l'expulsion et les droits des locataires

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L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le plan humain. De nombreuses personnes qui reçoivent un courrier de leurs bailleurs sont affolées et imaginent qu’ils vont être expulsés du jour au lendemain avec ou sans leur famille. En ces temps de crise économiques, de nombreuses personnes qui travaillent et ont même un emploi stable, ne parviennent plus à payer leurs loyers et se retrouvent en grande difficulté. Pour autant, il faut rassurer ces personnes car l’expulsion est une mesure d’exécution forcée qui n’intervient pas en dehors d’un titre exécutoire et lorsque le bailleur a obtenu ce titre, la loi permet au locataire de solliciter sous certaines conditions un sursis à expulsion.

L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le p

l'expulsion  et les droits des locataires

I/ l’exigence préalable d’un titre exécutoire 

L'expulsion est une opération étroitement encadrée qui n'autorise aucune initiative personnelle du propriétaire, si ce n'est celle de s'adresser à la justice pour obtenir l'autorisation nécessaire : sans titre exécutoire, le propriétaire ne peut rien faire et surtout pas procéder par lui même à une expulsion.

Est évidemment condamnable le propriétaire qui, pour déloger son locataire, fait procéder à l'ouverture des portes par un serrurier et entrepose les affaires du locataire dans un garage (CA Colmar, 3e ch., sect. A., 10 sept. 2007).

Le propriétaire qui fait changer les serrures, le preneur se retrouvant à la rue sans pouvoir récupérer ses meubles et ses effets personnels, restés cette fois-ci dans les lieux.

Peu importe que le locataire ait lui même pris l'initiative de quitter les lieux en donnant congé, sans pouvoir après coup libérer les lieux à la date promise, faute d'avoir retrouvé un logement. Ces circonstances n'autorisent pas le bailleur à interdire l'accès au logement par cette voie de fait sanctionnée par des dommages intérêts et passible de sanction pénale pour violation de domicile.

L'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

  • La période hivernale

L'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation exclut toute mesure d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ou que l'immeuble ait fait l'objet d'un arrêté de péril.

  • Le commandement de quitter les lieux

Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que la procédure d’expulsion n’est possible qu’après le prononcé d’une décision du tribunal ayant ordonné celle-ci et ce après signification par un huissier d’un commandement à libérer les lieux.

L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

A compter de cette signification, l'huissier sera en mesure de se rendre sur place en présence de témoins afin de faire une première tentative d'expulsion qui reste généralement infructueuse.

A la suite du refus de l'expulsé de quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet.


C'est uniquement s'il est fait droit à cette réquisition que l'huissier pourra se déplacer sur les lieux en présence d'un serrurier et assisté des forces de police ou de gendarmerie afin de demander l'ouverture des locaux loués et pratiquer l'expulsion. L'expulsion sera constatée par un procès-verbal d'expulsion qui reprendra l'ensemble des démarches effectuées par l'huissier.

Le commandement d'avoir à libérer des locaux doit contenir, à peine de nullité, l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; qu'en l'espèce où le commandement délivré à M. et Mme Y... mentionnait une libération « immédiatement et sans délai » en ne fixant ainsi aucune date à partir de laquelle les locaux devaient être libérés, la cour d'appel, qui a refusé d'annuler ce commandement, a violé l'article 194 du décret du 31 juillet 1992 

  • La notification au préfét

Afin d'éviter le plus possible les expulsions ou, à tout le moins, d'en réduire les conséquences, le préfet doit être informé de l'existence d'une procédure à l'encontre d'un locataire à deux moments.

D'abord avant le jugement d'expulsion, plus précisément au stade de l'assignation que le bailleur adresse au locataire afin d'obtenir la résiliation du bail et ce, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

 L'assignation doit être transmise au moins deux mois avant l'audience au préfet, l'objectif étant afin de mobiliser les aides sociales qui pourraient permettre d'éviter l'expulsion.

Ensuite, après que le bailleur a obtenu le titre exécutoire autorisant l'expulsion, au stade du commandement d'avoir à quitter les lieux que l'huissier adresse au locataire.

En application de l'article 62, alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, l'huissier de justice doit informer le préfet de l'expulsion projetée en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La Cour de cassation avait déjà décidé que le fait de ne pas avoir signifié le commandement au préfet constitue l'omission d'un acte et non un vice de forme et affecte la validité de la procédure sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.

Il convient de préciser que le Préfet a toujours la possibilité de refuser d’accorder le concours de la force publique pour des motifs d’ordre public dans ce cas le bailleur pourra exercer un recours indemnitaire contre l’état.

 L’obtention de délais d’expulsion

Tout d’abord il ne peut y avoir aucune expulsion durant la trêve hivernale c'est-à-dire entre le 1er novembre et le 15 mars.

Limite :

-          l’expulsion est possible en ce cas si un autre logement décent est prévu par le locataire et sa famille

-          Si les locaux menaçant ruine fait l’objet d’un arrêté de péril,

-          Enfin cette expulsion est possible s’il s’agit de personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait tel que des squatters.

Notamment l’article l.613-1 du code la construction de l’habitation dispose : 

« Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. »

Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.613-2 du code la construction de l’habitation  précise que les délais ne peuvent être inférieurs à trois mois et ni excéder trois ans.


   Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 

Le locataire qui a obtenu un délai par jugement quant à son expulsion n’a plus de loyer à payer mais des indemnités d’occupation fixées par le tribunal puisqu’il n’a plus le bail.

Enfin, il est possible que le paiement d’une astreinte soit ordonné, dès lors qu’un locataire après décision d’expulsion se refuse à quitter les lieux.

Cette astreinte sera versée tant que le locataire ne partira pas.

Il est également utile de préciser que le bailleur ne pourra demander à l’huissier de procéder à l’expulsion, lorsque le locataire aura saisi le juge de l’exécution d’une demande des sursis à expulsion.

Dan un arrêt en date du 14 octobre 1999, la Cour de Cassation a sanctionné un organisme HLM qui n'avait pas averti le JEX saisi d'une demande de sursis à expulsion que cette mesure d’expulsion était d'ores et déjà programmée quatre jours après l'audience, avant que ce magistrat ne statue Cass. 2e civ. 14-10-1999 n° 97-14.447, Sté Logirep),

L’astreinte en matière d’expulsion

Conformément à un arrêt du 11 mars 1987 rendu par la Cour de Cassation, l’astreinte est toujours provisoire, ainsi le juge pourra majorer cette astreinte en cas de résistance de la part du locataire.

L’astreinte ne sera due qu’une fois la décision d’expulsion liquidée.

Possibilité de réduction de l’astreinte : lors d’un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Colmar le 28 octobre 1983, il a été jugé « qu’un locataire au chômage disposant de ressources modestes devait bénéficier d’un délai supplémentaire pour libérer le logement ; le montant de l’astreinte devait par conséquent être diminué. »

Le juge peut donc tenir compte des difficultés pour le débiteur  d’exécuter la décision  d’expulsion.

De plus, la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du  6 décembre 1989 que le cumul du paiement d’astreinte ainsi que l’indemnité d’occupation est tout à fait possible.

 Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

Maître Joan DRAY

joanadray@gmail.com

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1 Publié par Visiteur
18/09/2014 16:35

(No Subject)
سابرينا sabrina
4:33 PM
To: joanadray@gmail.com
bonjour maitre
je me permets de vous adresser ce mail afin que vous puissiez m'eclairer s'il vous plait. alos voila: je suis depuis decembre 2013 dans un logement que j'occupe sans droit ni titre. la locataire en titre est parti il ya presque 2ans en laissant des detttes de loyer, celle ci a recu le commandement de quitter les lieux et etant donne que je suis celle qui occupe le logement je me suis permi de demander au juge au vue de l'article 613-1 ET 613-2 DU CCH un delai. J'ai pu rencontre le juge aujourd'hui qui m'a explique qu'elle ne pouvais pas me l'accorde etant donne que la procedure etait au nom de la locataire en titre mais que au vu de la loi je ne pouvais etre expulse puisque la procedure ne m'est pas destinee. ma question est pourriez vous me dire quel est l'article qui stipule que l'on ne peut expulser quelqu'un sans avoir entame de procedure a son encontre?
merci de votre aide
cordialement

2 Publié par Visiteur
21/09/2014 20:19

Bonsoir est ce quelqu'un aurait un modèle de lettre pour arrêter une expulsion merci

3 Publié par Visiteur
29/09/2014 05:36

Bonjour,
Je vous pose la même question que cette personne a savoir;
"A la lecture de cette publication, il s'avère que l'expulsion est possible même en saison hivernale pourvu qu'une solution de relogement existe pour les locataires.

J'aimerai savoir comment prouver que cette solution existe?

L'envoi d'annonces d'offres de locations immobilières correspondants aux besoins et possibilités financières des locataires est-il suffisant?

En considérant que les locataires travaillent et ne sont pas en situation de précarité"
Un grand merci pour votre réponse.

Cordialement.
MB

4 Publié par georgy
13/10/2014 07:26

Bonjour, je voudrai savoir si alors que l, on saisie le juge de l'exécution pour demander des délais, on peu être expulsé. Merci

5 Publié par Visiteur
23/10/2014 09:08

bonjour il ya 2 mois de ça j ai reçu un délai de 2 mois pour quitter mon logement c à dire le 27 octobre mais suite à ce courrier j ai pu trouver un arrangement avec le bailleur qui m'a assuré que l huissier ne viendra pas lundi chez moi et que sans arrêter du tribunal il peut rien faire es ce que sans courrier de sa part qui prouve que tout est arranger je peux quand mm me faire expulser surtout que j ai 1 enfant et enceinte j ai super peur merci de votre réponse

6 Publié par Visiteur
24/11/2014 00:36

Franchement, à la lecture des commentaires de certains "petits bailleurs", comme ils se présentent, on a vraiment envie de sourire!^^
Ouin, ouinnn, pauvres, pauvres, pauuuvres petits bailleurs!!!
Déjà, si vous êtes bailleurs, c'est que vous êtes non seulement déjà propriétaires d'une résidence principale, mais également d'une résidence secondaire!...par les temps qui courent il est vrai que vous faites assurément partie des gens les plus à plaindre.. ;-)
Être bailleur ne s'impovise pas!...Afin d'éviter de tomber sur des locataires malhonnêtes (ça existe aussi, à l'instar des bailleurs malhonnêtes d'ailleurs!) et/ou insolvables, sachez sacrifier quelques centaines d'euros pas an pour vous faire aider de gens dont la location est la profession.
Et si cela ne suffit pas et que vous estimez toujours que votre situation est peu enviable, il existe une autre solution...s'abstenir tout simplement de proposer son bien à la location!!! ;-)

7 Publié par Visiteur
04/01/2015 13:00

Et oui!!! I existe des bailleurs qui sont pas propriétaire d'une résidence principale.
Evitez de juger les petits bailleurs sur des simples lignes d'un forum,tout le monde n'a pas forcement l'argent pour un tel achat et le crédit est aussi une option qui devient vraiment difficile à rembourser en cas d'impayé.
En ce qui concerne les gens dont la location est leur profession cela me faire sourire car c'est mon cas je suis passée par une agence qui s'occupait de me trouver un locataire, trop de confiance en cette agence, agence qui m'a trouvé un locataire en 3 jours, ce locataire c'est avéré quelques mois plus tard être mauvais payeur.
Assurance locative inefficace.
Je peux vous dire que jamais plus j'investirai sur du locatif.

8 Publié par Visiteur
14/01/2015 17:19

le belle mère de ma fille était dans un appartement et a proposé a son fils et ma fille une colocation sa belle mère a quitter le logement et avait un préavis jusqu au 20 janvier 2015 la société hlm devait présenter le dossier a la commission pour que ma fille puisse garder ce logement .la personne de la société d hlm lui a répondu qu elle n avait pas déposé car il n y avait que le dossier de ma fille et qu elle devait en présenter plusieurs maintenant il y a une petite fille de 1 mois et demi ma fille a peur d etre expulsée le 20 janvier 2015 fin du préavis de sa belle mère que peut faire ma fille car la demande de colocation n a pas été faite en temps et en heure par sa belle mère est ce qu ils ont le droit de la mettre dehors

9 Publié par Visiteur
29/01/2015 13:52

je suis moi meme propriétaire dun bien en le louant à des escrocs depuis 1 an qui ne se sont pas génés eux de tout falsifié pour que le dossier soit accepté et moi j'ai un gros crédit sur ce bien.Les escrocs ça existe et de + on est victime doublement car la loi les aide en + (aides sociale, commandement de quitter les lieux 2 mois et de + dès la trève hivernale on ne peut pas les mettre dehors!! ca f 1 an pénard pr eux et ca c normal??? c déugeulasse oui!! moi personne ne m'aide et je dois tt payer comme tt le monde..je dois attendre l'expulsion de ces connards en avril, heureusement j pas d'armes car je crois que j'aurai pas hésité à faire justice sois-meme...mrd

10 Publié par Visiteur
04/02/2015 17:30

J suis désespéré, propriétaire d'un l'appartement que j'ai acheté pour un complément de retraite, il est loin d'être payé, 7 ans encore à tirer alors que j'ai 62 ans.
Je les loué a qq un qui refuse de payer depuis octobre 2013. J'avais pris une GRL et l'assureur n'est pas plus honnête que le locataire. Il me rembourse quand il veut, ce qu'il veut et à la moindre gaffe il bloque le paiement et c'est reparti pour trois mois d'attente. En attendant c'est moi qui règle à la fois mon crédit à la banque (ce qui est normal) mais aussi les charges du locataire, même sa consommation d'eau. Alors s'il vous plaît ne stigmatisez pas les propriétaires !...