le renouvellement et la reconduction du bail habitation

Publié le 07/01/2014 Vu 186 160 fois 70
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Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas nécessairement l’extinction du droit de jouissance. Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat. A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer : - le bail peut être reconduit tacitement -le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou aux mêmes conditions que le bail expiré, - le bailleur peut notifier un congé.

Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Bien que le contrat prévoit généralement

le renouvellement et la reconduction du bail habitation

~~Le Droit au renouvellement du Bail d’habitation

Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas  nécessairement  l’extinction du droit de jouissance.

Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat.

A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer :
- le bail peut être reconduit tacitement
-le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou aux mêmes conditions que le bail expiré,
- le bailleur peut notifier un congé.

La Cour d’appel de VERSAILLES vient de décider que le bailleur ne peut à la fois proposer le renouvellement avec un nouveau loyer et dans le même temps aviser la locataire qu'à défaut d'accord sur le montant indiqué, le renouvellement vaudrait congé.

(CA Versailles, 1re ch., 1er oct. 2013, n° 12/05912, Bourseau c/ Drouillard : JurisData n° 2013-021740)

La loi du 22 juin 1982 introduit à titre permanent et de manière expresse le droit au renouvellement du contrat à l'arrivée du terme, au profit du locataire personne physique occupant personnellement les lieux (art. 7), ce droit est repris par la loi de 89.

Autrement dit, en l'absence de manifestation par le locateur ou le bailleur de sa volonté de mettre fin au bail, le bail continu de produire effet aux mêmes conditions.

Lorsque le bail est reconduit tacitement, il l’est pour 3 ou 6 ans selon l’identité du bailleur et les conditions initiales du bail sont conservées.

Le bailleur peut aussi faire une offre de renouvellement à son locataire.

Le droit à la prolongation des relations  bénéficie également  au locataire personne physique occupant les lieux à usage mixte d'habitation principale et professionnelle.

Le locataire dont le bail est à usage mixte perd son droit au renouvellement si lorsque le terme du bail arrive, il ne fait qu’un usage professionnel des locaux. (Cass. 3e civ., 18 juill. 2001 : JurisData n° 2001-010819 ; Loyers et copr. 2001, comm. 253, obs. B. Vial-Pedroletti )


Nous verrons le cas de la reconduction tacite et du renouvellement du bail à usage d’habitation.


I / L’offre de renouvellement du bail et la  reconduction tacite

● L’offre de Renouvellement permet au bailleur de conclure un nouveau contrat de bail avec son locataire.

Pour que le bail soit renouvelé, il faut qu'une offre de renouvellement soit "présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé à l'article 15.

L'article 17 c) précise d'ailleurs clairement que lorsque le bailleur fait une offre de renouvellement, il ne peut donner congé pour la même échéance du contrat.

Elle est soumise à un formalisme. Elle doit être signifiée par acte d’huissier de justice ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas d'irrespect de ce formalisme, le bailleur notifiant par exemple un congé par lettre simple, la sanction est la nullité de l'acte


Le bailleur peut assortir son offre de renouvellement d'une part d'une proposition de nouveau loyer, d'autre part de conditions nouvelles.

Le seul cas réglementé est celui ou le bailleur souhaite une augmentation de loyers.

Dans ce cas, il lui appartient de prouver que le loyer est manifestement sous évalué.

La durée du bail renouvelée diffère selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale. Il est d’au moins trois ans ( bailleur pers physique ) , ou d’au moins six ans ( bailleur personne morale ).art 10 al 4 de la loi de 1989.

Il peut donc avoir une durée supérieure à ces durées minimales, mais en principe pas une durée inférieure.

Le juge peut statuer sur une question d’augmentation de loyer mais ne sera pas saisi pour ce qui concerne les autres conditions.

● La reconduction tacite est en réalité une situation de fait à laquelle la loi fait produire des effets juridiques.

Traditionnellement la tacite reconduction s'opère au terme du bail lorsque le preneur reste et est laissé en possession


L'article 10, alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la durée du bail tacitement reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17. »


L’article 4 de ladite loi interdit expressément une durée de reconduction inférieure à la durée légale.

Il est légitime de poser la question de la possibilité pour les parties, d’insérer une clause conventionnelle dans le bail prévoyant que la durée de la reconduction sera supérieure à la durée légale.

La Cour de Cassation a répondu de manière positive en considérant qu’il convenait de prendre en considération la volonté des parties et qu’il était possible d’aménager, au moyen d’une clause, une durée de reconduction supérieure.

Il a été jugé qu’une clause de reconduction de six ans doit jouer alors même que le bailleur est une personne physique. (Cass. 3e civ., 17 oct. 2007).
Les parties peuvent prévoir une reconduction tacite pour une durée supérieure à la durée légale.
Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-25.529, FS-D, Amsallem c/ Lagarenne (pourvoi c/ CA Paris, 12 mai 2011) : JurisData n° 2012-027494

Il s’agit de l'hypothèse ou le bail arrive à son terme mais le locataire se maintient dans les lieux et le bailleur n’agit pas.

Dans ce cas, le bail est reconduit aux mêmes conditions que le précédent mais différence notable, il est reconduit pour une durée indéterminée.

Le contrat peut également prévoir que la reconduction se fera pour une certaine période.

Lors d’une reconduction tacite, aucune des conditions du bail ne change.


Pour que la tacite reconduction intervienne, il faut donc que les deux parties, bailleur comme locataire n’agisse pas lors de l’arrivée du terme du contrat.

Le bailleur une fois qu’il a accepté le renouvellement tacitement ou explicitement ne peut donner congé qu’à la fin du terme du bail renouvelé.

Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller juridique.net : http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm
Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
05/09/2014 18:23

bonjour , le contrat de bail avec mon locataire arrive a echeance au mois d'octobre 2014. je viens de lui faire une proposition de renouvellement de bail et il me dit que je n'ai pas le droit d'augmenter le loyer . Qu'en est-il ? Merci d'avance

2 Publié par Visiteur
25/09/2014 12:34

Bonjour,le contrat de bail de 1 an arrive à terme,puis je le renouvelerpour 1an?merci d avance

3 Publié par Visiteur
11/01/2015 09:51

Bonjour Maître,

Que se passe-t-il lorsque le bail signé avec une SCI dite familiale, prévoit une reconduction tacite de 6 ans alors que l'article 10 précise que cette durée est de 3 ans (ni plus ni moins dans le cas de sci familiale)?

Je, personne physique, serai le nouveau bailleur et souhaite connaître la véritable date d'échéance du bail afin de reprendre le bien pour y habiter.

En vous remerciant infiniment par avance.

4 Publié par Visiteur
19/02/2015 05:44

Maître,
Les droits sont -ils similaires en cas de colocation ? Le nouveau bail peut il prévoir d'être renouvelé pour un
An seulement le propriétaire ayant l'intention de vendre son bien ? Et peut il me signifieron congé en cours de bail pour cette même raison. Merci

5 Publié par Visiteur
20/02/2015 21:12

Bonjour, comment rediger un renouvellement de bail?

6 Publié par Visiteur
21/02/2015 12:35

Bonjour,
Cela fait 3,5ans que je loue une maison, je n'ai pour l'instant pas renouvellé le bail. Est ce que je peux faire un nouveau bail à tout moment (le bail initial était de 3ans)ou si je ne fais rien, le bail est t-il reconduit aux mêmes conditions que le précédent mais différence notable, il est reconduit pour une durée indéterminée.

7 Publié par corneliu
21/02/2015 23:25

Bonjour Maître,
Je suis sous-locataire,le locataire c'est une Association X(personne Morale),le propriétaire,Bailleur c'est GIC Gestion Habitat.J'ai signe une contrat de sous location pour 3 ans,un contrat de location vide,avec l'Association X.Après 3 ans le contrat bail à été reconduit tacitement.Si j'ai bien compris ,si le propriétaire est une personne morale(société,association,etc),le contrat est reconduit pour 6 ans? Ou le contrat reconduit pour 3 ans car au départe le contrat de sous location était signe pour 3 ans.Je vous remercie pour votre aide.Cordialement

8 Publié par Visiteur
24/02/2015 13:13

je suis en renouvellement de bail commercial et privé en juillet 2015
le propriétaire peut il augmenter celui ci à sa convenance ou un un bareme est applicable

9 Publié par Visiteur
10/03/2015 14:30

Bonjour,
Nous sommes locataire depuis 10 ans d'une maison nous passons par la famille des propriétaires pour régler le loyer le propriétaire est décéder et sa femme gravement malade en plus elle est a l’étranger depuis plus de 3 ans.Nous allons signer un nouveau bail qui prévois des diagnostiques petons les exiges et comment calculer le nouveau loyer et la durée du contrat de location peut il être de 6 ans.Je vous remercie pour votre aide.
Merci.

10 Publié par Visiteur
11/03/2015 10:40

Bonjour, je suis actuellement en location depuis 3 ans et 4 mois et j aurais voulu savoir si ma propriétaire devais faire un renouvellement de bail et si c est obligatoire? 2 eme point notre bailleur et une SCI mais elle est gérante seule sur cette société est ce normal? 3 eme points elle déclare sur la SCI avoir un capital de 152 euros alors quel a 6 logements dans l immeuble avec des loyers allant de 1000€ environs a 550 que faire contre elle ? Ensuite elle nous fait payer 40€ par mois d eau pour 2 personnes elle nous donne jamais les bilans d eau de chaque année et nous n avons même pas eu en signant le bail le papier d énergie le papier pour le plomb etc... Et pour finir elle a transformer des box en logement est ce légal?

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