Publié le 22/05/12 Vu 9 214 fois 3 Par Maître Joan DRAY
Obligation d'information des services d’aides aux demandeurs d’emploi et des organismes d’assurances

Les assurés peuvent solliciter auprès des organismes d’assurances sociales des informations sur les droits auxquels ils peuvent prétendre. De même, les demandeurs d’emploi sont en droit d’obtenir de Pôle emploi des informations au sujet des allocations auxquelles ils ont droit. Mais que se passe-t-il si l’assuré social ou le demandeur d’emploi est privé d’un droit parce qu’il ignorait pouvoir en bénéficier ? A cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt très remarqué du 8 février 2012, que Pôle emploi engage sa responsabilité civile pour avoir manqué à son obligation d’information et de ce fait avoir privé le demandeur d’emploi d’un droit à prestation. Il convient de noter que la jurisprudence s'avère au fil du temps, ferme quant au devoir d'information et de conseil qui incombe, d’une manière générale, aux organismes sociaux. Le contentieux relatif à la responsabilité des organismes de sécurité sociale au titre de leur obligation d'information fait, aujourd’hui, l’objet d’une jurisprudence abondante. Cet article a pour objet de revenir sur l’obligation d’information complète pesant sur Pôle emploi avant de voir d’une manière générale l’obligation d’information des organismes d’assurances sociales.

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Publié le 11/05/12 Vu 27 001 fois 9 Par Maître Joan DRAY
Dépôt de garantie  et charge de la preuve

La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs dans la mesure où la justification des coûts de nature à le réduire et leurs pertinence sont difficiles à déterminer. Il convient de rappeler qu’aucun texte de loi n’impose le versement d'un dépôt de garantie. Néanmoins, en pratique, le contrat de bail prévoit, généralement, le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. Ainsi, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement. Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer. En location meublée, il est libre, mais, en pratique, il est généralement de deux mois de loyer. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Il convient de préciser que le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager. Cet article a pour objet de rappeler les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué au locataire avant de voir les cas dans lesquels le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce dépôt de garantie.

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Publié le 28/04/12 Vu 22 508 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Formalisme du cautionnement : rédaction de la mention manuscrite :

Le cautionnement est, avant toute chose, un contrat. Ce faisant, il revêt un caractère consensuel, ce qui signifie qu’il n’est parfait que par l’échange des consentements des deux parties, tel que le prévoit l’article 1134 du Code civil. Le contrat de cautionnement, n’est donc, de ce point de vue, soumis à aucun formalisme particulier au regard du droit commun, sinon celui d’être un contrat consensuel. Mais, le cautionnement est, aussi, une sûreté personnelle soumise à un formalisme de droit commun prévu par le Code civil prévu par l’article 2292 du Code civil. Cet article dispose : « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lequel il a été contracté ». A la lecture de ce texte, le cautionnement doit simplement être explicite, sans être soumis à une forme particulière. L’exigence d’un écrit n’est pas requise. Il faut néanmoins rappeler qu’en matière contractuelle, le formalisme a pour première vocation de permettre à une partie qui invoque l’existence d’un contrat, d’en rapporter la preuve (art 1326 C civ). Mais au-delà de cette exigence d’un écrit ad probationem, le législateur est intervenu afin d’imposer un formalisme ad validatem notamment l’exigence d’une mention manuscrite obligatoire sur le cautionnement. La présence de cette mention manuscrite revêt une importance dans la mesure où si cette mention est absente ou ne correspondant pas aux exigences légales, le cautionnement sera nul. Cet article a pour objet de préciser le contenu de la mention manuscrite ainsi que son domaine d’application.

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Publié le 28/04/12 Vu 40 002 fois 13 Par Maître Joan DRAY
Les limites au mandat de l'agent immobilier

Le mandat est obligatoire pour l'agent immobilier : il est la condition essentielle de sa rémunération. Un agent immobilier qui ne disposerait que d'un bon de visite ne pourrait pas prétendre au paiement de la commission car l'absence de mandat exclut la commission. L’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 dite loi HOGUET est venu préciser les mentions que doit contenir le mandat pour être valable. Dès lors, l’agent immobilier doit être prudent et vérifier que son mandat est conforme aux prescriptions légales s’il ne veut pas que son client puisse contester l’étendue voire la validité de son mandat et ainsi perdre son droit à commission. Cet article a pour objet de rappeler les conditions de la validité du mandat détenu par l’agent immobilier et sur la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat à travers une illustration jurisprudentielle récente.

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Publié le 26/04/12 Vu 47 953 fois 26 Par Maître Joan DRAY
La résiliation du bail d'habitation par le propriétaire

Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Ainsi, il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un PACS, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin « pacsé » n'a pas été portée à la connaissance du bailleur. Ce principe connait toutefois des exceptions. Il existe trois sortes de conge : -le congé pour vendre Ainsi, le bailleur est en droit de donner congé à son locataire s’il a l’intention de revendre le bien, objet du bail. Mais, le locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption. -le congé pour reprise De même, le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Le congé doit, alors, mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressé. -le congé pour motif légitime et sérieux Enfin, le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux, notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (article 15 de la loi de 1989). Dans cet article, il s’agira de donner quelque exemple de motifs qui ont été considérés par les juges comme sérieux et légitimes d’une part en cas de faute du locataire et d’autre part, en l’absence de toute faute.

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Publié le 18/04/12 Vu 13 310 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Pouvoirs du gérant d’une SARL et actualité jurisprudentielle :

Le gérant de la SARL est celui qui la représente et peut donc, à ce titre, accomplir tous les actes de gestion dans l'intérêt de la société. En effet, le gérant d’une SARL dispose de pouvoirs très étendus pour gérer la société. Toutefois, il est possible de limiter ses pouvoirs par une clause statutaire, mais la portée d’une telle limitation diffère selon que l’on est en présence d’associés ou de tiers. Cet article a pour objet de rappeler les pouvoirs du gérant vis-à-vis les associés ainsi que les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers.

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Publié le 11/04/12 Vu 40 579 fois 1 Par Maître Joan DRAY
Le bénéfice de subrogation de la caution : preuve de la perte d’un droit préférentiel

Une fois que la caution a payé le créancier, elle est subrogée dans tous les droits du créancier (art 2306 C civ). Elle peut donc se prévaloir des autres garanties que le créancier aurait prises afin de maximiser ses chances de paiement. Seul sont exclus de ce recours certains droits intrinsèquement personnel au créancier par exemple des prérogatives de puissance publique conférés au Trésor ou du super privilège des créanciers et des droits de nature alimentaire. Mais, ce recours présente aussi l’inconvénient majeur de ne pas permettre à la caution de réclamer plus que ce qu’elle a effectivement payé au créancier comme c’est le cas dans le cadre du recours personnel. En effet, elle ne peut réclamer le paiement des intérêts sur les sommes qu’elle a payé. A cet égard, le créancier a un devoir de loyauté envers la caution. En effet, le créancier doit, sous peine de déchéance, protéger les droits préférentiels de la caution afin qu’elle puisse être subrogée dans ses droits. Cet article a pour objet de rappeler les conditions dans le principe de la décharge de la caution avant de préciser la charge de la preuve.

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Publié le 26/03/12 Vu 68 923 fois 14 Par Maître Joan DRAY
L’octroi de délais de paiement

Si en principe, le débiteur doit s’acquitter des sommes mise à sa charge par un jugement de condamnation, il se peut que ce dernier soit, compte tenu de sa situation, dans l’impossibilité de s’exécuter. Dans un tel cas, le débiteur peut solliciter du juge des délais de paiement. En effet, l’article 1244-1 du Code civil dispose que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ». L’octroie de délai de paiement a pour effet d’interdire tout acte d’exécution à l’encontre des biens du débiteur. Toutefois, il ne fait pas obstacle aux mesures conservatoires. Ainsi, le créancier demeure en droit de prendre toutes mesures propres à sauvegarder ses intérêts. Cet article a pour objet de rappeler les conditions d’octroi des délais de paiement (1) ainsi que de préciser les particularités de la décision du juge en la matière (2).

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Publié le 26/03/12 Vu 15 657 fois 1 Par Maître Joan DRAY
Le crédit immobilier et sa réglementation

La réglementation du crédit immobilier s'inscrit dans le cadre d'une volonté politique de permettre au plus grand nombre de pouvoir accéder à la propriété. Le crédit immobilier est régi par trois séries de textes. D'une part, le crédit immobilier est un contrat de prêt d'argent, il relève donc du droit commun des prêts d'argent contenu dans les articles 1905 à 1914 du Code civil. Il relève aussi du Code monétaire et financier en ce que celui-ci traite de la distribution des prêts, des opérations de crédit ou du taux légal. Mais surtout, le crédit immobilier relève des articles L312-1 à L312-36 du Code de la consommation, des articles L313-1 à L313-16 du même code qui traitent des dispositions communes au crédit à la consommation et au crédit immobilier et des articles R312-1 à R313-10 du Code de la consommation. Les articles du code de la consommation représentent un droit dérogatoire au droit commun du prêt. Par conséquent, si ce droit spécial n’est pas applicable il convient de revenir au droit commun. En l’absence de définition légale on peut dire que le contrat de crédit immobilier est un contrat synallagmatique conclu entre un prêteur et un emprunteur aux fins de financer l'achat ou la construction d'un immeuble. Ce contrat de crédit immobilier, lorsqu'il entre dans le champ d'application des article L312-1 et suivants du Code de la consommation un contrat formaliste qui engendre des obligations partiellement définies par la loi. Seront ici envisagées la formation du crédit immobilier et le contentieux du crédit immobilier.

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Publié le 22/03/12 Vu 15 678 fois 0 Par Maître Joan DRAY
Crédit lié et conséquence de la résolution du contrat principal

Le crédit à la consommation a pris aujourd’hui une place capitale dans l’économie. Jusqu’en 1978, il n’est réglementé qu’à travers le prêt d’argent du code civil, mais, depuis, les textes se sont multipliés. Après la direction européenne du 23 avril 2008, la loi de transposition n° 2010-737 du 1er juillet 2010, a établi un régime juridique nouveau pour les contrats conclus à compter du 1er mai 2011, les conclus antérieurement restant soumis au régime ancien. Il convient de rappeler que le contrat de crédit à la consommation est d’abord et avant tout un contrat soumis aux conditions générales des contrats. C’est aussi un contrat de prêt d’argent soumis aux dispositions régissant ce prêt, en particulier en ce qui concerne le taux d’intérêt, le regroupement de crédit et l’exécution du contrat. Toutefois, les contrats de crédit à la consommation font l’objet, pour certains, d’une réglementation spécifique qui a pour but de protéger le consommateur. Tel est le cas notamment des crédits affectés définis dans l’article L311-1° 9° du code de la consommation Aux termes de cet article, le crédit affecté est « le crédit servant exclusivement à financer un contrat relatif à la fourniture de biens particuliers ou la prestation de services particuliers ; ces deux contrats constituent une opération commerciale unique ». Ainsi, dans ce contrat, une double relation contractuelle se noue entre le professionnel, l’établissement de crédit et le consommateur : un premier contrat, dit contrat principal, est conclu entre le professionnel et le consommateur, une autre relation contractuelle se noue entre le consommateur et l’établissement de crédit. Ces deux relations contractuelles sont interdépendantes (art L311-20 à L311-28 du Code de la consommation). Il s’agira dans cet article de préciser les conséquences de la résolution du contrat principal sur le contrat de crédit (1) avant de préciser les effets de la résolution (2).

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