DROIT DE LA COPROPRIETE

Les terrasses se trouvant incorporées au gros-oeuvre des bâtiments, elles constituent des parties communes (Cour de Cassation, 3ème civile, 7 décembre 1982). Néanmoins, elles font l'objet de conventions pour leur utilisation par les copropriétaires. Les copropriétaires titulaires d'un droit de jouissance privative ne peuvent modifier l'usage ou l'affectation réservés aux terrasses.

La jurisprudence a récemment eu l'occasion d'affirmer que la transformation d'appartements en chambres meublées portait atteinte à la destination de l'immeuble à usage d'habitation (Cour d'Appel de Versailles, 27 janvier 2014, N° 12/01466, Ba. c/ B. : JurisData n° 2014-002867). En effet, si les copropriétaires ont en principe la liberté de disposition de leurs lots, celle-ci ne s'exerce que dans le respect de la destination de l'immeuble et des parties privatives fixée dans le règlement de copropriété.

L'entretien, la maintenance et l'administration d'un immeuble détenu en copropriété peut engager d'importantes dépenses. Or, le syndicat chargé de remplir ces différentes missions ne dispose pas de fonds propres. Le financement de ces charges tirées de la communauté est crucial et par définition, ce financement doit être commun. Ainsi, les principales ressources proviennent des membres du syndicat eux-mêmes - à savoir les copropriétaires

L’article 14 de la loi loi no 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Le syndicat pourra se voir poursuivre en justice soit par les copropriétaires eux-mêmes en vertu d'une responsabilité de type délictuel (Cass. 3e civ., 27 nov. 1991, no 89-17.185, RD imm. 1992, p. 117)

Les lots de copropriété sont fréquemment donnés en location. Or, les preneurs sont également susceptibles de provoquer des troubles anormaux de voisinage ou d'autres dommages au détriment du syndicat ou de l'un de ses membres. Ainsi, on pourrait se demander qui du bailleur ou du locataire est responsable des dommages causés ?

Ce bref article aura pour objet, de traiter d’un problème très fréquent dans les copropriétés. En effet, chacun sait que la copropriété est composée de parties communes (en général les parkings, les murs, les tuyauteries…) et de parties privatives (l’appartement ou la maison , et parfois une terrasse ou un jardin). Cette répartition quelque peu simpliste pose, en pratique, de nombreux problèmes car le copropriétaire n’est pas libre de faire ce qu’il veut.

Il est admis que le lot de copropriété se compose pour chaque copropriétaire d’une partie privative et d’une quote-part sur les parties communes. Par définition, les parties communes sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.

L'article 18-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale est appelée à connaître les comptes de la copropriété et l'article 11, 1o du décret no 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars) donne la liste des documents devant être fournis avec l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ces comptes. Il appartient au Syndic , en sa qualité de mandataire, de rendre compte de sa mission et de la gestion de la copropriété en faisant approuver les comptes par l'assemblée générale des copropriétaire. L'approbation des comptes à lieu une fois par an. Il est possible que le règlement de l’Assemblée Générale prévoit un contrôle plus fréquent.

Les copropriétaires se réunissent en assemblée générale afin de prendre les décisions relative à la copropriété. Les décisions prisent par l’Assemblée Générale affectent l’ensemble de la Copropriété, c’est pour cette raison qu’il est octroyé la possibilité aux copropriétaires de demander l’annulation d’une décision de l’Assemblée Générale. Quelles sont les motifs d'annulation?

Le syndic est l’organe qui permet la gestion d’une copropriété. A ce titre il va avoir des obligations et des devoirs non seulement envers les copropriétaires mais aussi à l’égard des tiers. Le syndic dispose d’un mandat donné par les copropriétaires lui permettant d’accomplir différents actes. Du fait de ce mandat si le syndic cause un grief à un tiers il entraine de façon automatique la responsabilité de l’assemblée générale des copropriétaires. La responsabilité personnelle du syndic ne peut être engagée que s’il commet une faute au sens de l’article 1382 et 1383 du Code Civil. C’est une responsabilité pour faute. Elle sera mise en jeu dès lors que la négligence du syndic cause un préjudice à un tiers.