LES CHARGES LOCATIVES ET SON RECOUVREMENT

Publié le 23/01/2010 Vu 186 726 fois 154
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Les charges locatives ou dites récupérables sont les sommes que le locataire ou l'occupant doit régler au bailleur en sus du montant du loyer principal et en constituent son accessoire. Dans la pratique, il arrive que certains locataires règlent des charges qui sont injustifiés et /ou qui relèvent exclusivement à la charge du bailleur. Si le paiement des chargés récupérables est une obligation du locataire,elles ne sont exigibles que sur justification. Ainsi, vous verrons dans un premier temps, la détermination des charges locatives (I), puis, nous verrons les possibilités de recouvrement desdites charges(II).

Les charges locatives ou dites récupérables sont les sommes que le locataire ou l'occupant doit régler au b

LES CHARGES LOCATIVES ET SON RECOUVREMENT

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le paiement des charges récupérables est une obligation du locataire, ce qui signifie qu’elles dont dues même si le bail ne prévoit pas de provisions.

Les charges locatives doivent répondre à plusieurs conditions, notamment :

-elles ne sont exigibles que sur justification,

-elles doivent constituer une contrepartie pour le locataire.

De ce fait, les Tribunaux n’hésitent pas à interdire les forfaits de charges déterminés en fonction d’un pourcentage ou défini à l’avance de manière forfaitaire.

Il faut donc déterminer quelles ont sont les charges dites récupérables.

A/ Sur  les  charges récupérables et leur justification

Les charges locatives constituent la contrepartie de services rendus et inhérentes à l’usage de la chose louée.

Le décret du 26 août 1987 pris en application de la loi du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables :

-ascenseur et monte charge,

-eau froide, eau chaude et chauffage collectif

-installation individuelle de chauffage et d’eau chaude

-parties communes intérieures au bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation

-espace extérieurs au bâtiment

-hygiène

-équipement divers au bâtiment

-imposition et redevance

La liste des charges locatives prévues par le décret du 26 août 1987 est limitative.

Cependant, pour permettre au bailleur de récupérer des charges sur des services issus de technologies nouvelles (vidéophone, vidéosurveillance…), un accord collectif  devra avoir été conclu.

Nous donnerons quelques exemples de charges non récupérables :

Les dépenses relatives à la ligne téléalarme de l’ascenseur, les frais de dératisation, les frais de personnel de désinsectisation et de désinfection des parties communes, les frais d’enlèvement des objets encombrants, les frais de débouchage de vide-ordures et , les frais d’entretien d’une pompe de relevage des eaux usées, les frais de télésurveillance….

En ce qui concerne le chauffage collectif, la Cour d’appel de PARIS a jugé que les problèmes générés par une surconsommation en raison d’une température trop élevée et que les surcoûts qui en résultent n’ont pas à être supportées par le locataire (CA PARIS, 17 juin 1986).

Bien que les charges locatives soient justifiées dans leur principe et qu’elles puissent être récupérées  sur le locataire, le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense au moyen de pièces justificatives.

Le locataire doit donc être vigilent et s’assurer que les charges qu’il doit acquitter constituent d’une part, des charges récupérables et d’autre part, sont justifiés par les dépenses du bailleur.

Cela étant, il convient de préciser que le fait d’avoir régler les charges sans avoir élevé la réserve est sans incidence dur le droit du locataire d’exercer une action en répétition de l’indu.

Dans la pratique, le bailleur sollicite le versement d’une provision mais le règlement de celle-ci est subordonné à la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges et par un budget provisionnel.

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, les provisions doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et  un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser au locataire un décompte par nature de charges (ascenseur, eau chauffage…), ainsi  que le mode répartition entre les locataires.

Ces documents doivent être mis à la disposition du locataire par le bailleur mais pour autant les pièces justificatives n’ont pas à lui être adressées.

Conséquences :

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées et tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

Cependant une fois que le bailleur aura justifié les charges locatives, il pourra en réclamer le montant dans un délai de cinq ans.

B/ sur les actions en recouvrement de charges

• Sur les actions du locataire

Le locataire qui aura reçu le montant des charges qu’il devra acquitter, peut néanmoins les contester notamment si la ventilation lui apparaît irrégulière, c’est que l’on appelle action en contestation du paiement des charges.

Le preneur a tout intérêt à saisir dans le plus bref délai le tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble de cette contestation (COJ, art. R. 321-2 et R. 321-6).

Le locataire qui en revanche souhaite exercer une action en répétition de l’indu, devra agir dans le délai de prescription  de cinq ans. (Article 2277 du code civil).

•Sur les actions du bailleur

A défaut de payer les charges locatives, le locataire s’expose à diverses sanctions.

Le non-paiement des charges donne lieu :

-à la résiliation judiciaire du bail ;

-à la résiliation de plein droit par le jeu d'une clause résolutoire.

Le bailleur devra veiller à ce qu’une clause résolutoire prévoit, outre le non paiement des charges, la date d’exigibilité desdites charges afin d’éviter faute de quoi le retard intervenu dans leur règlement ne constitue pas une infraction au contrat et ne saurait entraîner l'application de la clause résolutoire.

L’action en paiement des charges introduite par le bailleur est soumise au délai de prescription de cinq ans.

Je me tiens à votre disposition pour toutes difficultés ou contentieux  dans ce domaine.

Maître JOAN DRAY

 

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1 Publié par Visiteur
25/01/2010 16:00

Bonjour

Merci pour vos précisions ; cependant travaillant dans une association située dans un quartier de 300 habitants nous avons constaté des indus à répétitions sur les encombrants ; les antennes collectives alors qu'aucune clause ne prévoit cet élément; la dératisation et ce n'est pas fini car nous avons demandé dans les règles les justificatifs et contrats avec les sociétés .
80 Locataires se sont joints à une demande regroupée pour ces justificatifs et nous avons obtenu le tiers des documents tout en constatant qu'une part nommée P3 pour le chauffage autremeent dit gros entretiens de la chaufferie atteint 6000 € par année.
Depuis ces infractions relevées le bailleur reste muet sur le reste des justificatifs .
Autre question : qu'en est-il pour le délai de la remise des décomptes de charges sachant que le bailleur souhaite se baser sur l'année civil de janvier à décembre alors qu'avant c'était de juin à juillet de l'année suivante pour la prise en compte des décomptes de charges?
Merci d'avance pour votre contribution

Abdouche

2 Publié par DRAY
26/01/2010 12:27

Monsieur,

Il apparaît que votre bailleur vous impute des charges non récupérables (dératisation...)
Ausi, je vous conseille d'agir rapidement car l'action en répétition de l'indu est soumis au délai de prescription de cinq ans.
Il convient de mettre en demeure votre bailleur de vous adresser les justificatifs des charges pour chaque année dont vous réclamez le remboursement et de lister les charges qui ont été ventilés à tort .
Bien à vous.
Votre bin dévouée.
Maître Joan DRAY

3 Publié par DRAY
09/02/2010 16:09

Vous pouvez me joindre par email pour plus de précisions à l'adresse suivante: joanadray@gmail.com

4 Publié par minimoichris
11/03/2010 23:26

bonjour,
je voudrai savoir s'il y a une date butoir pour demander des retroactif de charges.
En effet, j'ai quitte un logement en aout 2006 et j'ai toujours réglé mon loyer. Le bailleur m'a fait un courrier a la remise des clés qui indique que je suis à jour de mes paiement.
Cependant en decembre 2009 je recois un courrier d'une societe de recouvrement qui me demande des charges de 2005 et mi 2006 qu'n montant de plus de 500euro tout de meme.
merci de votre reponse.
Christelle

5 Publié par DRAY
11/03/2010 23:42

Chère Madame,

Je vous invite à vous rendre sur mon blog dans le cadre d'une consultation ce qui me permettre de vous donner une réponse adaptée et détaillée.
Aussi, vous pourrez répondre à cette société de recouvrement de manière à éviter des fras, clauses et intérets supplémentaires.

Il faudra me préciser si vous avez déjà reçu des quittances faisant état d'une régularisation annuelle, ce que doit faire le bailleur.

Bien à vous

6 Publié par minimoichris
15/03/2010 22:07

bonsoir Maitre,

il faut que j'aille dans quelle partie de votre blog?

d'autre part je ne crois pas avoir eue des quittances de la regularisation annuelle, j'ai juste eu mes quittances de loyers mensuelles ainsi qu'une attestation en fin de bail disant que j'ai tout réglé.
Merci à vous
Chrsitelle

7 Publié par DRAY
15/03/2010 22:59

Il faut aller dans consultations juridiques "poser une question".

J'ai bien noté le défaut de régularisations annuelles.

Bien à vous.

8 Publié par Visiteur
08/04/2010 17:09

Bj jevous demande conseilpour une amie handicape qui loueune maison a Maison Alfort a PARIS il refuse de payer son eau electricite gaz et le fait payer a mon amie qui est completement depassee par la situation l agence ne veut rien savoir quand elle leur fait remarquer que c est aulocataire de payer.J ai l impression d apres ce qu elle me dit que lelocataire est un ami ou parent du responsable de l agence .pouvez vous me dire a qui s adresser pour regler cela merci pour elle.

9 Publié par Visiteur
14/04/2010 17:16

Bonjour, notre bailleur nous demande un rappel de charges exorbitant concernant l'eau froide. Nous devons payer près de 1000€ pour 1 an d'eau froide pour un 3 pièces, de 60m2. Le rappel de charge est de 30€ pour 15jours de présence l'an dernier. Pour l'instant je compte lui demandé les factures et le mode de répartition entre les lots. Suis je en droit de ne pas payer le rappel de charge en attendant les justificatifs et surtout suis je en droit de ne pas payer une éventuelle augmentation des charges pour cette année? Je pense qu'il doit y avoir un problème dans l'immeuble et je ne veux pas payer pour une fuite... Merci de votre aide.

10 Publié par DRAY
17/04/2010 21:13

Chère Madame,
Le principe énoncé par le premier alinéa de l'article 23 de la n° 89-462 loi du 6 juillet 1989 demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification ;
Le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives.
Les provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle (L.n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 3).
Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 4).
Je vous suggère d'écrire à votre bailleur en lui demander ces pièces justificatives.

Dans l'attente,

Votre bien dévouée.

Madame

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