le renouvellement et la reconduction du bail habitation

Publié le 07/01/2014 Vu 191 043 fois 70
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Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas nécessairement l’extinction du droit de jouissance. Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat. A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer : - le bail peut être reconduit tacitement -le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou aux mêmes conditions que le bail expiré, - le bailleur peut notifier un congé.

Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Bien que le contrat prévoit généralement

le renouvellement et la reconduction du bail habitation

~~Le Droit au renouvellement du Bail d’habitation

Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas  nécessairement  l’extinction du droit de jouissance.

Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat.

A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer :
- le bail peut être reconduit tacitement
-le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou aux mêmes conditions que le bail expiré,
- le bailleur peut notifier un congé.

La Cour d’appel de VERSAILLES vient de décider que le bailleur ne peut à la fois proposer le renouvellement avec un nouveau loyer et dans le même temps aviser la locataire qu'à défaut d'accord sur le montant indiqué, le renouvellement vaudrait congé.

(CA Versailles, 1re ch., 1er oct. 2013, n° 12/05912, Bourseau c/ Drouillard : JurisData n° 2013-021740)

La loi du 22 juin 1982 introduit à titre permanent et de manière expresse le droit au renouvellement du contrat à l'arrivée du terme, au profit du locataire personne physique occupant personnellement les lieux (art. 7), ce droit est repris par la loi de 89.

Autrement dit, en l'absence de manifestation par le locateur ou le bailleur de sa volonté de mettre fin au bail, le bail continu de produire effet aux mêmes conditions.

Lorsque le bail est reconduit tacitement, il l’est pour 3 ou 6 ans selon l’identité du bailleur et les conditions initiales du bail sont conservées.

Le bailleur peut aussi faire une offre de renouvellement à son locataire.

Le droit à la prolongation des relations  bénéficie également  au locataire personne physique occupant les lieux à usage mixte d'habitation principale et professionnelle.

Le locataire dont le bail est à usage mixte perd son droit au renouvellement si lorsque le terme du bail arrive, il ne fait qu’un usage professionnel des locaux. (Cass. 3e civ., 18 juill. 2001 : JurisData n° 2001-010819 ; Loyers et copr. 2001, comm. 253, obs. B. Vial-Pedroletti )


Nous verrons le cas de la reconduction tacite et du renouvellement du bail à usage d’habitation.


I / L’offre de renouvellement du bail et la  reconduction tacite

● L’offre de Renouvellement permet au bailleur de conclure un nouveau contrat de bail avec son locataire.

Pour que le bail soit renouvelé, il faut qu'une offre de renouvellement soit "présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé à l'article 15.

L'article 17 c) précise d'ailleurs clairement que lorsque le bailleur fait une offre de renouvellement, il ne peut donner congé pour la même échéance du contrat.

Elle est soumise à un formalisme. Elle doit être signifiée par acte d’huissier de justice ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas d'irrespect de ce formalisme, le bailleur notifiant par exemple un congé par lettre simple, la sanction est la nullité de l'acte


Le bailleur peut assortir son offre de renouvellement d'une part d'une proposition de nouveau loyer, d'autre part de conditions nouvelles.

Le seul cas réglementé est celui ou le bailleur souhaite une augmentation de loyers.

Dans ce cas, il lui appartient de prouver que le loyer est manifestement sous évalué.

La durée du bail renouvelée diffère selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale. Il est d’au moins trois ans ( bailleur pers physique ) , ou d’au moins six ans ( bailleur personne morale ).art 10 al 4 de la loi de 1989.

Il peut donc avoir une durée supérieure à ces durées minimales, mais en principe pas une durée inférieure.

Le juge peut statuer sur une question d’augmentation de loyer mais ne sera pas saisi pour ce qui concerne les autres conditions.

● La reconduction tacite est en réalité une situation de fait à laquelle la loi fait produire des effets juridiques.

Traditionnellement la tacite reconduction s'opère au terme du bail lorsque le preneur reste et est laissé en possession


L'article 10, alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la durée du bail tacitement reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

« Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17. »


L’article 4 de ladite loi interdit expressément une durée de reconduction inférieure à la durée légale.

Il est légitime de poser la question de la possibilité pour les parties, d’insérer une clause conventionnelle dans le bail prévoyant que la durée de la reconduction sera supérieure à la durée légale.

La Cour de Cassation a répondu de manière positive en considérant qu’il convenait de prendre en considération la volonté des parties et qu’il était possible d’aménager, au moyen d’une clause, une durée de reconduction supérieure.

Il a été jugé qu’une clause de reconduction de six ans doit jouer alors même que le bailleur est une personne physique. (Cass. 3e civ., 17 oct. 2007).
Les parties peuvent prévoir une reconduction tacite pour une durée supérieure à la durée légale.
Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-25.529, FS-D, Amsallem c/ Lagarenne (pourvoi c/ CA Paris, 12 mai 2011) : JurisData n° 2012-027494

Il s’agit de l'hypothèse ou le bail arrive à son terme mais le locataire se maintient dans les lieux et le bailleur n’agit pas.

Dans ce cas, le bail est reconduit aux mêmes conditions que le précédent mais différence notable, il est reconduit pour une durée indéterminée.

Le contrat peut également prévoir que la reconduction se fera pour une certaine période.

Lors d’une reconduction tacite, aucune des conditions du bail ne change.


Pour que la tacite reconduction intervienne, il faut donc que les deux parties, bailleur comme locataire n’agisse pas lors de l’arrivée du terme du contrat.

Le bailleur une fois qu’il a accepté le renouvellement tacitement ou explicitement ne peut donner congé qu’à la fin du terme du bail renouvelé.

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Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
28/12/2015 17:00

bonjour
j'ai 1 locataire qui depuis le 1er juin 2007 habite avec reconduction tacite mon beau père et ma belle mère étaient les usufruitiers mon beau pères décès le 21 avril 2010 je me suis aperçue que le dépôts de garantie n'avais pas été encaissé suite à leurs demande comment faire maintenant je voudrais refaire le bail au nom de la sci et revaloriser le loyer combien année en ce moment il paye pour 1 T4 472.13 euros je voudrai le montée 560 euros par rapport aux voisinages car les autres son plus petit et plus cher peut-on faire un même courrier et comment le faire Merci mille excuses pour les fautes d'orthographe.

2 Publié par Visiteur
01/01/2016 14:43

Bonjour, mes parents sont propriétaires d'une maison qu'ils louent depuis de nombreuses années avec un bail de 3 ans, le bail doit être renouveler en Avril 2016.
Je souhaiterais cependant emménager dans cette maison mais je ne peux pas me le permettre cette année, mes parents peuvent'ils alors faire établir un bail de seulement 1 an. Nous donnerions alors congés à notre locataire en Avril 2017. Est-ce possible ? Merci par avance.

3 Publié par Visiteur
27/01/2016 08:39

Bonjour ,

EN lisant votre article sur votre site internet, j'aurai un petite question a vous poser me concernant.
Je suis actuellement locataire d'une maison depuis le 27 mars 2013.
Mon bail se termine le 26 Mars 2016.
J'ai demandé congé a mon propriétaire le 22 Janvier 2016, j'ai donc 3 mois de préavis ,
j'emmenage dans un autre logement le 15 mars 2016, mon propriétaire est d'accord de me réduire le préavis s'il trouve un locataire au 15 mars 2016.
Cependant , s'il ne trouve personne je dois donc le payé jusqu'au 22 avril (fin de préavis).
Ma question est :
si la fin de mon préavis est au 22 avril 2016 et que mon bail (sans renouvellement) est au 26 Mars 2016,
si le propriétaire ne trouve pas de locataire au 15 mars 2016, je devrais tout de meme lui payer le mois d'avril sachant que mon bail sera terminé ??

Merci a vous de votre réponse.

4 Publié par Visiteur
17/02/2016 20:57

maître bonjour . je suis locataire depuis 2005 avec un bail jusqu’à nos jours je suis on règle avec la propriétaire . ça fait un mois elle m'a dis il faut je quitte les lieux comme ça avec des menaces morale et physique ( sale arabe ) et se fini pour moi . je suis handicapée comment je fait dans ce cas la ? elle m'a dis j'ai besoin mon studio pour donné a ma fille par-contre sa fille elle es propriétaire.... a paris . je vous remercie devance.

5 Publié par Visiteur
19/02/2016 18:51

Bonjour
Je suis locataire d'un appartement meublé avec un bail d'un an qui a déjà été renouvelé 1 fois (soit deux ans en tout) . Ma propriétaire me fait savoir que la loi ALUR prévoit qu'au bout de 2 ans de bail celui-ci se transforme automatiquement en bail de 3 ans pour l'avenir . Cela est il juste car je ne parviens pas à trouver cette information .
Merci d'avance .

6 Publié par Visiteur
04/03/2016 21:30

Bonjour maître nous somme actuellement en l'action depuis presque 3 ans,notre propriétaire nous fait des contrats de bail seulement de 1 an renouvelable a t'il le droit de faire des contrat de juste 1 an ? En sachant qu'il la déjà augmenter une foi et veux le réaugmenter Encore une foi alors qu'il ne prévoit aucun travaux ? Merci de votre réponse Cordialement

7 Publié par Visiteur
04/03/2016 21:32

Et ce qu'il a le droit de augmenter le loyer comme il veux merci

8 Publié par Visiteur
20/03/2016 10:53

bonjour,

J'ai fais un bail a mon locataire qui es de 3 ans, comment cela se passe pour le renouvellement du contrat, on me dit que c 'est automatique reconduction, donc il faut bien renouveler le bail comme s'il entrer dans l'appartement.

9 Publié par Visiteur
21/03/2016 00:04

Ce serait bien de connaître les réponses à ces questions !!!

10 Publié par Visiteur
21/03/2016 00:08

Possible télécharger sur internet le formulaire de renouvellement de bail afin de le remplir manuellement ?
Merci pour votre réponse au plus tôt, cordialement

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