La responsabilité du Syndic de copropriété lors des travaux de réfection de la toiture.

Article juridique publié le 05/11/2012 à 12:11, vu 62202 fois, 20 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l'immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d'habitation, d'utilisation et de standing.

Sa réfection est un événement important de la vie d’un immeuble en copropriété.
Les copropriétaires doivent êtres attentifs à toutes les décisions qui concernent la construction, l’entretien ou la réfection du toit.

En effet, l’état de la toiture, et les décisions de la copropriété qui lui sont relatives, peut être parfois sources de litiges entre locataires et bailleurs ou entre locataires et copropriété.

En effet, lorsqu’un trouble allégué par un locataire provient des parties communes de l'immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n'a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625).

Il peut être également à l’origine d’augmentation exceptionnelle et importante des charges (par exemple défaut caractérisé d’entretien et clause relative du contrat d’assurance qui permet à l’assureur de dégager la responsabilité de la copropriété).

La réfection du toit de l’immeuble, compte tenu de son objet et de son coût, ne peut être considéré comme un acte de gestion courante dont le syndic (mandataire du syndicat) peut prendre l’initiative au titre de l’administration de l’immeuble (CA Paris, 23e ch., 18 juin 1997 : JurisData n° 1997-021734). Il faut obligatoirement une décision de l’assemblée générale.

En matière de travaux, les missions du syndic sont très importantes. Il doit la remplir avec rigueur et vigilance car des erreurs ou négligences de sa part risquent d'avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour chaque copropriétaire.

Les manquements du syndic à ses obligations peuvent être sanctionnés sur le fondement des règles de responsabilité de droit commun. Peu importe que le syndic exerce ses fonctions à titre bénévole ou non. Le fait de dégager la responsabilité du syndic peut justifier sa révocation.

En tant que mandataire, et sur la fondement du contrat de mandat, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de toutes fautes relatives à l’exécution des travaux dans l’immeuble (Civ. 3e 10 octobre 1990). L’appréciation de la gravité de la faute varie selon que le syndic soit professionnel ou non (art. 1992 Code civil).

Elle peut également être recherché sur un fondement quasi délictuel (art. 1382 et 1383 Code civil) par un copropriétaire ou un tiers qui rapporte l’existence d’un préjudice personnel.





Les tribunaux sont assez fréquemment appelés à se prononcer sur ces problèmes de responsabilité du syndic, qui peut se situer à différents niveaux, à savoir dans :

1. L'appréciation de l'opportunité ou la nécessité de travaux.
2. La conclusion des contrats et marchés, y compris les assurances.
3. Le suivi des contrats et marchés.

  

La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l'immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d'habitation, d'utilisation et de standing.

 

Sa réfection est un événement important de la vie d’un immeuble en copropriété.

Les copropriétaires doivent êtres attentifs à toutes les décisions qui concernent la construction, l’entretien ou la réfection du toit.

 

En effet, l’état de la toiture, et les décisions de la copropriété qui lui sont relatives, peut être parfois sources de litiges entre locataires et bailleurs ou entre locataires et copropriété.

 

 En effet, lorsqu’un trouble allégué par un locataire provient des parties communes de l'immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n'a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable  (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625).

 

Il peut être également à l’origine d’augmentation exceptionnelle et importante des charges (par exemple défaut caractérisé d’entretien et clause relative du contrat d’assurance qui permet à l’assureur de dégager la responsabilité de la copropriété).

 

La réfection du toit de l’immeuble, compte tenu de son objet et de son coût, ne peut être considéré comme un acte de gestion courante dont le syndic (mandataire du syndicat) peut prendre l’initiative au titre de l’administration de l’immeuble (CA Paris, 23e ch., 18 juin 1997 : JurisData n° 1997-021734). Il faut obligatoirement une décision de l’assemblée générale.

 

En matière de travaux, les missions du syndic sont très importantes. Il doit la remplir avec rigueur et vigilance car des erreurs ou négligences de sa part risquent d'avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour chaque copropriétaire.

 

Les manquements du syndic à ses obligations peuvent être sanctionnés sur le fondement des règles de responsabilité de droit commun. Peu importe que le syndic exerce ses fonctions à titre bénévole ou non. Le fait de dégager la responsabilité du syndic peut justifier sa révocation.

 

En tant que mandataire, et sur la fondement du contrat de mandat, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de toutes fautes relatives à l’exécution des travaux dans l’immeuble (Civ. 3e 10 octobre 1990). L’appréciation de la gravité de la faute varie selon que le syndic soit professionnel ou non (art. 1992 Code civil).

 

Elle peut également être recherché sur un fondement quasi délictuel (art. 1382 et 1383 Code civil) par un copropriétaire ou un tiers qui rapporte l’existence d’un préjudice personnel.

Les tribunaux sont assez fréquemment appelés à se prononcer sur ces problèmes de responsabilité du syndic, qui peut se situer à différents niveaux, à savoir dans :

 

  1. L'appréciation de l'opportunité ou la nécessité de travaux.
  2. La conclusion des contrats et marchés, y compris les assurances.
  3. Le suivi des contrats et marchés.

 

1. Opportunité ou nécessité des travaux.

 

Il appartient au syndic de surveiller le bon état d'entretien des parties communes de l'immeuble de telle sorte qu'il puisse faire procéder aux travaux nécessaires soit de son propre chef s'ils relèvent de sa compétence, soit après autorisation de l'assemblée générale).

 

Concernant, la réfection de la toiture, il s’agit d’une intervention qui nécessite une décision de l’assemblée générale en dehors de situations d’urgence. En effet, en cas d’urgence, le syndic peut engager les travaux de sauvegarde sans autorisation de l’assemblée générale mais doit informer le conseil syndical et prévoir la convocation de l’assemblée (art. 18 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

 

Le syndic est tout d’abord responsable envers le syndicat : 

 

S'il néglige de l'informer sur la nécessité d'exécuter des travaux d'entretien ou de réparation des parties communes ou éléments d'équipement collectif (CA Paris, 23e ch., 14 oct. 1985 : JurisData n° 1985-026982. – CA Paris, 16 mai 1990 : JurisData n° 1990-023279).

 

S'il s'abstient de commander les travaux de maintenance de l'immeuble qu'il est en droit de faire exécuter d'office ou pour lesquels l'assemblée générale lui a donné délégation. En effet, le Syndic peut être en faute s’il néglige de faire exécuter des travaux urgents et indispensables (CA Paris, 7 juin 1993 : JurisData n° 1993-022192).

 

La faute ne peut engager la responsabilité du syndic que dans la mesure où les travaux en cause seraient plus onéreux que ceux auxquels le syndicat aurait fait lui-même procéder (CA Paris, 23e ch., 18 oct. 2000 : JurisData n° 2000-126794).

 

2. Conclusion des contrats et marchés

 

La responsabilité du syndic (en dehors de l’hypothèse dans laquelle il serait intervenu auprès de tiers sans y être habilité par l’assemblée générale), peut être recherchée lorsqu’il :

 

-         Contracte avec une entreprise sans ignorer l'impécuniosité du syndicat pour payer les travaux (Cass. 3e civ., 16 mai 2001 : JurisData n° 2001-009560 ; CA Paris, 26 sept. 2008 : JurisData n° 2008-369997).

 

-         Conclut un marché avec une entreprise différente de celle choisie par l'assemblée générale (CA Paris, 5 oct. 1994 ; CA Paris, 6 oct. 1995 : JurisData n° 1995-023328).

 

-         Engage des travaux dont le coût excède le budget fixé par l'assemblée générale (CA Paris, 19e ch., 10 oct. 1996 : JurisData n° 1996-022711).

 

-         Accepte l'exécution de travaux supplémentaires non prévus dans le marché initial et dont le coût aurait nécessité un accord préalable du syndicat (CA Paris, 27 mai 1997 : JurisData n° 1997-021300).

 

 

Lorsqu'il s'agit de travaux importants nécessitant une étude technique et financière préalable, le syndicat, en liaison avec le conseil syndical, doit recourir à un maître d'oeuvre (architecte, bureau d'études...) dont le rapport servira ensuite à la prise de décision de l'assemblée générale pour la réalisation effective des travaux et le choix des entreprises.

 

Le syndic commet un excès de pouvoir en confiant à un architecte un contrat de maîtrise d'oeuvre pour le ravalement de l'immeuble alors que l'assemblée générale avait seulement décidé une étude préalable dans le cadre d'un crédit limité. Étant ainsi responsable envers le syndicat, le syndic doit être condamné à lui restituer la somme réglée à l'architecte (CA Paris, 19e ch. A, 30 sept. 1998 : JurisData n° 1998-022315 ; Loyers et copr. 1999, comm. 83).

 

Engage sa responsabilité personnelle le syndic qui a fait preuve de négligences caractérisées dans l'exécution des travaux de couverture de l'immeuble d'une part en chargeant une entreprise non qualifiée d'effectuer ces travaux, d'autre part en négligeant de lui réclamer les références de sa police d'assurances (CA Paris, 23e ch., 3 juin 1998 : JurisData n° 1998-021126).

 

Si les travaux à entreprendre entrent dans la catégorie des travaux de bâtiment au sens de l'article L. 242-1 du Code des assurances, le syndic a l'obligation de proposer à l'assemblée générale la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, sous peine d'engager sa responsabilité (CA Paris, 3 sept. 2003 : JurisData n° 2003-222837 ;  CA Paris, 25 juin 2003).

 

La toiture de l’immeuble bénéficie de la garantie décennale (loi du 4 janvier 1978). Ainsi la réfection de celle-ci met à la charge du maître d’ouvrage l’obligation d’assurance de dommage ouvrage. Il doit en outre vérifier que les « constructeurs » (architecte et entrepreneur en particulier) bénéficient bien de l’assurance de responsabilité obligatoire imposée par les articles A 241-1 et A 241-2 du Code des assurances.

 

3. Suivi des contrats et marchés

 

Si les travaux ne sont pas exécutés sous les directives d'un maître d'oeuvre extérieur, le syndic doit vérifier qu'ils sont conformes aux marchés et, dans le cas contraire, prendre toutes mesures conservatoires pour réserver les droits du syndicat.

 

En la matière, l'étendue exacte de la mission du syndic dépend essentiellement des pouvoirs que l'assemblée générale a entendu lui confier.

 

Si le syndic assume en même temps les fonctions de maître d'oeuvre, il doit surveiller le déroulement des travaux et prendre toutes mesures utiles pour leur bonne exécution.

 

Il est responsable d'une absence de coordination des travaux qui a entraîné la réalisation de travaux supplémentaires pour l'achèvement du chantier d'où une aggravation des troubles de jouissance supportés par les copropriétaires (CA Paris, 6 déc. 1983).

 

Ainsi, le syndic doit vérifier le montant des règlements demandés par les entreprises. Le paiement erroné ou abusif de factures à des tiers pour des travaux non exécutés constitue une faute de la part du syndic dont la réparation des conséquences dommageables pour le syndicat relève de l'assurance de responsabilité professionnelle (Cass. 3e civ., 8 avr. 1998).

 

Le syndic qui a manqué à son obligation de contrôle des travaux exécutés au sein de la copropriété, notamment en n'émettant pas de réserve en présence de vices apparents, engage sa responsabilité personnelle et doit être condamné à payer le coût de reprise des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble (CA Montpellier, 5 sept. 2006 : JurisData n° 2006-317803).

 

Il est également tenu de procéder à toutes les formalités administratives relatives aux travaux.

 

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

Vous pouvez me poser vos questions sur conseiller juridique.net : http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm

Joan DRAY
Avocat à la Cour
joanadray@gmail.com

76/78 rue Saint-Lazare

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Commentaire(s) de l'article

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yribea [Visiteur], le 15/06/2013 à 11:27
y a-t-il nécessité d'un architecte pour la réfection d'une toiture d'immeuble avec changement de matériau (du zinc au lieu de tuiles) coût beaucoup plus important (le double)?
COCO [Visiteur], le 18/09/2014 à 12:46
Notre syndic de copropriété a fait effectuer des travaux d'étanchéité toiture pour un montant de 8038€ en ne convoquant à une AG que les occupants de l'entrée bât dont toute la toiture a été refaite. Or, il demande que TOUS les copropriétaires du bâtiment E (constitué de 6 entrées) paient. Cela signifie que 10 copropriétaires ont été convoqués, informés et seulement 4 sur les 10 ont votés à la place de 6 x 10 = 60 copropriétaires du bat E. EST-CE NORMAL, LEGAL. je n'ai pas réglé : j'ai eu 17,34€ de frais de relance simple. MERCI POUR VOTRE REPONSE
DANY [Visiteur], le 11/03/2015 à 16:25
Co-président du Conseil syndical d'une copropriété qui va engager prochainement une rénovation de l'isolation thermique et étanchéité de la toiture collective en terrasse, je voudrais savoir :
1) si le syndic peut refuser le mandat de l'AG d'assurer avec le Conseil syndical le suivi (rémunéré) technique et non seulement administratif des travaux, et imposer à l'AG la maîtrise d'oeuvre avec suivi des travaux exclusivement par un architecte ?
2) si en dernier recours le conseil syndical, dûment mandaté par l'AG, peut assurer seul ce suivi des travaux ?
3) s'il est obligatoire en tant que maître d'ouvrage de contracter une assurance dommage ouvrage en sus de l'assurance décennale de l'entreprise auteur des travaux ?
4) s'il est possible d'obtenir une offre de contrat d'assurance D.O. SANS l'obligation de maîtrise d'oeuvre avec suivi des travaux par un architecte ? Car les propositions actuelles ne prévoient pas cette dissociation et la FFSA nous répond qu'elle n'a pas de liste d'assurances à nous communiquer...
Merci d'avance
SR [Visiteur], le 25/01/2016 à 13:09
ENTREE EAU PAR HUISSERIE = PARTIES COMMUNUNES. L'INTERLOCULEUR EST LE SYNDIC DE COPROPRITE AUPRES DE LA DO OUVRAGE QUICELLE DEMANDE DES DEVIS : QUI DOIT RECHERCHE LE PRESTATAIRE
- PROPRIETAIRE LOGEMENT
- LE SYNDIC DE COPROPRIETE
- L'ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE
MERCI BEAUCOUP
POUR VOTRE REPONSE
Fa [Visiteur], le 16/02/2016 à 13:06
Bonjour,

Il y a une fuite d'eau dans une cave de notre copropriété,qui inonde toutes les caves et fait remonter une odeur nauséabonde dans tout le bâtiment. Le propriétaire de la cave refuse d'ouvrir sa cave sur la demande du Syndic de copropriété. Quelles sont les possibilités du Syndic de copropriété pour faire ouvrir cette porte de cave et procéder aux réparations. Cette fuite d'eau ayant une répercussion sur l'ensemble des occupants du bâtiment.
Busserette [Visiteur], le 12/04/2016 à 12:37
La copropriété ou j'habite va procéder à la réfection totale de la toiture en terrasse.
le syndic indique que la garantie décennale n'est acquise, si l'entreprise est défaillante, que si la copropriété a souscrit une assurance "dommage ouvrage"pour faire intervenir une entreprise de substitution.
Il s'agit donc de souscrire une assurance d'assurance. Est-ce nécessaire et obligatoire?
Rififi [Visiteur], le 23/04/2016 à 00:16
Bonjour. Des travaux de refection de la toiture ont eu lieu dans notre copropriété. Suite à ces travaux, notre appartement s'est retrouvé enfumé et nous avons du quitter les lieux dans la nuit pour laisser les pompiers intervenir sur la combustion sans flammes. Ils avaient interdit de réintégrer le logement jusqu'au lendemain après prélèvement du taux de toxicité de l'air de l'appartement. Inondations dans l'appartement suite à leur intervention. Dégâts matériel mineur mais beaucoup de désagrément car odeurs nauséabondes persistantes pendants un peu plus d'un mois. Personne ne s'est manifesté et quand je l'ai fait, le syndic avait l'air de n'avoir rien su et voulait ma version des faits... Les assurances se sont déplacés sauf ceux de la société en charge des travaux car leur franchise était très basse. On m'a remis un petit chèque de 500€ histoire de me dedomager des dégâts. J'ai cette sensation que mon assureur voulait juste boucler le dossier et avait conclu à l'amiable avec le gérant de la société que je n'arrive pas encore à encaisser ce chèque. Aujourd'hui, je cherche mes droits moi qui me suis retrouvé avec mes enfants ts à 22h dehors à chercher où passer la nuit. À me retrouver obliger de prendre 2 semaines de congés pour éloigner mes enfants de ses odeurs très fortes et aller habiter chez mon frère en espérant que ça passe. Quels sont nos droits? Et la responsabilité du syndic dans tout ça ? Pourquoi j'ai encore cette sensation qu'on nous a laissé seul nous demmerder dans leur erreurs et que je n'arrive pas à passer outre cette histoire. Je voudrais juste savoir quels sont nos droits. Merci déjà de m'avoir lu.
danymic [Visiteur], le 11/05/2016 à 15:44
Bonjour, Notre tante est décédée en Avril 2014. Nous sommes 6 héritiers et avons mis son appartement en vente. Une colonne d'eau commune de l'immeuble a provoqué un dégât des eaux dans cet appart. A ce jour, la réparation n'es toujours pas terminée alors que le coût de ces travaux a été budgétisé et provisionné sur l'exercice 2015. Quel recours contre le syndic qui ne réagit pas malgré nos nombreuses relances. Perte de trois ventes et succession non terminée, intérêt pour retard de paiement réclamé par le fisc. Merci de bien vouloir me répondre rapidement.
Graciasluz [Visiteur], le 01/10/2016 à 22:56
Comment faire si la réfection totale de la toiture s'avère être indispensable et que les copropriétaires ne votent pas pour les travaux à la majorité. Merci d'avance pour votre réponse
BEN [Visiteur], le 28/11/2016 à 17:53
Bonjour, nous avons une société tout corps d'état à Ivry sur seine, nous travaillons en collaboration avec un bureau d'études, nous vous proposons nos services en couverture, ravalement, rehaussement et second œuvres,
nous nous déplaçons sur toute l’île de France, n'hésitez pas de nous contacter pour toutes études ou devis gratuits,
SARL ARBAT FR - 09 80 83 41 27 / 06 23 67 07 50 / arbatfr@gmail.com
lili [Visiteur], le 29/11/2016 à 12:06
Suite à des fissures en façade, des travaux de renforcement des fondations par puits ponctuels ont été décrétés nécessaires par une mission géotechnique G5 commandée par le maitre d'œuvre et le syndic. Une entreprise de fondation a été missionnée pour la réalisation de micropieux (différent des fondations prescrites par la mission géotechnique). Cette entreprise a été payée de l'intégralité de son devis. Un rapport de visite d'un contrôleur technique mentionne la réalisation en cours de 12 des 72 micropieux. Cette intervention date de 2008. Aujourd'hui, suite aux mouvements constatés du bâtiment par jauges en façade, l'expert de la garantie dommages ouvrages s'est déplacé, et a constaté qu'aucun des micropieux n'a été réalisé. Il nous indique donc que la DO ne prend pas en charge des travaux qui n'ont pas été faits, qu'il faut lancer une procédure judiciaire pour dol, contre l'entreprise, le bureau de contrôle, et l'architecte de l'époque.
Quelle est la responsabilité du syndic dans l'attribution d'un marché non conforme aux prescriptions géotechniques ? le non suivi des travaux et la paiement sans réserve à l'entreprise ?
DIAZ RITTER [Membre], le 11/12/2016 à 14:55
Bonjour,
Quel justificatifs d'assurance demander au syndic lorsqu'il souhaite faire la maîtrise d’œuvre ? l'organisation de ses travaux ne seraient pas couvert par l'assurance, mais sa responsabilité éventuellement le serait !
CA ne résout pas notre problème de copropriétaire au niveau de travaux mal suivi, tout au plus ça nous indemnise avec un coût important de préjudice à justifier, alors que s'il avait été assuré dès le départ pour ce qu'il a le droit de faire, nous serions en train de résoudre le dossier du bâtiment et pas celui du syndic.

il n'aurait techniquement que le droit de réceptionner visuellement des travaux avec obligation de faire appel ou à un maître d’œuvre ou un bureau de contrôle.
Quoiqu'il en soit, il fait et il facture .
DIAZ RITTER [Membre], le 11/12/2016 à 14:55
Bonjour,
Quel justificatifs d'assurance demander au syndic lorsqu'il souhaite faire la maîtrise d’œuvre ? l'organisation de ses travaux ne seraient pas couvert par l'assurance, mais sa responsabilité éventuellement le serait !
CA ne résout pas notre problème de copropriétaire au niveau de travaux mal suivi, tout au plus ça nous indemnise avec un coût important de préjudice à justifier, alors que s'il avait été assuré dès le départ pour ce qu'il a le droit de faire, nous serions en train de résoudre le dossier du bâtiment et pas celui du syndic.

il n'aurait techniquement que le droit de réceptionner visuellement des travaux avec obligation de faire appel ou à un maître d’œuvre ou un bureau de contrôle.
Quoiqu'il en soit, il fait et il facture .
Chateaubriand [Visiteur], le 27/01/2017 à 15:43
Bonjour
Nous habitons un petit immeuble de 10 appartements.
Dans l'un des appartements, le propriétaire a fait une transformation pour y construire deux studios.
Il a fait un plan qui a été présenté à l'AG des copropriétaires et accepté.
Mais en cours de travaux, nous nous sommes aperçus que le plan initial n'était pas respecté et que cela dénaturait l'aspect de l'immeuble. Le syndic alerté a laissé les travaux continuer. Que pouvons nous faire?
jean [Visiteur], le 29/04/2017 à 09:28
bonjour,copropriétaire, je souhaite savoir si la désignation d'un architecte d'immeuble doit être voté à l'assemblée générale des copropriétaires et si rentre dans un appel d'offre?
Mamounette 62 [Visiteur], le 10/07/2017 à 17:20
dans une copropriété des années 1980, de 7 étages comprenant 40 logements.
Le remplacement de 47m2 de toiture terrasse (surface total de la toiture 400 m2) pour un montant de moins de 8000€ TTC avec garantie décénale.
Peut il être considéré comme gros travaux nécéssitant une assurance dommages ouvrage?
Caval540 [Visiteur], le 28/02/2018 à 07:13
Bonjour,
Dans notre copropriété des travaux d'entretien de façade sont à prévoir, notre syndic (responsabilité pendant les travaux) ne veut pas entendre parler d'une nacelle. Qui est responsable lorsqu'un accident se produit en utilisant une nacelle, syndic ou entreprise?
Merci pour votre réponse.
Salutations
singh [Visiteur], le 27/10/2018 à 17:24
Bonjour, Dans notre copropriete de travaux de la reflection de toiture notre syndic de copropriete voulais pas founir le facture detaillee.Je voulais savoir si je dois payer ma part sans recevoir le facture detaillee. Merci de votre comprehension
Masseroni [Visiteur], le 06/11/2018 à 10:31
Bonjour un immeuble de 8etg va être construit jouxtant ma copropriété de 4 etg me condamnant une petite fenêtre L.0,80m
h.0,60m qui s'ouvre pour laisser passer la lumière du jour
Ma question est ce que je peux refuser si cette fenêtre est fermée par cet immeuble plus de lumière de jour dans un couloir
Merci de vos réponse MASSERONI
0626053877
koussouros [Visiteur], le 09/11/2018 à 11:17
Bonjour, Je ne parviens à trouver une rêgle de droi sur ce point :Le syndic refuse de ma laisser controler par caméra thermique le toit terrasse (partie commune et non dangeureux) qui chapote mon studio pour contrôler les infiltrations avant pose d'isolant ou bien meme remettre la caméra un employer du syndic qui s'occupe de l entretien..
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