Les conséquences de l'absence d'état des lieux

Publié le Modifié le 10/09/2013 Vu 127 508 fois 50
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Tout logement subit une certaine dégradation pendant la location. Qui en est responsable et qui doit assurer les frais de sa remise en état? Pour répondre à ces questions, il faut avoir évalué le rôle de chacun dans cette dégradation, le meilleur moyen pour cela étant la comparaison des états de lieux d'entrée et de sortie. En effet, le plus souvent, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée, pour permettre d'identifier les éventuels travaux qui seraient à la charge du locataire pour la remise en état du logement. Cependant, il n'est pas rare que les parties n'en aient pas établi, ou que seul l'un des état des lieux soit réalisé. Comment dans ce cas savoir qu'elles sont les travaux à la charge du locataire ?

Tout logement subit une certaine dégradation pendant la location. Qui en est responsable et qui doit assurer

Les conséquences de l'absence d'état des lieux

Tout logement subit une certaine dégradation pendant la location. Qui en est responsable et qui doit assurer les frais de sa remise en état?

Pour répondre à ces questions, il faut avoir évalué le rôle de chacun dans cette dégradation, le meilleur moyen pour cela étant la comparaison des états de lieux d'entrée et de sortie.

En effet, le plus souvent, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée, pour permettre d'identifier les éventuels travaux qui seraient à la charge du locataire pour la remise en état du logement.

Cependant, il n'est pas rare que les parties n'en aient pas établi, ou que seul l'un des état des lieux soit réalisé.

Comment dans ce cas savoir qu'elles sont les travaux à la charge du locataire ?

  • Les conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée

Selon l'article 1731 du Code Civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

La loi considère donc que, dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

S’il le conteste, il devra démontrer par tous moyens que tel n’était pas le cas, par exemple en produisant des attestations de témoins (Zouzout c/ Lafleur, CA Versailles, 1re Ch. 2e sect., 11.10.1996 - Loy. et copr. Avril 1997)

 La présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire impose à ce dernier d'apporter la preuve que les dégradations ou pertes ont eu lieu sans sa faute, voire sont le résultat d'un cas de force majeure ou d'un cas fortuit (Cass. 1e civ. 18-1-1950 : Bull. civ. I n° 15 ; Cass. 3e civ. 28-1-2004 n° 02-11.814 :  RJDA 5/04 n° 528 ; Cass. 3e civ. 31-10-2006 n° 05-19.171 :  RJDA 1/07 n° 19).

La situation est différente pour les locataires entrés sous le régime de la loi Quilliot, soit entre le 24 juin 1982 et le 25 décembre 1986, car cette présomption avait alors été supprimée.

Il appartient alors au bailleur de prouver par tous moyens que le local était en meilleur état à l’entrée qu’il n’a été rendu à la sortie.

 Dans le cadre d'une location de meublé, en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement meublé en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel quel, sauf preuve contraire, conformément aux dispositions de l'article 1731 du Code civil (Cass. 3e civ. 30 septembre 1998 n° 1363 PF, Touret c/ Robert : RJDA 11/98 n° 1196).

  • Les conséquences de l'absence d'état des lieux de sortie

Le locataire est présumé responsable de toute dégradation intervenue pendant qu'il avait la jouissance des lieux.

En effet, selon l'article 1732 du Code Civil, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute»

Cette présomption suppose que les dégradations ont été causées pendant l'occupation des lieux par le locataire et pas après son départ.

C'est pourquoi il est impératif de faire un état des lieux de sortie au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.

Un état des lieux trop tardif qui révélerait des désordres ne permettrait pas de faire jouer la présomption ; il faudrait que le bailleur fasse la preuve que les dégradations se sont produites pendant la période de jouissance (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-11.624 : JurisData n° 1998-001258 ; Loyers et copr. 1998, comm. 117).

La cour de cassation a rapellé ce principe dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-14.011, F-D, Chettih c/ Boiguile et Traore : JurisData n° 2013-007034).

Dans cet arrêt, se basant sur le mail de l'administrateur de biens attestant de dégradations, mais adressé au bailleur plus d'un an après la libération des lieux, les juges avaient estimé que ce courrier ne pouvait faire la preuve que les dégradations étaient imputables au locataire.

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

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Joan DRAY
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1 Publié par thomy
22/01/2015 22:19

Bonjour, quelles sont les conséquences en cas d'absence d'état des lieux d'entrée ET de sortie dans le cas d'une éventuelle dégradation ?

2 Publié par Visiteur
20/07/2015 17:19

Bonjour,
que se passe t il si l’état des lieux a été fait, mais qu'il a été perdu par les deux parties ?
Cordialement.

3 Publié par Visiteur
17/09/2015 08:24

La gardienne a fait mon état des lieux de sortie sans regarder l état des lieux d entre et elle veut mandaté un huissier

4 Publié par Visiteur
27/09/2015 00:11

Qui fait l'état des lieux de sortie ? le propriétaire a t il le droit de demander à quelqu'un de le remplacer ?
Si le propriétaire remarque des travaux à effectuer, alors que nous sommes passés à côté, peut-on, étant donné qu'il a deux mois pour nous restituer la caution, les effectuer après signature de l'état des lieux de sortie, par nos propres moyens ? J'ai déposé mon préavis par LRAR, en indiquant que je demande à ce que mon bail soit interrompu à la fin du mois de novembre, le 30, seulement la signature du bon de réception et daté au 28. j'ai respecté mes trois mois de préavis et j'ai prévenu bien avant les trois mois. Quelle date est prise en compte ? la date que je précise dans le courrier, ou le tampon de la poste ? De bonne foi et de bonne volonté, je veux demander un pré-état des lieux, pour être sûre que tout ira bien lors de l'état des lieux de sortie, j'ai des travaux à y faire. Si je les fais, avant l'état des lieux définitif de sortie, que les travaux ne lui conviennent pas, qu'il me retient ma caution, quel recours j'ai étant donné que j'ai fait le nécessaire ? Pour être claire, je veux être irréprochable, je sais que l'objectif de mon propriétaire est de garder ma caution, qu'il va trouver quelque chose à me reprocher pour m'embêter, l'état des lieux d'entrée n'étant pas claire "divers trous" "bon état", que dois faire ? est ce qu'un pré état des lieux a une valeur si, sur papier, je m'engage à réparer... ou est ce qu'il va être en droit de me fournir un devis précisant les même travaux ? (j'espère être assez claire ?) Je sais que le but du jeu de la location est de rendre la maison dans l'état où je l'ai prise, c'est aussi ce que je compte faire, cependant je sais qu'il va tout faire, chercher, peut importe ce que c'est, il va tout faire pour ne pas avoir à me rendre la caution, alors quoi faire ? merci d'avance, et j'espère surtout que vous pourrez répondre à mes questions.

5 Publié par Visiteur
01/10/2015 17:16

Que puis je faire si le locataire ne se présente pas à l'état des lieux de sortie ?

6 Publié par Visiteur
12/11/2015 16:46

Bonjour,
A la remise des clefs de mon appartement le 12/10/2015, il n'y a pas eu d'état de lieux de sortie donc nous n'avons rien signé ni lui ni moi. Le gestionnaire a fait des photos qu'ils m'a envoyé par mail en me demandant si cela était bien mon appartement. Petites photos sur lesquelles ont ne voit rien. A la suite ce cela, sur la restitution de ma caution il me décompte des frais pour réparations locatives en faisant référence au décret 87-712. J'ai refais la peinture mais cet appartement avait des gros soucis d'humidité. Je voudrais savoir si j'ai le droit à des recours. Je vous remercie d'avance de votre réponse. Cordialement.

7 Publié par Visiteur
05/12/2015 17:25

Bonjour maitre,
J'ai quitté un appartement sans état des lieux à l'entrée ni à la sortie. La porte à été cassée par une perquisition intervenue dans tout limmeuble. Alors que la majorité des locataires ne sont pas concerné par cette intervention. La mon propriétaire mannonce qu'il va me deduire les frais de ce cadre de porte. En a t'il le droit? Que doisje faire?
Merci.

8 Publié par Visiteur
05/05/2016 15:55

Bonjour Maitre, Je suis entrée dans un appartement il y a aura 40 ans en décembre 2016. Il n'a pas été établi d'état des lieux, il est dit dans mon bail que je prenais l'appartement "en l'état". La précédente locataire avait collé des dalles de feutre et m'avait demandé si je voulais les reprendre, mais je voulais faire poser de la moquette et cela ne m’intéressais pas, elle a arraché ces dalles en laissant la colle sur le sol, que j'ai du ôter. J'ai toujours très bien entretenu cet appartement et j'ai même fait mettre du carrelage dans la salle de bains et celui ci est toujours très propre et fais poser une porte blindée. J'ai collé sur les portes des baguettes et mis des dalles de PVC sur le sol en 2004, il y avait déjà des dalles de PVC mais celles-ci ont été posées lors de la construction en 1970 et elles étaient et sont encore, bourrées d'amiante comme l'étaient toutes les dalles de PVC de l'époque. Le bailleur SEMIV va devoir enlever ces dalles de PVC (enfin je pense !) mais peut-il exiger que j'ôte d'abord celles que j'ai posé dessus ? et les baguettes de bois que j'ai collé peut-il me demander de les ôter ? Cette société "chipote" sur tout. Merci de vos informations

9 Publié par Visiteur
17/05/2016 20:02

bonjour Maître, serait-il possible d'avoir un entretien téléphonique merci Dans l'attente, recevez l'expression de mes meilleurs sentiments

10 Publié par Visiteur
09/06/2016 10:48

Bonjour je n'ai pas eu d'état des lieux à l'entrée ni même a la sortie..je n'ai pas non plus verser de caution car j'ai refait entièrement la maison....aujourd'hui la propriétaire me réclame du fuel qu'elle avait mis à l'entrée de la location...or je ne m'en suis pas servi car je chauffer au bois..dois je payer cette facture 2 ans après?

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