l'expulsion et les droits des locataires

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L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le plan humain. De nombreuses personnes qui reçoivent un courrier de leurs bailleurs sont affolées et imaginent qu’ils vont être expulsés du jour au lendemain avec ou sans leur famille. En ces temps de crise économiques, de nombreuses personnes qui travaillent et ont même un emploi stable, ne parviennent plus à payer leurs loyers et se retrouvent en grande difficulté. Pour autant, il faut rassurer ces personnes car l’expulsion est une mesure d’exécution forcée qui n’intervient pas en dehors d’un titre exécutoire et lorsque le bailleur a obtenu ce titre, la loi permet au locataire de solliciter sous certaines conditions un sursis à expulsion.

L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le p

l'expulsion  et les droits des locataires

I/ l’exigence préalable d’un titre exécutoire 

L'expulsion est une opération étroitement encadrée qui n'autorise aucune initiative personnelle du propriétaire, si ce n'est celle de s'adresser à la justice pour obtenir l'autorisation nécessaire : sans titre exécutoire, le propriétaire ne peut rien faire et surtout pas procéder par lui même à une expulsion.

Est évidemment condamnable le propriétaire qui, pour déloger son locataire, fait procéder à l'ouverture des portes par un serrurier et entrepose les affaires du locataire dans un garage (CA Colmar, 3e ch., sect. A., 10 sept. 2007).

Le propriétaire qui fait changer les serrures, le preneur se retrouvant à la rue sans pouvoir récupérer ses meubles et ses effets personnels, restés cette fois-ci dans les lieux.

Peu importe que le locataire ait lui même pris l'initiative de quitter les lieux en donnant congé, sans pouvoir après coup libérer les lieux à la date promise, faute d'avoir retrouvé un logement. Ces circonstances n'autorisent pas le bailleur à interdire l'accès au logement par cette voie de fait sanctionnée par des dommages intérêts et passible de sanction pénale pour violation de domicile.

L'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

  • La période hivernale

L'article L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation exclut toute mesure d'expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ou que l'immeuble ait fait l'objet d'un arrêté de péril.

  • Le commandement de quitter les lieux

Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que la procédure d’expulsion n’est possible qu’après le prononcé d’une décision du tribunal ayant ordonné celle-ci et ce après signification par un huissier d’un commandement à libérer les lieux.

L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

A compter de cette signification, l'huissier sera en mesure de se rendre sur place en présence de témoins afin de faire une première tentative d'expulsion qui reste généralement infructueuse.

A la suite du refus de l'expulsé de quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui est le fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet.


C'est uniquement s'il est fait droit à cette réquisition que l'huissier pourra se déplacer sur les lieux en présence d'un serrurier et assisté des forces de police ou de gendarmerie afin de demander l'ouverture des locaux loués et pratiquer l'expulsion. L'expulsion sera constatée par un procès-verbal d'expulsion qui reprendra l'ensemble des démarches effectuées par l'huissier.

Le commandement d'avoir à libérer des locaux doit contenir, à peine de nullité, l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; qu'en l'espèce où le commandement délivré à M. et Mme Y... mentionnait une libération « immédiatement et sans délai » en ne fixant ainsi aucune date à partir de laquelle les locaux devaient être libérés, la cour d'appel, qui a refusé d'annuler ce commandement, a violé l'article 194 du décret du 31 juillet 1992 

  • La notification au préfét

Afin d'éviter le plus possible les expulsions ou, à tout le moins, d'en réduire les conséquences, le préfet doit être informé de l'existence d'une procédure à l'encontre d'un locataire à deux moments.

D'abord avant le jugement d'expulsion, plus précisément au stade de l'assignation que le bailleur adresse au locataire afin d'obtenir la résiliation du bail et ce, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

 L'assignation doit être transmise au moins deux mois avant l'audience au préfet, l'objectif étant afin de mobiliser les aides sociales qui pourraient permettre d'éviter l'expulsion.

Ensuite, après que le bailleur a obtenu le titre exécutoire autorisant l'expulsion, au stade du commandement d'avoir à quitter les lieux que l'huissier adresse au locataire.

En application de l'article 62, alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, l'huissier de justice doit informer le préfet de l'expulsion projetée en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La Cour de cassation avait déjà décidé que le fait de ne pas avoir signifié le commandement au préfet constitue l'omission d'un acte et non un vice de forme et affecte la validité de la procédure sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.

Il convient de préciser que le Préfet a toujours la possibilité de refuser d’accorder le concours de la force publique pour des motifs d’ordre public dans ce cas le bailleur pourra exercer un recours indemnitaire contre l’état.

 L’obtention de délais d’expulsion

Tout d’abord il ne peut y avoir aucune expulsion durant la trêve hivernale c'est-à-dire entre le 1er novembre et le 15 mars.

Limite :

-          l’expulsion est possible en ce cas si un autre logement décent est prévu par le locataire et sa famille

-          Si les locaux menaçant ruine fait l’objet d’un arrêté de péril,

-          Enfin cette expulsion est possible s’il s’agit de personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait tel que des squatters.

Notamment l’article l.613-1 du code la construction de l’habitation dispose : 

« Le juge des référés ou le juge de l'exécution, selon le cas, du lieu de la situation de l'immeuble peut, par dérogation aux dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. »

Le juge qui ordonne l'expulsion peut, même d'office, accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.613-2 du code la construction de l’habitation  précise que les délais ne peuvent être inférieurs à trois mois et ni excéder trois ans.


   Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 

Le locataire qui a obtenu un délai par jugement quant à son expulsion n’a plus de loyer à payer mais des indemnités d’occupation fixées par le tribunal puisqu’il n’a plus le bail.

Enfin, il est possible que le paiement d’une astreinte soit ordonné, dès lors qu’un locataire après décision d’expulsion se refuse à quitter les lieux.

Cette astreinte sera versée tant que le locataire ne partira pas.

Il est également utile de préciser que le bailleur ne pourra demander à l’huissier de procéder à l’expulsion, lorsque le locataire aura saisi le juge de l’exécution d’une demande des sursis à expulsion.

Dan un arrêt en date du 14 octobre 1999, la Cour de Cassation a sanctionné un organisme HLM qui n'avait pas averti le JEX saisi d'une demande de sursis à expulsion que cette mesure d’expulsion était d'ores et déjà programmée quatre jours après l'audience, avant que ce magistrat ne statue Cass. 2e civ. 14-10-1999 n° 97-14.447, Sté Logirep),

L’astreinte en matière d’expulsion

Conformément à un arrêt du 11 mars 1987 rendu par la Cour de Cassation, l’astreinte est toujours provisoire, ainsi le juge pourra majorer cette astreinte en cas de résistance de la part du locataire.

L’astreinte ne sera due qu’une fois la décision d’expulsion liquidée.

Possibilité de réduction de l’astreinte : lors d’un arrêt rendu par la Cour d’Appel de Colmar le 28 octobre 1983, il a été jugé « qu’un locataire au chômage disposant de ressources modestes devait bénéficier d’un délai supplémentaire pour libérer le logement ; le montant de l’astreinte devait par conséquent être diminué. »

Le juge peut donc tenir compte des difficultés pour le débiteur  d’exécuter la décision  d’expulsion.

De plus, la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du  6 décembre 1989 que le cumul du paiement d’astreinte ainsi que l’indemnité d’occupation est tout à fait possible.

 Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

Maître Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
23/02/2015 02:46

Bonjour Maître
Ma belle-soeur va être expulsée de son logement de loi 48, alors que c'est uniquement parce que le nouveau propriétaire ne s'est pas fait connaître de son organisme de curatelle que le loyer n'a pas été payé. Le motif de l'expulsion serait l'absence de bail???
Lorsque l'on rachète un bien n'y a-t-il pas renégociation des baux ou reconduction automatique des baux tant que le nouveau propriétaire ne demande pas le contraire? De plus elle est Adulte handicapée et tout doit être fait via l'association de curatelle qui la gère. Elle a demandé à être relogée en Province mais tout piétine et la date d'expulsion approche. Le juge ne peut-il la mettre sur une liste de priorité de relogement afin d'éviter qu'une femme infirme et cardiaque ne se retrouve à la rue avec son chat, sommes nous dans les années 2000 ou au Moyen-Age?

2 Publié par Visiteur
28/03/2015 11:36

bonjour,
Je voulais vous demander ayant des du de paiement de loyer mais le proprietaire touche apl peut il me mettre à la rue moi, mon mari et mes 4 enfants
Merci de votre reponse

3 Publié par Visiteur
28/03/2015 13:51

Bonjour, (cas tres urgent)
Dans le cas d'une jeune maman qui ne paye plus son loyer depuis 2 ans. Qui est sur le point d'être expulser a la fin de la trêve d'hiver 2015 et le fait qu'elle se retrouve enceinte de 4 mois, qui est une mère au foyer, a t-elle droit a un sursis pour rester dans les lieux ?

4 Publié par Visiteur
07/04/2015 10:04

bonjour je vais etre expulser le 7 avril 2015 j ai un enfant a charge et je suis seul je suis andicaper et je ne travail pas jai fais un dossier de surendettement et c etais accepter tous le crédits de mon loyer a ete effacer maintenant je ne dort pas les nuits et je vie sur le stresse aider moi

5 Publié par Visiteur
10/04/2015 10:49

Bonjour,

etre propriétaire ne signifie pas être riche ! les locataires ont des droits mais aussi des obligations et le premier étant de payer leur loyer !

maintenant l'état se décharge de ses propres obligations du droit d'avoir un logement... et donne le se fait aux locataires indélicats de pouvoir user des lois de protection...

moi j'aimerai connaitre ce que j'encours exactement pour une expulsion de mon propre chef

6 Publié par Visiteur
11/04/2015 12:47

bonjour,
être propriétaire n'est parfois pas un choix, j'ai hérité d'un corps de ferme en mauvais état et surprise :des locataires d'un petit 50m2 avec un bail 3 6 9 qui skattent le reste de la propriété!!
je ne peut rien accéder sinon je suis en violation de propriété!! magnifique!!
ils ne payent pas le loyer minimaliste et font même de la culture de "plantes médicinales illicites"!!!
je ne peut pas les faire expulser à moins de payer trés cher de huissier, avocat etc..
j'ai contacté la gendarmerie qui bottent en touche "sans commandement du tribunal on ne peux pas agir", idem avec la mairie!!
bravo les lois!!
alors ne jugez pas les petits bailleurs trop vite!!

7 Publié par Visiteur
13/04/2015 17:16

Bonjour,
je penses que les abus sont dans les deux cas me concernant par obligation professionnel j'ai du déménager dans un appartement et louer mon bien dont je paye le crédit à une jolie petite famille qui jouit de ma maison sans payer de loyer en toute quiétude depuis un an, alors que je paye un loyer et un crédit Dois je faire la même chose à mon propriétaire ? et cela vous parait normal...un propriétaire n'est pas forcément "riche" .. La solution n'est pas de dire je suis dans "l'embarras " alors je fais la même chose au autre...

8 Publié par Visiteur
14/04/2015 10:39

Tapez votreChère Diana, il y a des "petits bailleurs" comme vous dites qui se retrouvent dans la galère (pour ne pas employer un autre terme plus vulgaire) à cause de locataires malhonnêtes dans votre genre, et jaloux de surcroît.
J'ai investi dans un petit 2 pièces qui était déjà en location et dont le bail se terminait en Octobre 2012 en vue de m'y installer un jour. Malheureusement la locataire malhonnête refuse d'en sortir depuis. Une procédure judiciaire a ordonné son expulsion d'autant plus que madame "la pauvre locataire" avait des revenus assez conséquents et elle n'a jamais fait la moindre recherche pour se reloger. J'apprends maintenant que la trêve hivernale est terminée qu'elle n'est pas expulsable car la vicieuse s'est fait protéger par la loi DALO juste à la limite de l'expulsion, au bout de 3 ans de procédure et de patience je précise (son but étant au final de rester indéfiniment dans ce logement).
En l'état actuel des choses cet appartement ne me rapporte presque rien puisque son bail de 1981 n'avait jamais été augmenté et je n'ai pas les moyens de me payer un autre logement NI à l'achat NI à la location vu les frais engagés sur cet appartement. J'ai un crédit assez conséquent, des impôts assez conséquents (pour vous payer entre autre vos allocations en tout genre à vous chère Diana et à tous les assistés de la société), et des charges assez conséquentes aussi. Je dors dans ma voiture en attendant, et des fois je dépanne chez des gens. Eh oui chère Diana, bailleur n'est pas synonyme de richesse. Je suis une femme de 34 ans, célibataire, sans vie sociale, et sans toit grâce à des gens comme vous. J'espère que vous dormez dans un lit bien douillet chaque soir car moi "petite bailleuse", honnête, ce n'est pas mon cas. Profitez bien chère Diana vous avez compris les failles de la législation qui ne protège que les assistés et profiteurs !
Je rajoute que cette dame soit-disant célibataire ne veut pas aller dans un studio pour le même prix (si ce n'est pas de la mauvaise foi ça, c'est quoi alors ???...).
Je suppose, chère Diana, que vous estimez peut-être toujours que tous les bailleurs sont des escrocs vu votre intelligence limitée et votre esprit étriqué !
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9 Publié par Visiteur
27/04/2015 15:10

Moi aussi je fais partie du camp des bailleurs baisés.
J'ai loué à un ressortissant espagnol qui venait soi-disant travailler en France pour fuir la crise.
Une fois bien installé dans l'appartement avec femme et enfants (3),il a payé 3 mois pour avoir les quittances nécessaires à l'obtention de toutes les aides possibles car entre-temps,il a négocié son licenciement pour travailler au black.
Je suis en procédure depuis 1 an et je ne vois pas le bout du tunnel.
Lui se gave d'aides sociales: allocations familiales+APL+RSA+ allocations chômage+ CMU et bien sûr aide juridictionnelle là où moi j'ai déjà déboursé plus de 2500 euros de frais de procédure.
Je vais bientôt me retrouver à la rue car je n'ai plus d'emploi depuis 4 ans,maman de 3 enfants j'ai le crédit de cet appartement et le crédit de ma maison et je n'arrive plus à faire face.
Alors les parasites qui vivent à nos dépens et font de l'assistanat un mode de vie comme un autre,je ne les supporte plus.
J'avoue,à chaque fois que j'entends parler d'une expulsion,j'applaudis en me disant que là,la justice a été efficace.
Un bailleur n'est pas forcément riche,c'est aussi quelqu'un qui se prive,quelqu'un qui prend le risque de s'endetter pour s'assurer un complément de revenu.
C'est mon cas.Je vis un cauchemard depuis un an et depuis cette mésaventure,je ne vois plus les locataires du même œil,je ne peux plus avoir de compassion ou de pitié car mes squatteurs eux se foutent royalement de mes difficultés.Ils se paient même le luxe de partir en vacances,elle est pas belle la vie????

10 Publié par Visiteur
14/05/2015 17:24

bonjours . mon proprietaire ,a changer mes cerrure avec tous mes meubles dedans ainsi que mes papiers et le bail , j ai seulement 1 loyer de retard ,que dois je faire ,car depuis huits jours je ne sais ou aller, j ai un travail en cdi donc , pas de probleme ou dois je m adresser .merci