DROIT DE LA COPROPRIETE

Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée. Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires. Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Il s'agit pour lui d'une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321). Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

Certaines copropriétés sont parfois très hétérogènes et présentent des parties communes auxquelles certains copropriétaires n’ont pas forcément accès ou qu’ils n’utilisent pas forcément. Cela peut être source de problèmes car il peut arriver qu’ils ne veuillent pas ou qu’ils soient réticents à entretenir ces parties communes. Pour faire face à ce problème, le droit prévoit que par stipulation expresse du règlement de copropriété, il est possible de répartir les parties communes. On distingue les parties communes générales des parties communes spéciales ou particulières (articles 2, 3 et 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965). Les parties communes générales (article 3 de la loi du 10 juillet 1965) sont celles qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires (sols, les cours, voie d’accès, jardins, les passages et corridors…). Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage de certains propriétaires (par exemple : une aire de parkings ou une cave déclarée spéciale aux propriétaires). Dans un arrêt en date du 8 juin 2011, la Cour de Cassation rappelle que la spécialisation des parties communes entraine en général la spécialisation des charges . Cet aricle revient sur la gestion des charges spéciales.

Outre l’obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété, chaque copropriétaire a l'obligation de contribuer au paiement des charges de l'immeuble. Les régles relatives à la répartition des charges de copropriété sont définies par l'article 10 de la loi du 10 juillet 195 dont les dispositions sont impératives et prévoient deux catégories de charges: -Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (art. 10 al. 2), -Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs (art. 10 al. 1). Ces charges sont réparties en fonction de l'utilité que chaque copropriétaire tire de ces services. Nous nous interesserons à ce dernier type de charges et notamment les charges d’ascenseur. De nombreux contentieux démontrent que la répartition des charges d’ascenseur pose des difficultés et que les copropriétaires qui n’en ont aucune utilité n’hésitent pas à exercer des recours pour s’exonérer de tout paiement.

En principe, l’assemblée générale est liée par ses propres résolutions et ne peut revenir sur ses engagements. Cependant, quelques exceptions sont admises sous réserve de certaines conditions pour assurer une sécurité juridique minimale. Tel est le cas notamment de l’exécution des travaux. Cette question a fait l’objet d’une décision en date du 7 juillet 2010 (Cass. 3e civ. 7 juillet 2010 n° 09-15.373 (n° 910 FS-PB), Cornevin c/ Synd. des copr. Champ Fleury). Danq quelles conditions, l'Assemblée Générale des copropriétaires peut revenir sur ses résolutions?

Le syndic est le mandataire du syndicat en ce qu’il gère les affaires de ce dernier. Sa gestion est étendue, car elles englobent notamment la sécurité des personnes présentent dans la copropriété. Le syndicat est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il en découle entre autre de ces fonctions, l’obligation de rendre compte au syndicat, engageant ainsi sa responsabilité en cas mauvaise gestion. Il a un statut légal est contractuel . La principale obligation du syndic est l’approbation de sa gestion par le syndicat, sanctionnée par une éventuelle révocation. La particularité dans ce régime, est l’attribution du quitus. Nous verrons en premier lieu l’approbation des comptes, puis dans un second lieu, le quitus.