DROIT DE LA COPROPRIETE

Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale. Au cours de cette assemblée générale, sont votées les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que certaines décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

le changement d’affection d'un lot peut dans certains cas exiger une autorisation de l'assemblée générale, notamment lorsque le changement est contraire à la destination de l'immeuble et / ou contraire au règlement de copropriété.

Dans un immeuble à usage d'habitation, le règlement de copropriété peut prévoir que certains lots situés au rez de chaussée peuvent être affectés à plusieurs commerces à condition bien évidemment qu'ils ne portent pas atteinte à la tranquillité de l'immeuble et qu'il ne gêne pas les autres occupants de l'immeuble notamment par le bruit les odeurs. Si le règlement de copropriété peut déterminer une liste de commerce qui ne peuvent pas être exercées dans l'immeuble pour autant une assemblée générale peut-elle décider d'adopter à l'unanimité une liste de commerce complémentaires qui peuvent tomber sous le coup de cette interdiction.

L'arrêt en date du 2 décembre 2014, rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, concerne la restitution du dépôt de garantie. En l'espèce, il s'agissait d'une locataire qui a loué une maison. Cette locataire a assigné le bailleur en restitution d'un dépôt de garantie versé au titre de la location d'une maison. Le bailleur du bien a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la locataire au paiement de réparations locatives. La juridiction de proximité de Colmar a accueilli la demande de la locataire mais rejeté la demande du bailleur.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt, datant du 24 juin 2015, dans lequel elle a apprécié l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble du syndicat de copropriétaires contre le vendeur de lots. En l'espèce, il s'agissait d'une société ayant acquis un immeuble, qu'elle a rénové, divisé puis vendu par lots de copropriétés. Les actes de vente comportaient en annexe un rapport d'une autre société relatif à l'état de la couverture de l'immeuble. Après expertise judiciaire, le syndicat de la copropriété a assigné la société, son assureur ainsi que l'autre société, ayant établi le rapport, afin qu'ils soient déclarés solidairement responsables des désordres survenus en toiture.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 23 juin 2014, dans lequel les résolutions de l'assemblée générale étaient contestées. En l'espèce, il s'agissait d'un propriétaire de lots dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, qui contestait certaines résolutions prises par l'assemblée générale. Le propriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation des assemblées générales, subsdiairement en annulation de ces décisions et en paiement de dommages-intérêts. Le propriétaire a formé un pourvoi contre l'arrêt de la Cour d'Appel, en date du 2 mai 2013. Elle a rejeté le pourvoi et a condamné le propriétaire à verser une certaine somme au syndicat des copropriétaires et du syndic.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 28 janvier 2015, dans lequel un couple de propriétaires d'un immeuble soumis à la copropriété contestaient trois résolutions adoptées par l'assemblée générale. Ce couple a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de certaines décisions de l'assemblée générale, qui ont été prises le 6 avril 2009. La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande du couple, propriétaires de l'immeuble. Les demandeurs ont formé un pourvoi, qui a été accueilli par la Cour de Cassation uniquement sur la dernière résolution contestée.

Trois conditions cumulatives sont requises pour exercer un recours contre une décisions d’une assemblée générale. L'action doit être diligentée : - À l'encontre d'une « décision » adoptée par l'assemblée générale ; - Par un copropriétaire « opposant ou défaillant » ; - Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision incriminée à un copropriétaire opposant ou défaillant.

Comme pour tout organe délibérant d'une entité morale, les décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale doivent être constatées et consignées dans un document particulier, à savoir le procès-verbal des délibérations.

Le 15 avril 2015, la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la validité d’une décision d’assemblée approuvant des comptes irréguliers. (Civ. 3e, 15 avr. 2015, FS-P+B, n° 14-13.255)