La tacite prolongation du bail commercial par l'écoulement du temps au delà du terme contractuel

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A l'arrivée du terme prévu dans le contrat de bail commercial, la tacite prolongation du bail permet notamment au preneur à bail de se désengager plus rapidement.

A l'arrivée du terme prévu dans le contrat de bail commercial, la tacite prolongation du bail permet notamme

La tacite prolongation du bail commercial par l'écoulement du temps au delà du terme contractuel

Le bail commercial se distingue des autres baux en ce qu’il est un contrat par lequel le locataire loue des locaux à un bailleur afin d’exploiter son fonds de commerce ou artisanal.

Dans le cadre de ce bail, l’article L. 145-1, I, 1° du code de commerce exige que le locataire, titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce, soit immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers pour pouvoir bénéficier des règles spécifiques au bail commercial.

En effet, le statut du bail commercial est régi par des dispositions qui lui sont propres notamment concernant la cessation du contrat au terme prévu du contrat.  

Alors que l’article 1737 du code civil dispose que : « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé », la règle est différente concernant le bail commercial.

En effet, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Autrement dit, le terme contractuel prévu n’est pas extinctif.

Il faut donc que les parties agissent expressément et sous certaines conditions pour que le bail commercial cesse.

A ce titre, il existe des règles spécifiques au congé et à la demande de renouvellement effectués avant le terme contractuel (1).

Il en résulte que si les parties gardent le silence au moment de l’arrivée du terme contractuel, le bail commercial fait par écrit ne cesse pas automatiquement et fait l’objet d’une tacite prolongation (2).

1) Les règles du congé et de la demande de renouvellement avant le terme contractuel prévu

Parce que le bail commercial ne prend pas fin à l’arrivée du terme contractuel, le texte précité exige que les parties agissent expressément pour décider de faire cesser le bail.

Concrètement :

  • le bailleur ou le locataire doit délivrer un congé au moins 6 mois avant le terme pour mettre fin au contrat de bail ;  

  • en l’absence de congé du bailleur, le locataire doit notifier une demande de renouvellement s’il souhaite poursuivre la location.

Ainsi, il est important de souligner que la tacite prolongation n’est pas synonyme de tacite reconduction au sens strict en ce qu’elle n’entraîne pas la conclusion d’un nouveau contrat de bail.

Pour éviter toute confusion, les termes de tacite prolongation ont remplacé ceux de tacite reconduction au sein de l’article L. 145-9 du code de commerce depuis l’entrée en vigueur de la  loi 22 mars 2012 n° 2012-387 du 22 mars 2012 dite « Warsmann 4 » relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives.

En conséquence, c’est le même bail commercial, c’est-à-dire le contrat initial, qui se poursuit par l’effet de la tacite prolongation, à défaut de congé ou de demande de renouvellement avant le terme contractuel.

2) La tacite prolongation du bail commercial en cas de silence des parties au terme contractuel prévu

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que :

« A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Autrement dit, c’est en l’absence de congé ou de demande de renouvellement du bail que ce dernier « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat».

Aussi, la jurisprudence prévoit la tacite prolongation du bail en cas d’annulation du congé.  

Ainsi, le 23 mars 2004, la Cour de cassation a précisé que : « à défaut de congé valable, le bail s'était poursuivi par tacite reconduction et ne pouvait prendre fin que par un nouveau congé délivré par le bailleur » (Cass. 3ème civ. 23 mars 2004, n° 01-15748).

Parce que la tacite prolongation du bail est à durée indéterminée, un congé peut être donné par le locataire pendant cette prolongation afin de mettre fin au contrat, sans avoir à respecter la période triennale.

Pour ce faire, le texte exige à nouveau un délai de six mois à l’avance.

Toutefois, au cours d’une tacite prolongation, le bail cesse par l’effet d’un congé de six mois seulement « le dernier jour du trimestre civil ».

Dans ce contexte, l’exigence d’un préavis peut donc dépasser le délai de six mois.

Dès lors qu’il s’agit de la continuation du même contrat au-delà de son terme, le bail se prolonge tel quel, dans les mêmes clauses et conditions contractuelles initialement prévues par les parties.

Il s’en déduit de nombreux effets, notamment eu égard au déplafonnement du loyer, à l’engagement de la caution et à la garantie solidaire du cédant du bail commercial.

Selon l'article L. 145-34 du code de commerce, si le bail prévu pour une durée minimum de 9 ans a été tacitement prorogé au-delà de 12 ans, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997).

Alors que dans l’hypothèse de tacite prolongation l’article 1740 du code civil dispose que : « la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation » concernant les baux des maisons et des biens ruraux, il en est tout autrement en matière de bail commercial.

En effet, la jurisprudence prévoit que la caution donnée pour le bail se poursuit au même titre que le bail commercial (CA Paris, 16e ch. B, 21 mars 2003).

Dans l’hypothèse où le locataire décide de céder le bail commercial, celui-ci peut se porter garant solidaire du paiement des loyers.

Or, au même titre que la caution, le cédant garant est tenu à son engagement jusqu’à l’extinction du bail (Cass. 3e civ., 7 février 2007, n° 06-11.148).

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
29/06/2015 17:25

le bail commercial tacitement reconduit ( 13 ans ) ouvre-t-il droit à indemnité d'éviction qd le bailleur veut reprendre ses locaux ?

2 Publié par Maitre Anthony Bem
29/06/2015 17:37

Bonjour LAMASAN,

Je vous confirme que le bail commercial tacitement reconduit ouvre droit à indemnité d'éviction au profit du locateur exploitant le fonds de commerce même si le bailleur veut reprendre ses locaux.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
07/10/2015 14:47

J'occupe un local commercial dont le bail de 9ans a été tacitement reconduit, je souhaiterais prendre congés le plus rapidement possible, dans ces conditions, dois-je respecté le délai de 6mois à la fin du trimestre?
merci pour votre aide
cordialement

4 Publié par Visiteur
09/10/2015 04:55

Bonjour,

Notre bail arrive a expiration le 14 avril 2016, est il preferable d' attendre le conge du bailleur ou de faire une demande de renouvellement.En effet, nous disposons de 6 mois pour le faire uniquement ou peut on faire notre demande soit un mois avant l'expiration du bail.

Par ailleurs' mon bailleur en cas de conge va demander une augmentation du loyer. Ainsi, si aucune des 2 parties n' agit avant l expiration du bail, est ce que le bail se prolonge automatiquement pour 9 annees suplementaire?

5 Publié par Maitre Anthony Bem
09/10/2015 06:50

Bonjour Sarah,

Le locataire doit obligatoirement demander le renouvellement de son bail commercial au bailleur par voie d'huissier s'il ne veut pas que ce dernier déplafonne le montant du loyer du bail au bout de 12 ans.

Le déplafonnement du loyer fait que son montant est fixé au prix du marché dans le secteur, pondéré avec les valeurs fixées judiciairement par le juge.

Tant que la demande de renouvellement du bail est faite avant cette date anniversaire, il est possible signifier une demande de renouvellement du bail sans entraîner le déplafonnement du montant du loyer.

Par ailleurs, je vous confirme que le bail se renouvelle tacitement dans les mêmes conditions du bail renouvellé si aucune des parties ne signifie valablement de congés avant la date anniversaire de 12 ans.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
03/12/2015 15:09

Bonjour Maître, je suis propriétaire d'un local commercial le bail c'est terminer en décembre 2011, j'ai fait le nécessaire 6 mois avant en précisant que je souhaiter augmenter le loyer, le locataire ma répondu en me disant qui souhaiter le renouvellement mais pas à ce prix là, puis j'ai eu des problème familiale, et je n ai pas donner suite donc pas renouveler le bail mais voilà je leur avais bien dit que je renouvellerais le bail que en augmentant le loyer, et je ne savais pas que l'on avait un délai de 2 ans pour faire apel à la justice, la notaire qui s'occupe de sa ne m'a pas précisée que il y avais un délai. Donc qu'est ce que je pourrais faire maintenant ? J'espère vraiment avoir une réponse s'il vous plaît, cordialement

7 Publié par Visiteur
08/12/2015 08:51

Bonjour,
Je loue à la même société un local commercial depuis 12 ans et 5 mois sans qu'il y ait eu ni congés ni demande de renouvellement. Ce locataire peut il partir, n'importe quand, avec seulement un délai de deux trimestres pleins ou doit-il toujours suivre le délai triennal? Si oui que dois-je faire pour le garder de façon triennal? Merci d'avance pour votre réponse.

8 Publié par Maitre Anthony Bem
08/12/2015 09:01

Bonjour Yasmina,

Afin de me permettre de prendre connaissance des modalités de renouvellement de votre bail et du locataire en détails et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre correctement, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

9 Publié par Maitre Anthony Bem
08/12/2015 09:04

Bonjour Marc,

Je vous confirme que votre locataire peut partir n'importe quand en vous donnant congés selon les délais et modalités stipulées dans votre bail commercial.

S'il respecte les conditions contractuelles, je ne vois pas, a priori, de façons de le retenir dans les lieux ou de lui faire payer plus que ce qu'il ne vous doit.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
13/12/2015 18:07

Bonjour,
Je suis locataire d'un bail commercial 3/6/9 qui appartient à la commune, il a commencé en avril 2009, cela fait donc 6ans et 8mois.
Je n'ai rien signé en avril de cette année pour la reconduction de mon bail je suppose donc que ça s appel: une tacite reconduction. (Je précise que depuis début d'annee ce n'est plus le même maire, cela peut, peut-être, avoir un impact positif pour ma demande)
Ma demande étant la suivante: je souhaite arrêter mon bail le plus rapidement possible ai-je le droit en cours d'année triennale?
J'ai relevé ceci dans votre article "Parce que la tacite prolongation du bail est à durée indéterminée, un congé peut être donné par le locataire pendant cette prolongation afin de mettre fin au contrat, sans avoir à respecter la période triennale. Et je ne sais pas exactement ce que cela signifie.
Merci par avance

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