DROIT DE LA COPROPRIETE

En cas de violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ou chaque copropriétaire peut saisir le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble .

Il arrive fréquemment qu’un copropriétaire se voit refuser en Assemblée Générale le droit de pouvoir exécuter un projet de travaux qu’il a présenté sous une résolution.

Le procès-verbal de l'assemblée générale d’une copropriété qui formalise le sens du vote des copropriétaires sur chacune des questions à l'ordre du jour, revêt une grande importance.

La jurisprudence admet que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'assemblée générale.

Si une ou plusieurs parties communes sont affectées par des dommages (incendies, dégâts des eaux, effondrement de plancher etc…), le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent alors être co-débiteurs de responsabilité. " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes " (loi du 10.7.65 : art. 14).

La Cour de Cassation a retenu, dans un arrêt récent, que l'autorisation de l'assemblée générale suffit dans le cas où il s'agit d'aménager un comble. De plus, lorsque l'autorisation administrative n'était pas une qualité essentielle du contrat de vente, celui-ci reste valable. Cass. 3ème civ. 14-9-2017 n°16-20.965

Au sein d’une copropriété, les différents propriétaires doivent se concerter sur les opérations relatifs aussi bien sur les parties communes, que les parties privée de la copropriété. Ainsi, afin d’éviter tout conflit entre les copropriétaires, la loi a imposé une obligation de consultation préalable en assemblée générale, réunissant l’ensemble des copropriétaires. Dès lors, l’assemblée générale des copropriétaires fonctionne de la même manière qu’une assemblée démocratique, l’avis de la majorité fait la loi (conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Mais il arrive que la majorité se transforme en un instrument de blocage, lésant le ou les copropriétaire(s) minoritaire(s).

Au sein d’une copropriété, le copropriétaire ne peut effectuer des travaux, affectant les parties communes, sans l’autorisation de l’assemblée générale. Dès lors, l'assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l'autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (Cass. 3e civ., 14 mars 2001 : Administrer août/sept. 2001, p. 44).

Les copropriétaires sont invités au moins une fois par an à participer à l'assemblée générale. Au cours de cette assemblée générale, sont votées les décisions importantes nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que certaines décisions ne peuvent être adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

le changement d’affection d'un lot peut dans certains cas exiger une autorisation de l'assemblée générale, notamment lorsque le changement est contraire à la destination de l'immeuble et / ou contraire au règlement de copropriété.