Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

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Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148)

Le 3 avril 2013, la Cour de cassation a jugé qu’une promesse de vente d’un immeuble n’était pas caduqu

Conséquences du dépassement du délai de réitération d’une promesse de vente d'un bien immobilier

En général, en vue de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur formalisent leurs accords dans un avant-contrat qui prend le plus souvent la forme d’un compromis de vente dans lequel l’un s’engage à vendre et l’autre à acquérir.

Le compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives ayant pour effet principal de subordonner la réalisation de la vente à la survenance d’événements tels que l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.

En outre, le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date.

Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.

Deux possibilités peuvent alors se présenter.

Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.

Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts.

C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)

Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.

Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date nest pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel lune des parties pourra obliger lautre à sexécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)

Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.

En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l'exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente.

En l’espèce, une société est bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail sur des locaux et d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat.

Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire. 

La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d'option que si l’acquéreur lui notifiait l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens.

Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée.

La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.

La société promettante s'est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. 

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que  « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.

Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.

A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente, d’où l’utilité d’être assisté d’un avocat spécialisé pour être utilement conseillé lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
06/06/2016 17:02

Bonjour Maître,
Nous avons signé un compromis le 27 Février 2016.
Sur le compromis était noté la date du 31 Mai 2016 pour la signature de l'acte authentique. Cette date n'est pas extinctive mais constitutive.
Depuis mi-mai notre dossier est complet (banque, prêt etc.). Mais le vendeur, à lui, un problème avec sa banque pour son nouvel achat. A ce jour, le 6 Juin nous ne savons toujours pas quand nous allons signé. Le vendeur est flou sur les dires de sa banque. De ce faite nous allons nous retrouver à la rue fin juin et le vendeur est toujours dans notre futur maison. Quelles sont les démarches à entreprendre? Que peut'on faire? Le notaire m'a répondu qu'il pouvait pas leur mettre le couteau sous la gorge mais moi je suis enceinte et son projet ne concerne pas notre projet de vente. Je regrette fortement de ne pas avoir pris notre notaire.
Merci de votre réponse Maître.

2 Publié par Maitre Anthony Bem
06/06/2016 21:32

Bonjour melvenot,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
07/06/2016 11:58

bonjour maître,
nous avons signé un compromis de vente qui est arrivé a échéance le 30 mai 2016 (nous sommes acheteur) le problème est que le propriétaire a eu cette maison en héritage et n'avait pas fait les papiers de succession.Le notaire a fait le dossier juste avant d’avoir signé notre compromis.
Maintenant on attend que le tribunal délibère et on se retrouve a payer les frais assurances de notre prêt de la maison qui arrive a échéance le 30 juin 2016!!!

Sachant que nous sommes actuellement locataire de cette maison et le propriétaire nous demande le loyer en plus tt les mois!

Que pouvons nous faire? Nous doit-il des dommages et intérêts ...?
Merci de votre réponse

4 Publié par Visiteur
08/06/2016 09:55

bonjour maître,
Nous avons signé un compromis de vente au mois de mars nous devions donner les accord de banque le 25 avril.
Les banques on mis plus de 1 mois à nous donner un repose sur l'accord de pret.
seul une banque a bien voulu de notre dossier en passant par un courtier, sauf que la date est passé. le dossier est au main de la banque et nous attendons l'accord définitive.
les notaire sont au courant de la situation.La propriétaire peut-elle remettre le bien en vente?
que peut-il ce passer? sachant qu'il y a pas réponse negative ni de reponse positive des banque et ce n'est pas faute de l'es marteler de mails.
merci

5 Publié par Maitre Anthony Bem
08/06/2016 21:55

Bonjour Namoup,

Je pense en effet que votre vendeur vous doit un dédommagement du fait de l'absence de réalisation des conditions suspensives de son fait.

Celui-ci a dû être prévu dans votre compromis normalement

Cordialement.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
08/06/2016 21:57

Bonjour So59,

Je pense que vous n'avez pas respecté les délais et formalités de levée de là conditions suspensives d'octroi d'un prêt.

Il vous faut obtenir un nouveau délai du vendeur car il est en droit de vendre à un tiers et de solliciter le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Cordialement.

7 Publié par Maitre Anthony Bem
15/06/2016 21:18

Bonjour Bertrand M,

Je ne comprends pas la difficulté exprimée s'agissant du délai de validité de l'offre puisque celle-ci est valable postérieurement au délai de réitération des consentements par devant notaire.

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
18/06/2016 02:34

Bonjour Maître,
Nous avons signé un compromis de vente d'une maison le 17/04/2016, il y a une semaine, la propriétaire nous annonces l'existence d'une pompe à eau qui s’active manuellement sous le garage, car il peut y avoir un risque d'inondation, selon l'intensité de l'orage dans le garage.
En résumé, si nous sommes en vacances et il y a un orage, le garage sera inondé.
Pendant la visite et la contre visite, puis la signature de la promesse de vente, nous n'avons pas eu cette information. Et elle n’est précisée nulle part dans le compromis. Par ailleurs, nous avons aussi dépassé l'échéance pour obtenir le prêt le 16/06/2016, même si la banque nous a fourni un accord de principe. Comme il y a un élément nouveau qui est l’existence d’une pompe, nous avons demandé un nouveau délai de rétractation à l’agence et le notaire. Car, nous avons besoin de plus de réflexion, l’existence de la pompe modifie le prix de la vente, cependant, la vendeuse nous menace de prendre les 10% de prix de vente. Car nous n’avons pas eu encore le prêt, et elle a peur qu’on se rétracte pendant la prolongation.
Dois-t-on prendre ces menaces en compte ?
Je vous remercie d’avance.

9 Publié par Maitre Anthony Bem
18/06/2016 15:29

Bonjour Didier B,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

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Cordialement.

10 Publié par Visiteur
25/06/2016 16:05

Bonjour maître
Nous avons signé un compromis le 17 mais 2016 et avons demandé une vente rapide . Sur le compromis est noté la date du 5/07/2016 toutes les parties on signe et accepté cette date . Au jour d aujourdhui j apprend que la propriétaire veut quitter la maison fin juillet hors nous sommes à la rue le 20 juillet à t elle le droit sachant qu elle a signé en connaissance de cause et qu elle avait accepter de signer au 5 juillet ??
Merci de votre reponse

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