DROIT DE LA COPROPRIETE

L'article 9 du décret du 17 mars 1967 édicte que la convocation à l'assemblée générale doit contenir l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée Il est nécessaire que les questions inscrites à l'ordre du jour soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée effective des décisions à adopter. La loi n'exige pas une conformité formelle, stricte et exhaustive du point à l'ordre du jour avec la délibération votée, l'assemblée a un pouvoir de ‘appréciation à la condition que sa décision finale constitue une suite prévisible de la question mise à l'ordre du jour

Le règlement de copropriété peut instituer des dispositions qui portent des restrictions à la libre jouissance de ses parties privatives des copropriétaires. L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives », ce qui lui permet, par exemple, de donner à bail son lot de copropriété. Toutefois, cette jouissance doit s'effectuer dans le respect des droits des autres copropriétaires et donc dans le respect des stipulations du règlement de copropriété.

La jurisprudence admet que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'assemblée générale.

Si une ou plusieurs parties communes sont affectées par des dommages (incendies, dégâts des eaux, effondrement de plancher etc…), le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent alors être co-débiteurs de responsabilité. " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes " (loi du 10.7.65 : art. 14).

La Cour de Cassation a retenu, dans un arrêt récent, que l'autorisation de l'assemblée générale suffit dans le cas où il s'agit d'aménager un comble. De plus, lorsque l'autorisation administrative n'était pas une qualité essentielle du contrat de vente, celui-ci reste valable. Cass. 3ème civ. 14-9-2017 n°16-20.965

Au sein d’une copropriété, les différents propriétaires doivent se concerter sur les opérations relatifs aussi bien sur les parties communes, que les parties privée de la copropriété. Ainsi, afin d’éviter tout conflit entre les copropriétaires, la loi a imposé une obligation de consultation préalable en assemblée générale, réunissant l’ensemble des copropriétaires. Dès lors, l’assemblée générale des copropriétaires fonctionne de la même manière qu’une assemblée démocratique, l’avis de la majorité fait la loi (conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Mais il arrive que la majorité se transforme en un instrument de blocage, lésant le ou les copropriétaire(s) minoritaire(s).

Au sein d’une copropriété, le copropriétaire ne peut effectuer des travaux, affectant les parties communes, sans l’autorisation de l’assemblée générale. Dès lors, l'assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l'autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (Cass. 3e civ., 14 mars 2001 : Administrer août/sept. 2001, p. 44).

Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale. Au cours de cette assemblée générale, sont votées les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que certaines décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

le changement d’affection d'un lot peut dans certains cas exiger une autorisation de l'assemblée générale, notamment lorsque le changement est contraire à la destination de l'immeuble et / ou contraire au règlement de copropriété.

Dans un immeuble à usage d'habitation, le règlement de copropriété peut prévoir que certains lots situés au rez de chaussée peuvent être affectés à plusieurs commerces à condition bien évidemment qu'ils ne portent pas atteinte à la tranquillité de l'immeuble et qu'il ne gêne pas les autres occupants de l'immeuble notamment par le bruit les odeurs. Si le règlement de copropriété peut déterminer une liste de commerce qui ne peuvent pas être exercées dans l'immeuble pour autant une assemblée générale peut-elle décider d'adopter à l'unanimité une liste de commerce complémentaires qui peuvent tomber sous le coup de cette interdiction.