CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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1 Publié par tonyto59
06/12/2014 21:31

Bonsoir, j'ai un soucis avec une locataire indélicate.
Celle-ci a 2 mois de retard de loyer, n'a pas versé son depot de garantie (dossier FSL), et n'a pas fourni son attestation d'assurance!
Je possède une résidence avec 3 logements, il y a une cours commune, et son chien "chie" partout ce qui gene les 2 autres locataires. femme célibataire avec 2 enfants, elle vit des aides sociales et fout un bordel monstre.
J'ai donc envoyé un recommandé en vue d entamer une procédure d expulsion; pour qu elle se mette en regle et respecter le règlement intérieur (pour la propreté de la cours commune) et je pense qu elle va le faire pour le loyer, l assurance et le depot de garantie.
Le seul Hic c est que mes 2 autres locataires se plaignent d elle car elle fou le bordel (vie la nuit, ouvre ses volets a 17h30 quand les administration ne passent plus) et un d'eux va nous quitter, il en a trop marre d elle. Je pense qu'elle fournira son dossier FSL, une attestation d assurance meme pas chere et demandera un étalement de paiement devant la juridiction compétente si je demande la résiliation du bail (bail avec clause résolutoire mais pas fait devant notaire).
Ses gamins sont mal élevés, jamais repris, ils traitent les autres locataires de 'connard' (2 ans et 4 ans), urinent dans la cour, son chien chie partout, la TV hurlante éduque les enfants, les enfants ne sont pas scolarisés (ils n y vont quasiment jamais), je sais meme quand l assistante sociale va passer car elle ouvre ses volets et fait nettoyer les crottes de son chien par ses enfants. il y en a meme un qui a failli se faire renverser par une voiture car sorti de la résidence sans la surveillance de cette femme.... (et plain d autres choses que j oublie en ecrivant)
J ai pris donc la liberté d ecrire au prefet, au president du conseil general (elle se vente d etre aidée de partout sans qu on la force a chercher du boulot, chez elle c est Versailles, les lumières sont tout le temps allumées car les volets sont tout le temps fermés pour ne pas répondre aux différents intervenants venants chez elle) j ai aussi écrit au juge aux affaires familiales pour faire un signalement. J ai pris aussi attache avec son assistante sociale qui la défend. La mairie et le CCAS s en moque complètement.
Que puis je faire de plus?
Selon elle on ne peut rien faire contre elle!
un locataire s en va a cause d elle ce qui me fait un manque a gagner certain!

Que faire? car la situation est vraiment critique!

2 Publié par Visiteur
20/03/2015 17:42

Bonjour je loue une maison depuis janvier mon proprio me laisse janvier gratuit contre travaux a ma charge il a reçu APL de janvier qui ne foi par toucher vu que loyer et gratuit travaux a ma charge je téléphone a la CAF qui me dit qu'il et obliger de nous mes donner et lui refuce je recoin un papier qui nous dit kil a toucher APL de temps que g un trop perçu qu'il FO que je rembourse temps par moi lui veut par me donner APL du moi gratuit ni rembourser les travaux et que je foi tenbourser la somme du trop perçu kil a reçu même la CAF dit qu'il foi nous la redonner et lui refuce il dit que la CAF lui a dit garder pour lui comment je foi faire je SS dans une inpasse

3 Publié par Visiteur
22/03/2015 16:01

Je suis un garcon ha ha ha tu es Moche je te deteste tu je me moquent complete meant de toi blab,??????!!!! Of ha ha hhaaa Tu es devout ante tu es sale comme des chinoises tFOU TFOU

4 Publié par Visiteur
25/07/2015 00:11

Je l'aime et je veux je veux son dos donc je suis allé chercher sur le net quand je trouve

enfin un email templeoffinalsolutionhotmail.com avec cette cellule +2348055332158 comment

les gens commentent bonnes choses sur lui , alors je l'ai contacté pour l'aide seulement

dans deux jours il lancer le sort sur ​​elle et elle revint .Et il m'a demandé de témoigner

au monde au sujet de sa bonne work.his email est nouveau (

templeoffinalsolution@hotmail.com ) si vous avez besoin de son aide dans votre situation .

ANITA PAUL
DE LA ROUMANIE

5 Publié par Visiteur
04/09/2015 16:26

j'ai par l'intermédiaire d'un huissier fait envoyer à ma locataire un commandement à fournir une attestation d'assurance et les loyers impayés, (sachant que le bail contenait ces clauses résolutoires). Elle a pour cela jusqu'au 30septembre. J'apprends ce jour 4 sept qu'elle a déménagé donc sans état des lieux et sans me rendre les clés, sans payer les sommes dues.Dois-je continuer sur la procédure lancée ou mettre en route une procédure pour abandon de logement ? Merci Maître

6 Publié par Visiteur
22/01/2016 14:04

My ex (Russ) broke up with me couple of weeks ago after 5 years. He started behaving strange when he got a new job. I later found out he was hanging out with a girl he met at his place of work. He now talks to me anyhow and even beat me up. I just never wanted to lose my man. I love him so much. I told a cousin about it, and she gave me a contact of a spell caster she has used before, Dr Abikspellhome@gmail.com. I called him immediately because I was so desperate and losing my mind already. The spell caster Dr Abiku was very honest to let me know that in 24 hours or less I would have my Russ back. I was skeptical cos I haven't done this before. But my cousin encouraged me and told me about how she got results from his spell too. After he has done the spell, Russ sms me and call some hours later, he said "baby I'm sorry, can we meet pls?". Since then he has been great having him back. Thanks to Dr Abiku.

7 Publié par Visiteur
22/01/2016 14:04

My ex (Russ) broke up with me couple of weeks ago after 5 years. He started behaving strange when he got a new job. I later found out he was hanging out with a girl he met at his place of work. He now talks to me anyhow and even beat me up. I just never wanted to lose my man. I love him so much. I told a cousin about it, and she gave me a contact of a spell caster she has used before, Dr Abikspellhome@gmail.com. I called him immediately because I was so desperate and losing my mind already. The spell caster Dr Abiku was very honest to let me know that in 24 hours or less I would have my Russ back. I was skeptical cos I haven't done this before. But my cousin encouraged me and told me about how she got results from his spell too. After he has done the spell, Russ sms me and call some hours later, he said "baby I'm sorry, can we meet pls?". Since then he has been great having him back. Thanks to Dr Abiku.