les travaux et le copropriétaire

Publié le Modifié le 19/12/2010 Par Maître Joan DRAY Vu 89 420 fois 36

De nombreux copropriétaires souhaitent entreprendre des travaux à l’intérieur des parties privatives de leur lot ou qui affectent les parties communes. Avant de réaliser ces travaux, chaque copropriétaire doit veiller à respecter les clauses du règlement de copropriété et la destination de l’immeuble. Tout l’intérêt du sujet porte sur le fait de savoir dans quel cas le copropriétaire est libre de mener des travaux selon ses propres projets. Nous verrons dans un premier temps les droits et limites aux travaux entrepris à l’intérieur des parties privatives (I) et l’autorisation nécessaire pour effectuer des travaux affectant les parties communes (II).

les travaux et le copropriétaire

I/ sur les travaux entrepris dans les parties privatives :

Principe : il y a une liberté d’exécution pour tous travaux effectués à l’intérieur des parties privatives.

La cour de Cassation a rendu hommage à ce principe lors d’une décision datant du 16 mars 2005 où elle a déclaré que conformément à la l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « le copropriétaire peut user et jouir librement de ses partie privatives ainsi que des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Exemple :

_ Est considéré nulle toute clause du règlement qui imposerait aux copropriétaires un entrepreneur spécifié pour effectuer des travaux dans les parties privatives.

_ La cour d’Appel de Paris rappelle dans une décision du 8 novembre 1995 que le copropriétaire peut effectuer la redistribution intérieure des parties privatives de son lot, à condition qu’il ne compromette pas la solidité de l’immeuble.

_ Liberté quant au changement de destination des parties privatives : principe affirmé par la cour de Cassation dans un arrêt datant de 1986.

Limite : il ne faut pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Dans le cas où les travaux ont été effectués sans précaution suffisantes et ont engendré d’importants désordres au voisin, celui-ci pourra se retourner directement contre l’auteur des troubles.

Attention, certains contentieux peuvent naître à l’occasion de travaux entrepris dans les parties privatives, notamment lorsque ces travaux consistent dans un changement de la destination des ces parties privatives.

A cette occasion, les tribunaux considèrent qu’il n’est pas possible de transformer une cave en local d’habitation dès lors que la cave ne présente pas les caractères d’habitabilité.

Il peut également arriver  que le copropriétaire  souhaite réunir des lots en perçant un mur ou une dalle, il devra alors requérir l’autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

II/Sur les travaux affectant les parties communes ou les aspects extérieures de l’immeuble :

Si chaque copropriétaire est libre d’effectuer des travaux à l’intérieur des parties privatives, il n’en va de même s’agissant de travaux affectant les parties communes ou la façade de l’immeuble.

Dans ce cas, une autorisation est nécessaire de l’assemblée générale.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «  sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Exemples : le sol, les jardins, les voies d’accès, les passages, les corridors et les locaux des services communs.

Un copropriétaire peut vouloir effectuer des travaux affectant les canalisations, les combles, les greniers etc …

Le Régime des parties communes en matière de travaux est soumis à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’autorisation préalable de l’assemblée générale par la majorité avant tous travaux dans ces lieux.

 

Les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi du 10-7-1965 art. 25, b).

L’article 25B de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant [..]:   

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

L'autorisation de la copropriété est requise même si les travaux affectant les parties communes tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, et même s'il s'agit de travaux de mise aux normes imposés par l'administration.

En aucun cas, l’autorisation ne peut être implicite.

Cet article ne fait pas de distinction selon que les travaux affectant les parties communes constituent des améliorations ou non.

Bien entendu, le principe de l'égalité de traitement entre les copropriétaires exige que ce qui ce qui a déjà accordé à d'autres pour des travaux identiques le soit également à l’égard des autres.

Par exemple, de nombreux copropriétaires souhaitent faire installer en façade sur cour des climatiseurs pour leur logement, dans ce cas s’agissant de travaux affectant les parties communes, il faudra obtenir l’autorisation prévue par l’article 25 B et non l’unanimité.

Conditions quant à l’octroi de l’autorisation par l’assemblée générale :

_ Les travaux que veut effectuer le copropriétaire doivent affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

_ Les travaux devront être exécutés aux frais du copropriétaire qui demande l’autorisation.

_ Les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble.

Cela signifie que le règlement de copropriété ne peut pas donner une autorisation de travaux sur parties communes à un copropriétaires déterminé parce que la décision relève de la seule assemblée générale.

 

Les tribunaux sanctionnent rigoureusement la violation de l'article 25 b) de la loi qui exige l'autorisation de l'assemblée générale pour l'exécution des travaux par un copropriétaire lorsqu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; la remise en l'état initial est alors ordonnée.

Concernant des travaux effectués dans des parties privatives mais qui affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est le cas de l’installation d’un conduit de cheminée ou de ventilation, la Cour de Cassation a estimé dans un arrêt du 7 novembre 1978 que ce type de travaux requiert une autorisation préalable de l’assemblée générale.

Dans un arrêt récent en date du 5 octobre 2010, la Cour de Cassation rappelle que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être expresse.

En pratique, cela signifie de la néccessité  qu'il y ait complète adéquation entre les travaux définis et décrits dans l'autorisation donnée par l'assemblée générale et ceux effectivement réalisés

Que faire en cas de refus de la copropriété ?

 

Lorsque l'assemblée refuse à un copropriétaire l'autorisation de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le tribunal peut autoriser ce dernier à effectuer lesdits travaux d'amélioration.

En cas de refus d'autorisation, et si les travaux n'ont pas déjà été réalisés, les copropriétaires peuvent s'adresser au tribunal, qui fixera alors les conditions des travaux et les modalités de leur usage éventuel par d'autres copropriétaires.

Dans un arrêt en date du 5 novembre 2009, la Cour de Cassation a jugé que e copropriétaire, qui disposant d'un appartement au premier étage et d'une mansarde au 3e étage, et souhaitant relier les deux lots par un conduit d'alimentation en eau., était en droit de solliter une aurorisation judiciaire sur le fondement de l'article 30 de la loi.

Pour accorder une telle autorisation, la Cour retient que:

- Les travaux affectent les parties communes sans affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.

-Ils ne portent pas atteinte à la jouissance des autres parties privatives ou communes

-ils sont conformes à la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation.

En définitive , dès lors que le copropriétaire ne porte pas atteinte aux  droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble, il est parfaitement recevable d'acceuillir sa demande.

Les juges du fond doivent vérifier si le refus de l'assemblée est justifié. A défaut de refus formel, par exemple dans le cas d'une assemblée renvoyant sa décision à une date ultérieure, les copropriétaires peuvent exercer leur recours judiciaire s'il apparaît que la décision de l'assemblée constitue un « refus déguisé » (Cass. 3e civ. 19-7-1995)

Le copropriétaire qui entreprend des travaux sans autorisation, s’expose à une demande de remise en état par le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, cette sanction peut être évitée si une assemblée postérieure ratifie  ces travaux.

Je me tiens à votre disposition pout tous renseignements complémentaires.

Joan DRAY

Avocat.

joanadray@gmail.com

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Joan DRAY

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Publié par Visiteur
04/12/10 06:42

Bonjour,

Peut-on demander à la co-propriété de participer à l'isolation des caves pour que les occupants du R.C soient plus isolés.

Merci pour la réponse. C.G

Publié par Visiteur
07/06/11 20:15

Bonjour,
j'ai signé un Compromis de vente pour l'achat d'un appartement en copropriété .
Le Vendeur a aménagé cet appartement en créant une salle-de-bain + WC , les WC n'existaient pas , il y avait des toillettes communs sur un palier .
Ces WC créés ont été raccordés sur la colonne montante d'évacuation de la copropriété , il s'agit d'une partie commune !
Sur le compromis , dans la Désignation du bien , il a bien été noté (rajout manuscrit) que cette s.d.b + wc ont été créés et "régulièrement autorisés" .
Aujourd'hui je devais signer l'Acte authentique de vente mais j'ai eu la mauvaise surprise de constater qu'il manquait au dossier l'Autorisation de l'Assemblée générale des copropriétaires concernant les travaux effectués par le vendeur ! (Loi du 10 juillet 1965) . J'ai donc annuler cette signature et contacter un responsable du syndic , qui n'est pas du tout au courant des ces travaux !
Ma Notaire , ainsi que l'agent immobilier + le vendeur , me mettent la pression pour signer !
Comment puis-je annuler ce Compromis sans pour autant aller jusqu'en procédure ? ,
et récupérer mon dépôt de garantie !
vous remerciant par avance .

Publié par Visiteur
26/09/14 10:34

Suite à une succession j'ai hérité d'un appartement avec 2 terrasses.
J'ai décidé d'installer une véranda sur l'une des terrasses partant du principe que sur les autres terrasses il y a déjà des vérandas.... Cela sans savoir qu'il fallait l'accord du Syndic..
En fait dans cet immeuble il n'y a que des personnes (très) âgées, l'une des copro ( mme Hely) a formée un genre de syndicat composé de 6 personnes. Celle-ci dispose ainsi des procurations de18 copro (6x3) , soit un total de 24 sur 55 appartements. Cette mme Hely, je m'en suis rendu compte, régente ce petit manège.

il faut savoir que sur les terrasses de cet immeuble 3 vérandas ont été construites, 2 avec autorisation du syndic, la 3ème j'ai un petit doute.. Dans tout les cas pourquoi et sur quel titre interdire la 4ème ?

A la suite d'une AGE ils veulent saisir le juge des réferés pour m'obliger à démonter cette véranda. J'aimerai connaître votre avis sur ce sujet.

Ci dessous un article relevé sur Internet :





autorisation de travaux en copropriété : le vote d'une résolution en assemblée générale est incontournable

23/10/12


Mésaventure

Un copropriétaire demande à l'assemblée générale l'autorisation de réaliser des travaux. Confiant, il les commence avant la date de l'assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l'assemblée générale lui refuse l'autorisation pour de mauvaises raisons et lui demande de remettre les choses en l'état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées sans fondement, il porte l'affaire devant le tribunal qui effectivement annule le refus d'autorisation.

Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire ! La cour d'appel et la cour de cassation n'y pourront rien.

Cherchez l'erreur !


La seule grosse erreur de ce copropriétaire est de n'avoir pas eu la patience d'attendre la décision d'assemblée générale avant de commencer ses travaux. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d'une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)


Une bonne occasion pour nous de faire un petit rappel des textes et des lois en la matière pour vous éviter une telle mésaventure.


Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l'autorisation de l'assemblée générale dans deux cas :


- Si les travaux affectent les parties communes de l'immeuble

- Si les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble


Inutile donc de demander l'autorisation de refaire les peintures de votre appartement, par contre indispensable si vous voulez supprimer une cloison ou installer une véranda sur votre balcon.


Attention sont interdits :

- les travaux qui affectent la solidité de l'immeuble,

- ceux qui ne respectent pas la destination de l'immeuble et enfin

- ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété


Il faut absolument obtenir l'autorisation de réaliser les travaux par le vote d'une résolution en assemblée générale avant de les commencer.


L'assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l'on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal de grande instance et le juge peut annuler le refus.


Mais attention, le juge ne peut pas se substituer à l'assemblée générale. Il peut annuler le refus mais ne peut pas autoriser les travaux. Il faut à nouveau demander à l'assemblée générale le vote d'une résolution à propos de ces travaux. C'est le serpent qui se mord la queue !


Par contre, les choses sont plus compliquées si entre temps les travaux ont commencé ou sont achevés, parce que si le juge peut annuler un refus d'autorisation, il n'a absolument pas la possibilité d'annuler un vote de demande de remise en état. D'où l'importance de ne pas commencer les travaux avant le vote. Si les travaux sont refusés, l'assemblée générale a parfaitement le droit de vous demander de remettre à l'état initial, aucun juge ne pourra s'y opposer, et la stratégie de la mise devant le fait accompli peut vous coûter très cher.


Autres éléments importants à connaître :

- L'autorisation de l'AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d'urbanismes classiques comme le permis de construire s'il y a lieu ou de souscrire à une assurance.

- Inversement ce n'est pas parce qu'on a eu un permis de construire que l'assemblée a l'obligation d'autoriser les travaux.

- L'interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s'applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d'un droit de jouissance exclusive d'une partie commune

- Seule l'AG a le droit d'autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.

- Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s'ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation et d'un vote

- Une autorisation est le vote d'une résolution. L'absence de contestation d'un fait accompli ne vaut pas autorisation.

- En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Lire l'article à ce propos.


Autorisation judiciaire de travaux en copropriété

2/07/14


Un projet de travaux refusé par l'assemblée générale, peut être modifié avant soumission à une autorisation judiciaire


Les copropriétaires qui se sont vu opposer un refus de travaux en AG et qui décident d'obtenir une autorisation judiciaire de les réaliser peuvent se réjouir ; il est désormais possible de modifier légèrement le projet avant de le déposer devant le tribunal et du même coup accroître ses chances d'obtenir l'autorisation convoitée.


Il est assez courant d'avoir besoin d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux en copropriété ; installation d'une climatisation, installation d'une véranda sur votre balcon ou terrasse, remplacement des haies par une palissade, etc… Les travaux peuvent également être réclamés par une nouvelle réglementation ou bien par l'usage (facilitation d'un accès handicapé par exemple)


L'article 30 de la loi de 65 précise que ces travaux d'amélioration ou de transformation des équipements existants, doivent respecter la destination de l'immeuble et être soumis au vote de l'assemblée générale désormais à la majorité de l'article 25 en application de la nouvelle loi ALUR.


L'assemblée générale statue donc mais voilà, pour de bonnes ou mauvaises raisons, les travaux refusés.


Vous avez un recours devant les tribunaux ; la demande d'autorisation judiciaire. C'est le même article de la loi de 65 qui le prévoit. Attention, même si vous savez que l'assemblée générale vous refusera vos travaux, vous ne pouvez faire l'économie de ce vote et passer directement devant le tribunal. Celui-ci ne statue que suite à un refus par l'assemblée générale de votre copropriété.


Il est à noter que le fait de demander une autorisation judiciaire de réaliser les travaux qui ont été refusés par un vote en assemblée générale n'est pas considérée par les tribunaux comme une contestation de décision d'assemblée générale (jurisprudence de 2010). Cette démarche n'entre donc pas dans le cadre de l'application de l'article 42. Par conséquent, la démarche n'est pas concernée par la limite des deux mois valable pour la contestation d'une décision d'assemblée générale.


Tout à fait dernièrement, la jurisprudence a également retenu la possibilité de présenter à l'autorisation administrative un projet légèrement différent de celui ayant essuyé un refus de la part des copropriétaires. A condition que les différences soient limitées et visant à répondre aux motifs du vote négatif des copropriétaires, le projet soumis à autorisation judiciaire peut donc être différent du projet soumis en assemblée générale.

Cet arrêt de la cour de cassation donne plus une opportunité supplémentaire aux propriétaires de mettre tous les chances de leur côté pour faire valider leurs travaux.



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11/10/14 10:24

Bonjour Maître,
Suite à un injonction de la mairie (quelques bouts d'enduits sont tombés mais ont été purges depuis) une AG "Spéciale" a eu lieu où le ravalement a été voté par simple majorité (+/- 5500 voix sur 10000). Il y avait une résolutions correspondant aux devis de chaque entreprise mais certains de ces travaux sont effectués sur les balcons-loggia (parties à jouissance privatives selon le règlement de copropriété) et non pas obtenu les 2/3 des vos de l'article 26. Le syndic prétend que la nouvelle loi Alur leur permet d'adopter la résolution avec la simple majorité de l'article 24 puisqu'il y a une injonction de la mairie, ce que je trouve étrange puisque ces travaux ne sont pas liés à la sécurité de l'immeuble. Pouvez vous m’éclairer dans la matière? Et si une contestation a des chances d’être recevable, quel seraient les coût des honoraires demandés pour mener cette action?

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23/12/14 04:55

Bonjour Maitre.

Je viens de louer un local commercial qui comporte deux pièces communicantes et chacune des pièces dispose d'une ouverture lumineuse sur rue. Mais l'une des baies a été murée en 1989. (le propriétaire de l'époque a du vouloir sécuriser son commerce) Le RDC prévoit bien que ces pièces sont à usage de commerce avec ouverture sur rue.
Aucune AG n'avait validé à l'époque l'obstruction d'une des baies vitrée. Il n'y avait d'ailleurs qu'un seul propriétaire alors.
Aujourd'hui je souhaite rouvrir cette baie, rendre la pièce lumineuse comme avant et lui redonner son aspect initial.
A votre avis, ce retour à l'initial peut il se passer d'une AG, dans la mesure où il y a prescription après 10 ans pour les travaux déjà réalisés, et qu'il s'agit d'une remise à l'état initial ? Peut on considérer que l'état actuel est acquis et donc il faut une AG, ou alors poser le fait que cet état a toujours été transitoire puisque jamais fixé en AG et est donc nul puisqu'il n'existe pas, et dans ce cas le réouverture se ferait sans AG ?
Qu'en pensez vous ?
Merci.

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27/01/15 13:54

Bonjour Maitre,
Refus de la copropriété (AG) de la mise aux normes assainissement WC dans studio(remplacement WC broyeur)
Peut on demander une autorisation judiciaire de travaux ?
Qu'en pensez vous
Merci

Publié par Visiteur
14/03/15 16:38

Bonjour Maître,

Vous précisez dans votre article à titre d'exemple :

"Est considéré nulle toute clause du règlement qui imposerait aux copropriétaires un entrepreneur spécifié pour effectuer des travaux dans les parties privatives."

Dans le même ordre d'idée, le syndic ou une assemblée générale de copropriétaires peuvent-ils imposer aux copropriétaires un (ou plusieurs) entrepreneurs spécifiés pour effectuer des travaux dans les parties privatives, dans le cadre d'une demande d'autorisation de travaux ?

Cette précision, que je recherche à titre personnel pour un besoin ponctuel à court terme, serait intéressante à apporter à votre article.

En vous remerciant par avance pour votre éclairage sur ce point.

Cordialement.

Publié par Visiteur
14/03/15 16:52

Bonjour,

Vous indiquez "Est considéré nulle toute clause du règlement qui imposerait aux copropriétaires un entrepreneur spécifié pour effectuer des travaux dans les parties privatives."

L'article étant confus sur ce point, pouvez-vous préciser la source juridique appuyant cet exemple ?

En vous remerciant.

Publié par Visiteur
07/04/15 08:58

Bonjour ,

L'on m'a vendu un appartement avec terrasse dans une propriété individuelle séparée en 4 lots.
J'ai demandé à ce qu'il soit précisé sur l'acte, que la terrasse alors en acier galvanisé puisse être recouverte à ma convenance. Celle ci repose sur des pylônes dans la cour attenante à un garage..

Le voisin du dessous achète deux mois après le garage avec la cour. ma terrasse a déjà été recouverte de caillebotis comme j'en ai l'autorisation.

Mon voisin qui a transformer une partie de son garage , en appartement avec salle de bain et kitchinette sans reçevoir de permis de construire, me harçèle pour que j'enlève mes caillebotis, et m'apprend que ma terrasse n'a pas de permis de construire bien qu'étant là depuis 15 ans, quand j'ai acheté.

Peut il me faire un procès alors que le notaire n'a pas vérifié avant la vente, la conformité de la terrasse, qu'il est noté que je peux la recouvrir, que sur mes impôts foncier je paye en partie des charges pour cette terrasse.
Qu'avant la vente le notaire m'a affirmé qu'aucune contestation ne pouvait être faite , le découpage des lots étant décrits dans l'état descriptif de division, règlement de co-propriété. Chaque personne achète un lot en connaissance de cause.

Peut-on me faire un proçès parce que mon voisin qui a acheté ce garage avec cour a, dans son acte de vente, le mot " Cour" donc espace à l'air libre, alors que le notaire le même qui m'a vendu mon lot précédemment,aurait dû préciser qu'une terrasse surplombait cette " cour".

Mon appartement bloqué par les menaces du voisin et par le fait qu'il détériore mes caillebotis, m'empêche de vendre, et même d'y habiter!
Merci , de me donner un conseil

Publié par Visiteur
12/06/15 08:56

bonjour maître
un balcon ajoute par un coproprietaire a ses frais
est il une partie commune.
en fait en cas de travaux de façade est ce à la copropriété de payer en partie sa rénovation

Publié par Visiteur
25/07/15 12:43

Il n'y a que des questions ici et jamais de réponses affichées...
On en sera pour nos frais, c'est le cas de le dire.

Publié par Visiteur
06/09/15 14:56

quand ce sont de copropriétés mal gérées, il y a toujours des problèmes, vous avez 8 ans pour demander au notaire de rectifier l'acte , qui doit le faire savoir au service de l'urbanisme.
J'a habité en copropriété et beaucoup faisait à leur tête, sans permis. une fois fini,, il demandait un permis et cela passait car lorsque c'est construit, çà coûte plus cher au Syndic ou au Maire d'obliger à démolir (évidemment nous ne sommmes pas Inès de la Fressange pour les sous)

Publié par Visiteur
14/12/15 17:06

Bonjour
J'ai acheté un appartement et de suite le saindique à fait une recemble général et ils ont décidé de refaire la façade de l'immeuble, et moi je peux pas .est ce que j'ai le droit de refuser . Est-ce que ils peuvent me forcer de payer

Publié par Visiteur
24/01/16 08:55

l'usage de la terrasse concerne que les entreprises, mais certain copropriétaires monte sur la terrasse.
Je crois savoir que nous les copropriétaires, nous sommes responsables, la terrasse l’accès est seulement pour les entreprises et le syndic.
Je vous remercie de votre réponse

Publié par Visiteur
05/03/16 22:04

Bonjours,

Je suis proprietaire d'un local tout usage sauf habitation. C'est un sous sol total, je dispose d'une aeration qui debouche sur le garage d'un coproproetaire, comment puis-je faire pour disposer de mon aeration? Afin de pouvoir aere mon sous sol?

Publié par Visiteur
06/03/16 16:21

bonjour.je suis propriètaire,l année dernière ,nous avons vote,a l,AG.de refaire les tomettes du premier et deuxième étage, qui sont dans un état lamentable.nous sommes trois propriètaire a payes ses travaux de tomettes .cela a était fait.mais notre syndic, m a répondu, qu il n avait pas l argent pour entreprendre ses travaux.hors cela a été régles!.QUE faire,et a qui s adressé .merci.

Publié par Visiteur
06/04/16 17:47

J'ai un appartement en rez de jardin, qui a subi 2 cambriolages en 5 ans. Il faut dire que le balcon par lequel sont entrés les "mal vivants" se situe dans un angle mort de l'immeuble, directement accessible par la terrasse du local EDF et sa gouttière d'évacuation des eaux de pluie.
J'ai demandé l'autorisation de clore ce balcon par une véranda, ce qui vient de m' être refusée par l'AG. Que puis-je faire ? Quel recours possible ?

Publié par Visiteur
11/04/16 16:50

Des travaux de toiture sont envisagés (fuite dans l'appartement situé directement en-dessous). Mais dans règlement de copropriété il est mentionné "combles" pour ce même lot avec une répartition de tantième minime.
1- : comment doit se faire la répartition pour les travaux futurs ?
2- : cela veut-il dire que la majorité a accepté de vendre il y a quelques années ces combles en un appartement ?
Merci

Publié par Visiteur
09/05/16 14:05

propriétaire d'un appartement avec sanibroyeur depuis 11 ans, en accord avec le service assainissement de la ville nous avons demandé lors d'une AG l'accord de la copro pour raccorder le wc à une colonne passant dans l'appartement
Refus de la copropriété. Que peut on faire
Merci pour vos réponses

Publié par Visiteur
30/05/16 18:13

Bonjour
Une voisine souhaite faire construire un balcon sur un mur qui donne dans la cour collective, ce mur relevant de la copropriété, il lui faut l'accord du syndic.
Ce balcon sera au dessus de la fenêtre d'une des propriétaires, lui cachant une partie de la luminosité et se situe au dessus d'un bâtiment qui se trouve être une salle de bain contenant une chaudière à gaz , la toiture de ce bâtiment est en ardoise avec de la volige en bois , donc au cas où il y a la chute d'un objet lourd (pot de fleurs ou autre), il y a de fortes chances qu'il traverse cette dite toiture.
Quelles normes s'appliquent à ce projet de construction, et je pense qu'il faut déposé un permis de construire en plus ?
Merci pour votre réponse

Publié par Visiteur
08/06/16 16:17

Bonjour, propriétaire d'un appartement avec une terrasse à jouissance privative située au sixième étage d'un immeuble. L'appartement du septième dispose d'un balcon dominant cette terrasse. Sur ce balcon donnait deux chambres.
Les nouveaux propriétaires on transformé l'affectation de ces pièces en faisant un séjour-pièce à vivre donnant directement sur la terrasse. Cette nouvelle affectation avec une présence quasi permanente procure un trouble de jouissance de notre partie privative. Que pouvons faire ?
Merci

Publié par Visiteur
17/06/16 02:36

Bonsoir, je désire installer une clim sans module externe mais avec 2 trous de 20cm sur la façade côté cour pour la circulation de l'air. Quelle majorité est exigée à l'AG ?? Peut-on me le refuser ? Si oui pour quelles raisons ?
Merci pour votre réponse

Publié par Visiteur
08/07/16 22:51

propriétaire d'un appartement en rez de jardin avec des haies sur 3 côtés et des arbustes qui ont poussés trop vite et trop grands, ma voisine refuse que je coupe trop bas mes haies et les branches gênantes des arbres de mon jardinet... a-t-elle le droit de s'opposer à ce que j'ai toujours fait auparavant ?
merci

Publié par Visiteur
08/07/16 22:54

est-ce que je dois m'adresser au conseil syndical de l'immeuble ?

Publié par Visiteur
29/07/16 08:50

Bonjour
Le syndicat à vote la réfection des balcons mais ne m'a pas demandé l'autorisation de poser un échaffaudage dans mon jardin qui est privée.
Est-ce qu'ils sont dans leurs droits ou bien est ce que je peux les poursuivre pour ces faits

Publié par Visiteur
21/09/16 22:45

Bonsoir Maître.
Il y a 17 ans les copropriétaires de la résidence que j'habite ont voté à la majorité absolue l'annexion d'une bande de terre à l'arrière du batiment afin que certains copropriétaires puissent agrandir leur jardin dont ils ont la jouissance exclusive et privative.
Ce vote est stipulé dans une résolution d'AG. Les lots concernés sont notés dans la résolution mais une phrase disant que cette annexion s'appliquent aux dits lots ne mentionnent pas un lot pourtant cité en début et milieu de résolution. Est-ce l'ensemble de la résolution qui fait foi ou bien ce droit est-il effectivement donné au seuls lots cités de bout en bout?
La règle d'égalité fait-elle loi car la propriétaire qui ne s'interessait pas à l'époque aux décisions d'AG a demandé au Syndic de récupérer comme ses voisins la bande terre.
Le syndic nous a annoncé par mail qu'elle allait effectuer ces travaux et à joint sa demande au mail.
Beaucoup de copropriétaires se sont insurgés et opposés à la réalisation des travaux et souhaitent que ce point soit rediscuté en AG afin que cette propriétaire obtienne l'aval ou non de la copropriété après une nouvelle AG.
Faut-il rediscuter en AG un acquis voté il y a 17 ans à la majorité absolue?
Peut-elle malgré tout faire les travaux puisque son lot était cité dans la résolution à deux reprises et sans doute "oublié" lors de la rédaction de la décision prise à la majorité absolue. Il n'y a eu aucun opposant ni de recours dans les deux mois qui ont suivis.
Autre question, cette bande de terre qui longe donc son appartement est depuis plusieurs années "occupée" par le voisin direct du lot concerné. Il y entrepose son matériel de jardinage sans autorisation et l'utilise comme déchetterie. Il a créé un porte pour y avoir accès depuis son jardin sans en demander le droit à la copropriété. Cette porte s'appuie sur le mur de la copropriété voisine. Il s'oppose forcément à l'annexion de la propriétaire et demande aussi que cela soit vu à la prochaine AG, sans mentionner sa porte et l'utilisation qu'il fait de ce bout de terrain. Il argue que le lot n'est pas métionné sur la totalité de la résolution. Cette utilisation gêne les locataires qui se succèdent et ne restent pas car cela pose problème. C'est pour cela que la propriétaire veut récupérer comme les autres ce bout de terre.
Quels sont ses droits? Quels sont nos droits en tant que copropriétaires sur ces deux points?
J'ai lu que ce qui était accordé à l'un l'était de droit pour l'ensemble des copropriétaires et qu'une demande en recommandé suffisait pour faire comme le voisin ayant obtenu un droit de faire et ce même si le lot n'est pas mentionné. Est-ce vrai (cela réglerait le problème)? Si oui quel texte de loi explique cela? Nous avons besoin de concret pour savoir comment régler ce dilemme.
Merci d'avance de l'attention portée à notre demande.
Bien respectueusement.
Copro

Publié par Visiteur
30/12/16 11:20

Bonjour Maître
J ai acheté il y a un an un petit appartement de 40m2.
on est une petite copropriété de 3 personnes dans un bâtiment et une personne copropriétaire par 5 lots sous petit parking et moi 1 lot soit une place de parking. Cet homme a fait une réparation du portail electrique dont un cable avait cassé et vu qu il n y a que moi qui utilise le portail avec lui car j ai une servitude dans sa cour. Il faut dire aussi qu il est commerçant et utilise régulièrement le portail avec ses 2 4x4, ses clients, fournisseurs, livreurs etc...Donc il m a envoyé un courrier de son avocat qui me réclame aujourd'hui 170e(la moitié des factures soit 240e entreprise x +100e entreprise y)de réparation alors que je n ai jamais signé de devis et de plus il me demande la moitié de sa facture d électricité soit 76e soit au total 246e. De ce fait j ai fait déplacer un électricien pour mesurer la consommation du portail soit 7.46e pour une centaine de passages sur une année et pour le restant des deux factures je souhaite lui proposer de participer à hauteur de 15%. Depuis deux mois il m a déconnecté ma télécommande et je ne peux pas utiliser ma place
J ai fait appel à une conciliatrice mais ça fait deux fois qu il ne vient pas ! elle va lui proposer un troisième rendez vous. En attendant ma santé est en jeu et je ne peux qu admirer ma place vide depuis ma terrasse sans pouvoir accéder en voiture.
Qu en pensez vous ? que faut il faire ? il faut dire que je suis au chômage et que je ne peux pas prétendre à l aide juridictionnelle car je suis propriétaire de ce petit deux pièces
Tout cela me fait peur je ne sais pas quoi faire ?

Publié par Visiteur
08/02/17 12:09

Bonjour,

J'ai acheté un appartement il y 4 ans, ou une multitude de travaux avaient été réalisés.

Lors des négociations j'ai demandé au propriétaire s'il avait eu les autorisations du syndic il m'a dit que oui (en même temps il fallait créer un compteur gaz,eau etc) donc je ne me suis pas inquiété.
J'ai une chaudière à ventouse avec sortie qui donne sur la rue. Je viens de recevoir une LRAR du syndic qui me demande aujourd'hui si j'avais eu l'autorisation de celui-ci ainsi que des batiments de France pour installer cette ventouse. Et de réparrer les désordres qui ont été crées par cette chaudière (aureole)
Je ne sais aujourd'hui quoi faire?
Dois-je me retourner contre l'ancien propriétaire?
Dois-je me retourner contre l'entreprise?

Merci pour votre réponse

Publié par Visiteur
03/03/17 14:18

Bj Maître,
Je fais partie du Conseil Syndical d'une petite copropriété.
On s'est aperçu il n'y a pas longtemps qu'un propriétaire nouveau venu a installé une climatisation avec élément externes sur son balcon.
Après vérifications, il l'a fait sans aucune demande auprès du syndic, du Conseil Syndical et encore moins à l'assemblée générale qui aura lieu en juin.
Notre syndic malheureusement comme d'habitude ne bouge pas.
Que doit on faire pr informer(ce n'est pas un idiot)cette personne qu'il n'avait aucun droit d'entamer ces travaux et qu'il doit remettre en état? Une lettre recommandée?
Peut-on réellement lui faire tt retirer? Faut-il la majorité à l'assemblée?
N'étant pas aidés, soutenus par notre syndic, si vous pouvez nous éclairer, nous vous en serions reconnaissants!
Merci pour votre aide.

Publié par JeanMineurBalzac001
21/03/17 11:42

bonjour Maître

je voudrais savoir si un copropriétaire lambda, qui n'a aucun titre ni qualité particulière, qui n'est pas architecte, et qui n'a pas été mandaté par l'AG, ni missionné par le CS, a le droit de présenter un projet de travaux à faire voter en AG, pour des gros travaux, qu'il prétend concevoir lui-même avec une entreprise de son choix -avec laquelle il a forcément des accointances et dont il se porte garant devant le syndicat ?
Peut-on penser qu'il y v& de son intérêt personnel ?
merci d'avance de votre réponse

Publié par Visiteur
27/03/17 10:43

Bjr
chère Maitre
Peut on m obliger a participer aux frais de réfection d une toiture dont je n ai aucun accès et dont les combles sont privatifs (Ex: pour installer une antenne je n'ai eu droit à aucun accès alors qu'une fenêtre de toit existe mais situé dans les combles privatifs ?? ) Je précise ns sommes une copro sans syndic de 3 copropriétaires
merci de vos reponses

Publié par Visiteur
31/05/17 18:01

Puis-je faire repeindre la façade de ma maison, en payant moi-même l'entrepreneur, sachant que je suis en copropriété ou suis-je obligé d'attendre que le syndic le fasse faire ?
Merci pour vos réponses.

Publié par Visiteur
28/06/17 09:35

Maître,
En 2005 j'ai acquis un studio et la terrasse attenante au dernier étage d'un immeuble. Studio et terrasse sont donc parties privative. Par autorisation donnée en AG et déclaration à l'urbanisme, le précédent propriétaire a construit une véranda sur sa terrasse. Aujourd'hui la copropriété me demande la dépose de ma véranda pour refaire l'étanchéité de la terrasse. L'étanchéité reste partie commune même si la terrasse est partie privative. Ma question porte sur la repose de la véranda. L'autorisation donnée en AG à l'origine suffit-elle ? Ou bien dois-je demander une nouvelle autorisation en AG ?
En vous remerciant, veuillez recevoir l'expression de mon profond respect.

Publié par Visiteur
18/11/17 11:40

Chère Maître,
Un coproprétaire vient d'abattre un mur porteur sans demander l'autorisation de l'AG, sans architecte ni BET. Le syndic n'étant pas très réactif, je voudrais savoir quelles sont les recours administratifs, juridiques, quelle sanctions, que doit-on faire à l'encontre de ce copropriétaire?
Merci d'avance pour votre aide.

Publié par Visiteur
18/12/17 15:52

Maitre,
Au mois d'avril 2017, le syndic a décidé de mettre des tuyaux d'arrivée d'eau potable en les faisant courir le long de nos caves en haut des portes d'entrée de celles-ci. Du fait que pour certaines caves il y a déjà un tuyau à l'horizontal sur le plafond parties communes, le plombier n'a pas trouver mieux que de mettre un tuyau coude pour contourner l'obstacle condamnant ainsi certaines caves dont la mienne. En voulant accéder à ma cave ce week-end quel ne fut ma surprise de ne pouvoir ouvrir la porte à cause de ce tuyau. En interrogeant le gardien, j'ai appris que le syndic est au courant du problème et attend la fin des travaux pour scier le haut des portes des copropriétaires incommodés qui le désirent... sous prétexte qu'ils ne peuvent faire payer le déplacement de l'ouvrier à chaque plainte des copropriétaires lésés.
Ma question est bien simple, vu que c'est une atteinte à jouissance de parties privatives et que nous payons ces travaux, n'est ce pas illégal et abusif d'attendre la fin des travaux(prévue on ne sait à quelle date) pour pouvoir à nouveau jouir de notre bien. Drôle d'indemnisation vous ne trouvez pas ?
Je vous remercie de votre réponse

Publié par Ernest Louis
15/05/19 12:11

bonjour Maître
nous habitons une copropriété de quarante appartements, construits il y a cinquante années ( 1968 )
une haie de thuyas plantée depuis quarante sept ans et plus ou moins bien entretenue, empiétant sur la voie public de près d'un mètre,avec une gène évidente de la sortie de notre bâtiment et également sur cette voie en courbe étroite pas plus de sept mètres , avec des voitures en stationnement face a notre haie .
la sortie du bâtiment est en pente très prononcée,ce qui amuse follement les enfants qui habites ici, avec bicyclettes et trottinettes s'en donnent a cœur joie dans leurs insouciance total, mais ce jeu dangereux suscite beaucoup d’engouasse pour tout le monde,en attente d'une catastrophe ?
déjà dénoncé en questions diverses en assemblé sans réactions des copropriétaires concernés.
quatre personnes du conseil syndical on pris la décision d'agir en urgence et bénévolement , pour abattre cette haie proprement, aucune réaction d'autre membre ni de copropriétaire,ce n'est que deux mois plus tard en assemblé générale que leur réveil s’opère.en accusant leur bénévoles de les avoir mis devant le faite accomplis, j'espère qu'ils n'irons pas jusqu’au tribunal,ils était contre le projet d'un mur végétal en remplacement, n'on pas atteint le coron des vois, mais c'est eux même qui ont choisi la couleur des matériaux : allez comprendre Maître merci pour une réponse

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