 2008 autorisant ces travaux. Or, après consultation du règlement de copropriété, je découvre que "les parkings ne sont pas boxables" ; je n'étais pas propriétaire en 2008. De plus, l'AG de 2008 n'a pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires. La RCP du syndic peut être mise en cause pour non respect du règlement de copropriété. Quel est votre avis à ce sujet ? J'ai adressé un 1er courrier au syndic l'informant du non respect du reg. de copro. et informé le conseil syndical.

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19/05/2016 19:28

Bonjour, je suis location et j abrite dans une copropriété,le président de la copropriété c est permi de nous installer des pavés pour que l'on ne ce gare plus devans chez nous , nous somme 10 locataire et aucun de nous avons reçus de courrier la rue est privée, la réunion des syndicats qui sera en date du 24 mai ne parle pas de placer c est pavé,a t'il le droit aigre comme sa.

Cordialement,

Publié par Visiteur
26/05/2016 16:28

bonjour, je suis en passe d'acheter une maison sur laquelle a été élevée une chambre au dessus du salon, la maison est située dans un domaine en SCL, aucune autorisation de travaux ou de vote lors d'une AG du syndic des propriétaires n'ayant été obtenue, qu'est ce que je risque?
Merci de votre réponse

Publié par Visiteur
13/06/2016 18:59

La copropriété à découvert lors d'un dégât des eaux dû à une rupture de canalisation enterrée qu'un copropriétaire avait transformé sa cave en pièce à usage d'habitation (cuisine, salle de bains et WC) sans avoir jamais demandé l'autorisation à la copropriété ni fait modifier ses tantiemes. Les locaux modifiés étant inondés il demande réparation et remboursement des frais de remise en état, se retranchant sur le fait que ces travaux ont été réalisés il y a plus de 10 ans. Comme c'était à l'intérieur de la cave personne ne s'est rendu compte de ces modifications. Que peut faire la copropriété pour se défendre et ne pas payer les travaux de remise en état de la cave .

Publié par Visiteur
19/06/2016 20:04

Nous sommmes en copropriete et nous avons ammenage en 1983 notre cave en demi sous sol en chambre et salle de bain Aujourd hui le syndic nous demande les autorisations la copie des modes de calcul realises par un architecte et les autorisations administratives que nous n avons pas.
Depuis 33 ans l immeuble n a jamais eu a souffrir de ces travaux. Que peuvent il vraiment nous soumettre ? N y a t il pas prescription ? Merci de votre reponse.

Publié par Visiteur
30/06/2016 00:58

Maître,
Le litige se situe entre deux maisons sur une copropriété qui n'a pas de règlement de copropriété. Le voisin a construit un portail en angle dont une partie prolonge notre muret mitoyen et une seconde partie prolonge un mur de séparation entre sa propriété et une servitude de passage. Il a effectué ses travaux il y a maintenant 8 ans le surlendemain du décès de mon beau père sans rien demander à personne. Nous souhaitons mettre en vente cette villa. Le problème étant que toutes les visites "tombent à l'eau" car il faut légèrement ouvrir ce fameux portail pour accéder sans abîmer la voiture à notre garage car il n'a pas mis assez de retrait.
La situation est maintenant tendue entre nous car je dois à chaque fois ouvrir son portail et le refermer et il ne veux plus que l'on parle de ce portail !
Que puis-je faire pour ma vente ?
Es-ce trop tard ?
Pouvez-vous m'aider ?
Cordialement
Pons Jean-Michel