Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

Publié le 14/11/2013 Vu 281 146 fois 208
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Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148)

Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduqu

Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.

Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.

En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.

Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.

C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)

Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.

Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date nest pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel lune des parties pourra obliger lautre à sexécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)

Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l'exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, une société est bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail sur des locaux et d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat.

Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire. 

La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d'option que si l’acquéreur lui notifiait l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens.

Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée.

La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.

La société promettante s'est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. 

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que  « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.

Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.

A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
07/01/2015 09:52

Si un vendeur ne libère pas le bien immobilier encombré d'objets divers et que de ce fait, la date de réitération est passée que se passe-t-il? L'acquéreur est-il en droit de réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi (en l'occurrence un bail devait être signé avec un locataire car le bien était acquis en une d'une location. Précisions que le compromis de vente rédigé par un notaire précisait simplement que la date d'expiration était le début de la possibilité pour chaque partie d'obliger l'autre à signer.

2 Publié par Visiteur
25/01/2015 20:14

bonjour,
J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un terrain depuis le mois de mai, a ce jour je n'ai jamais pu joindre le bâtisseur, mon compromis prend fin le 31 janvier 2015, que puis-je faire ?

3 Publié par Visiteur
25/01/2015 20:15

Pourriez-vous me répondre rapidement s'il vous plait. Je vous remercie.

4 Publié par Maitre Anthony Bem
25/01/2015 20:38

Bonjour Caroline, il me faut disposer de votre contrat conclu avec le promoteur afin de me permettre de vous répondre en toute connaissance de cause. Je vous remercie de bien vouloir me contacter en privé pour la suite le cas échéant. Cordialement

5 Publié par Visiteur
12/03/2015 11:51

Bonjour Maître, je voudrais savoir quel est le délai raisonnable pour annuler le compromis de vente (le document signé à l'agence ne prévoit pas la date fixé de signature, mais la date prévue), car le vendeur retard la signature du contrat chez le notaire. Je vous remercie par avance de votre réponse.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
12/03/2015 12:01

Bonjour Evelyne,

Le délai d'action est de 5 ans.

Il s'agit du délai de droit commun, classique, en cas d'action en nullité de contrat.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
12/03/2015 12:20

Merci de votre réponse, j'ai compris que nous pouvons saisir le tribunal dans un délai de 5 ans, mais le vendeur peut retarder la signature pendant 5 ans sans conséquences?

8 Publié par Maitre Anthony Bem
12/03/2015 12:22

Evelyne,

Je ne peux me proposer sur votre compromis sans l'avoir lu.

Merci de prendre connaissance de mes diverses modalités de consultation en cliquant sur l'onglet "services".

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
04/04/2015 13:52

Bonjour Maitre. Nous avons signé mon ami et moi un compromis de vente pour un terrain constructible. Le compromis devenait caduc le 31 décembre et devait être validé par acte authentique. Nous avons signé un avenant prorogeant le compromis car le vendeur n'avait pas procédé a la viabilisation comme le spécifiait une des conditions suspensive. Dans cet avenant il est noté "les parties conviennent de proroger le dis compromis jusqu'au 20 février 2015 contrairement à la clause extinctive susmentionné déclarant ne pas vouloir la mettre en oeuvre". Aujourd'hui le vendeur nous a fait savoir par son avocat qu'il souhaitait vendre a une tierce personne et fait valoir la clause extinctive du compromis. En a t'il le droit puisque je considérais qu'il y avait renoncé en signant l'avenant ? Merci par avance de votre réponse.
Très cordialement

10 Publié par Visiteur
15/04/2015 03:16

Bonjour,

En octobre 2014, nous avons signé une promesse de vente pour l'achat d'une maison.
Le vendeur était lié à sa sœur par un pacte de préférence.
Le notaire du vendeur à donc fait part à la sœur de celui ci de la vente envisagée .
La sœur a fait part de son intention d acheter le bien par lettre recommandée le 10 février 2015 sans condition suspensive. Selon le notaire,il y avait un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente définitif. Malgré courrier et appel téléphonique du notaire du vendeur au notaire de la sœur, rien a été fait avant la fin du délai ( le 10 avril 2015).
Hier 14 avril, le notaire de la sœur à indiqué par téléphone au notaire du vendeur que la sœur venait de déposer la somme nécessaire pour l'achat de la maison . Le vendeur refuse de vendre à sa sœur prétextant le dépassement du délai pour réitérer la vente, et nous demande d'honorer nos engagements pris lors de la signature de la promesse de vente.
Nous voulons toujours acheter, mais pouvons nous le faire sans avoir d'ennui par la suite ? Le droit de preférence devient il caduque suite au dépassement du délai?
Merci beaucoup de votre réponse.

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