l'expulsion et les droits des locataires

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L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le plan humain. De nombreuses personnes qui reçoivent un courrier de leurs bailleurs sont affolées et imaginent qu’ils vont être expulsés du jour au lendemain avec ou sans leur famille. En ces temps de crise économiques, de nombreuses personnes qui travaillent et ont même un emploi stable, ne parviennent plus à payer leurs loyers et se retrouvent en grande difficulté. Pour autant, il faut rassurer ces personnes car l’expulsion est une mesure d’exécution forcée qui n’intervient pas en dehors d’un titre exécutoire et lorsque le bailleur a obtenu ce titre, la loi permet au locataire de solliciter sous certaines conditions un sursis à expulsion.

L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le p

l'expulsion  et les droits des locataires

I/ l’exigence préalable d’un titre exécutoire 

L'expulsion est une opération étroitement encadrée qui n'autorise aucune initiative personnelle du propriétaire, si ce n'est celle de s'adresser à la justice pour obtenir l'autorisation nécessaire : sans titre exécutoire, le propriétaire ne peut rien faire et surtout pas procéder par lui même à une expulsion.

Est évidemment condamnable le propriétaire qui, pour déloger son locataire, fait procéder à l'ouverture des portes par un serrurier et entrepose les affaires du locataire dans un garage (CA Colmar, 3e ch., sect. A., 10 sept. 2007).

Le propriétaire qui fait changer les serrures, le preneur se retrouvant à la rue sans pouvoir récupérer ses meubles et ses effets personnels, restés cette fois-ci dans les lieux.

Peu importe que le locataire ait lui même pris l'initiative de quitter les lieux en donnant congé, sans pouvoir après coup libérer les lieux à la date promise, faute d'avoir retrouvé un logement. Ces circonstances n'autorisent pas le bailleur à interdire l'accès au logement par cette voie de fait sanctionnée par des dommages intérêts et passible de sanction pénale pour violation de domicile.

L'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

  • La période hivernale

L'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation exclut toute mesure d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ou que l'immeuble ait fait l'objet d'un arrêté de péril.

  • Le commandement de quitter les lieux

Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que la procédure d’expulsion n’est possible qu’après le prononcé d’une décision du tribunal ayant ordonné celle-ci et ce après signification par un huissier d’un commandement à libérer les lieux.

L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

A compter de cette signification, l'huissier sera en mesure de se rendre sur place en présence de témoins afin de faire une première tentative d'expulsion qui reste généralement infructueuse.

A la suite du refus de l'expulsé de quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet.


C'est uniquement s'il est fait droit à cette réquisition que l'huissier pourra se déplacer sur les lieux en présence d'un serrurier et assisté des forces de police ou de gendarmerie afin de demander l'ouverture des locaux loués et pratiquer l'expulsion. L'expulsion sera constatée par un procès-verbal d'expulsion qui reprendra l'ensemble des démarches effectuées par l'huissier.

Le commandement d'avoir à libérer des locaux doit contenir, à peine de nullité, l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; qu'en l'espèce où le commandement délivré à M. et Mme Y... mentionnait une libération « immédiatement et sans délai » en ne fixant ainsi aucune date à partir de laquelle les locaux devaient être libérés, la cour d'appel, qui a refusé d'annuler ce commandement, a violé l'article 194 du décret du 31 juillet 1992 

  • La notification au préfét

Afin d'éviter le plus possible les expulsions ou, à tout le moins, d'en réduire les conséquences, le préfet doit être informé de l'existence d'une procédure à l'encontre d'un locataire à deux moments.

D'abord avant le jugement d'expulsion, plus précisément au stade de l'assignation que le bailleur adresse au locataire afin d'obtenir la résiliation du bail et ce, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

 L'assignation doit être transmise au moins deux mois avant l'audience au préfet, l'objectif étant afin de mobiliser les aides sociales qui pourraient permettre d'éviter l'expulsion.

Ensuite, après que le bailleur a obtenu le titre exécutoire autorisant l'expulsion, au stade du commandement d'avoir à quitter les lieux que l'huissier adresse au locataire.

En application de l'article 62, alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, l'huissier de justice doit informer le préfet de l'expulsion projetée en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La Cour de cassation avait déjà décidé que le fait de ne pas avoir signifié le commandement au préfet constitue l'omission d'un acte et non un vice de forme et affecte la validité de la procédure sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.

Il convient de préciser que le Préfet a toujours la possibilité de refuser d’accorder le concours de la force publique pour des motifs d’ordre public dans ce cas le bailleur pourra exercer un recours indemnitaire contre l’état.

 L’obtention de délais d’expulsion

Tout d’abord il ne peut y avoir aucune expulsion durant la trêve hivernale c'est-à-dire entre le 1er novembre et le 15 mars.

Limite :

-          l’expulsion est possible en ce cas si un autre logement décent est prévu par le locataire et sa famille

-          Si les locaux menaçant ruine fait l’objet d’un arrêté de péril,

-          Enfin cette expulsion est possible s’il s’agit de personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait tel que des squatters.

Notamment l’article l.613-1 du code la construction de l’habitation dispose : 

« Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. »

Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.613-2 du code la construction de l’habitation  précise que les délais ne peuvent être inférieurs à trois mois et ni excéder trois ans.


   Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 

Le locataire qui a obtenu un délai par jugement quant à son expulsion n’a plus de loyer à payer mais des indemnités d’occupation fixées par le tribunal puisqu’il n’a plus le bail.

Enfin, il est possible que le paiement d’une astreinte soit ordonné, dès lors qu’un locataire après décision d’expulsion se refuse à quitter les lieux.

Cette astreinte sera versée tant que le locataire ne partira pas.

Il est également utile de préciser que le bailleur ne pourra demander à l’huissier de procéder à l’expulsion, lorsque le locataire aura saisi le juge de l’exécution d’une demande des sursis à expulsion.

Dan un arrêt en date du 14 octobre 1999, la Cour de Cassation a sanctionné un organisme HLM qui n'avait pas averti le JEX saisi d'une demande de sursis à expulsion que cette mesure d’expulsion était d'ores et déjà programmée quatre jours après l'audience, avant que ce magistrat ne statue Cass. 2e civ. 14-10-1999 n° 97-14.447, Sté Logirep),

L’astreinte en matière d’expulsion

Conformément à un arrêt du 11 mars 1987 rendu par la Cour de Cassation, l’astreinte est toujours provisoire, ainsi le juge pourra majorer cette astreinte en cas de résistance de la part du locataire.

L’astreinte ne sera due qu’une fois la décision d’expulsion liquidée.

Possibilité de réduction de l’astreinte : lors d’un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Colmar le 28 octobre 1983, il a été jugé « qu’un locataire au chômage disposant de ressources modestes devait bénéficier d’un délai supplémentaire pour libérer le logement ; le montant de l’astreinte devait par conséquent être diminué. »

Le juge peut donc tenir compte des difficultés pour le débiteur  d’exécuter la décision  d’expulsion.

De plus, la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du  6 décembre 1989 que le cumul du paiement d’astreinte ainsi que l’indemnité d’occupation est tout à fait possible.

 Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

Maître Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
25/05/2015 15:36

Je ne payé plus mes loyer depuis 31mois
que je risque par la loi j'ai pas de nouvelles de ma propriétaire
Merci

2 Publié par Visiteur
30/05/2015 14:54

Maitre,

suite a une dette de loyer de 1000 euros soit 4 loyers non payer l agence immobiliere a prevenu la CAF qui ont donc bloqué l APL qui fait donc elevé la dette de loyer a 2900 euros, de mon coté je dois donc payé les 1000 euros et le reste versé par la Caf si je regle ma part est ce que l huissier va attendre que la caf verse sa part sachant que la date butoire pour nous expulser est le 15 juin
Dans l attente de vous lire
Cordialement

3 Publié par Visiteur
06/06/2015 19:45

Bonjour.
J'ai reçu le compte rendu du tribunal et je suis expulsée de mon logement. Combien de temps ai-je pour partir?

4 Publié par Visiteur
12/06/2015 19:49

Bonjour,

Je vous donne par la présente les coordonnées d'un organisme, qui peut défendre les personnes contre les méfaits des avocats, juges et consorts, leur intervention est gratuite, cela peut vous servir, si vous avez eu recourt à un de ces corbeaux qui ne regarde que se qui rentre dans sa caisse et qui fait peut de cas de son plaignant: Agir ensemble pour nos droits, vous les trouverez sur facebook.

Pour les droits à avoir un logement après expulsion, j'ai eu à faire avec eux, la loi DALO, une foutaise, vous avez droit à un logement si vous rentrez dans les cases des services sociaux du conseil régional. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez contacter les associations dont la liste est mise à votre disposition par la préfecture,lors de la demande de pouvoir bénéficier à la loi DALO. Ceux-ci vont vous demander qu'elle a été la réponse des services sociaux du conseil régional, négative et bien pour eux aussi ! Voilà comment vous vous retrouvez à la rue, alors qu'il parait dans les hautes sphères que vous avez un droit au logement ! D'autre part il faut savoir qu'en ISERE, il vous faut faire la demande de relogement 25 mois avant l'expulsion, vous avez bien lu. Mon cas en est un exemple, vente aux enchères de ma maison en octobre 2012, attente pour une éventuelle surenchère, confirmations de la vente et demande d'évacuation des lieux,fin 2012, avis d'expulsion en juin 2013 pour au plus tard fin septembre 2013, avec acceptation de la force publique. Que l'on m'explique comment on peut connaitre sa situation 25 mois avant. Authentique, il suffit d'en faire la demande à la préfecture de Grenoble.

Et je ne vous parle pas comment le L.C.L, a fait pour m'amener à cette situation, nous somme en procès.

5 Publié par Visiteur
18/06/2015 09:33

J ai un avis d explusion je paye les indeminite d occupation et je vien de saisir le juge pour obtenir des délais col ien peu t il me donner à peu pret car à se jour je ne retrouve pas de logement vu ma dette locative que je rembourse en même temps que le loyer quand à la loi dalo ça me fait bien rire pff il propose pas de logement de suite faut attendre entre 18 et 23 mois pendant se temps bien tu te retrouve dans la rue car ton bailleur hlm veu ruen comprendre

6 Publié par Visiteur
18/06/2015 09:38

A t on le droit d explusion une personne qui ne figure pas sur le bail de logement merci

7 Publié par Visiteur
16/07/2015 12:39

Bonjour, Vous mettez tous les locataires dans le mm sacs ! Les circonstances de la vie vous en faites quoi? Je comprends les charges d'un bailleur, ses crédits à payer et je conçois aussi que certains aient la vie dure. Mon histoire, dans 2 jours un huissier viendra me virer de mon appart avec mes 3 enfants (+ 2). Tromperie sur le bail, pas de dpe et ges fournis à l'entrée, un chauffe-eau de 25 ans qui surconsomme car hs et que la proprio veut pas réparer si ça dépasse 100e de frais résultat, ajustement régulier ( entre 1200 et 1400e juste pour l'hiver) de facture de gaz malgré mensualisation de 150e ! Résultat, endettement en EDF car entre deux je me suis retrouvée au chômage donc 3 mois de loyer impayés remboursés en 1 fois dès déblocage de mes droits assedic mais hors le délais de 2 mois du commandement d'impayés, je ne pouvais pas faire autrement. Passage au tribunal et expulsion prononcée malgré que la proprio me devait plus de 300e de charges (c'est moi qui les calculs elle est incapable de les faire), nous avons voulu déménager mais elle ne voulait pas nous fournir les quittances, le tribunal a dû l'y contraindre ! Ma situation, je travaille en intérim (quand je peux car 5 enfants à garder en vacances pas la peine de payer une nourrice, pas d'aides et pour couronner le tout, il nous faut la signature de la mère pour faire garder ses enfants ou les inscrire en centre aéré mais elle, par-contre, a le droit de faire ce qu'elle veut ! J'ai 3 enfants à charge et mon mari 2 enfants en garde élargit (tous les WE et la totalité des vacances) avec une pension alimentaire de 230e pour un salaire de 1900e et un loyer de 680e. Aucuns droits caf pour mes beaux-enfants que nous élevons au final de moitié avec la mère et 80e d'APL pour mes 3 enfants à charge ! Aujourd'hui, tout le monde considère que mon mari gagne trop, tout le monde nous ferme les portes, pas de loi Dallo pour nous, pas de propriétaires pour nous reloger, les bailleurs et les services sociaux nous ferment les portes ! Faire appel du jugement de mon mari me direz-vous, faut payer (l'avocate nous demande 1500e en 3 fois maxi)! Madame, elle, a le droit à toutes les aides possibles et inimaginables (elle a 5 enfants avec 4 papas et autant de pensions alimentaires et d'aides de la caf...) Mon mari, lui, se lève, travaille chaque jour de l'année malade ou pas et en est récompensé de cette façon ! Alors oui, la vie est mal faîte, les lois sont mal faîtes mais ne mettez pas les mauvais payeurs tous dans le même sac ! Il y a autant de mauvais payeurs que de mauvais bailleurs mais il y a aussi l'inverse ! Un soucis passager ne fait pas de vous une personne de malhonnête et pourtant nous sommes désormais traités comme les pires criminels... la peste... Mais à vous lire ça me donne tout de même envie de devenir une assistée, au moins, cela m'aurait permis de ne pas me retrouver à la rue avec mes enfants, on nous aurait pas viré pour 3 mois de loyers impayés sur 2 ans de locations sans autre soucis ! Elle est belle la vie !!!

8 Publié par Visiteur
17/07/2015 13:38

SOS, j'ai donner conges de mon appartement OPH pour ce 31 juillet 2015, hors n'ayant pas les moyens ni matériel ni physique de partir ailleurs j'envoie une demande d'annulation de préavis pour ne pas être sdf, aujourd'hui on refuse cette demande, je ne dois aucun loyer ni charge, il prétende la remise en location aboutie alors que mon immeuble de 6 appartement en comprend 3 de vides depuis des mois. que puis je faire, à 48 ans j'ai très peur d'être mise à la rue, je suis seule sans famille et ne saurai même pas ou mettre mes objets personnels, ni ai solution pour les déménager ou encore les stocker. aidez moi svp, connaissez vous un ultime recours.

9 Publié par Visiteur
25/07/2015 15:33

Valérie appeler moi laura471hotmail.fr je vais oir ce que je peux faire pour vous .marie es presque 71 ans j attend votre mails répondez aussi i i en cas de problème de connections fraternellement

10 Publié par Visiteur
25/07/2015 15:33

Valérie appeler moi laura471hotmail.fr je vais oir ce que je peux faire pour vous .marie es presque 71 ans j attend votre mails répondez aussi i i en cas de problème de connections fraternellement