droit immobilier

En matière de baux d’habitation, la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Il s'agit d'une disposition d'ordre public de protectrice du locataire Cette restitution s'entend d'une remise des clés en mains propres au bailleur (CA Pau, 2e ch. sect. 1, 15 janv. 2009). Cette question est particulièrement importante car elle entraîne d’important contentieux aux enjeux financiers non négligeables. En effet, tant qu'elle n'a pas été effectuée, et même si le locataire a quitté les lieux, celui-ci reste tenu du paiement d'indemnités d'occupation, des dégradations causées à la chose et, plus généralement, de toutes les obligations du bail. Ce n’est qu’à partir de la restitution des clés qu’un appartement est juridiquement considéré comme libre de toute occupation. Pour ces raisons, il importe de bien cerner les caractéristiques (I), les modalités temporelles (II) et les modalités de preuve de la restitution des clés d’un local à usage d’habitation (III).

Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations. La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment deux obligations incombant au locataire : - Obligation de jouissance paisible (I) - Obligation de s’assurer contre les risques locatifs (II)

En principe, les baux commerciaux sont soumis à un statut spécial qui donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement. Toutefois, les parties peuvent préférer conclure un bail plus court, en dérogeant partiellement ou totalement au statut. C’est le bail de courte durée, dont la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas être supérieure à deux ans (C. com. art. L 145-5, al. 1). Ce statut a été créé par le législateur dans l’objectif de permettre aux parties de « s’essayer » avant de conclure un bail commercial, autant pour que le bailleur connaisse le preneur que pour que ce dernier apprécie la qualité de l’emplacement loué. Ce bail est à durée déterminée, et en l’application de l’article 1737 du Code civil, il cesse de plein droit à l'arrivée du terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (Cass. 3e civ. 15-3-1972 n° 71-10.482, Altari c/ Picoulet). - N’est pas une convention d’occupation précaire Il se distingue de la convention d'occupation précaire en ce que cette dernière n'est pas limitée dans le temps et peut durer tant que le motif de précarité qui a justifié sa conclusion ne se réalise pas. La convention d'occupation précaire n'est autorisée qu'à raison de circonstances objectives particulières, celles-ci devant constituer un motif légitime de précarité (Cass. 3e civ. 9 novembre 2004 n° 1170 F-PB, SCI Alcazar c/ Université de Lille III Charles de Gaulle). Elle est caractérisée par le fait que l'occupant ne peut fonder aucun espoir d'avenir vers la possession de la chose pour la création d'un commerce ou d'une industrie ; la fragilité de l'occupation est donc le critère essentiel de ce type de convention (CA Versailles 12 janvier 1995 n° 94-7406, 12e ch. sect. 2, SCI Les Côtes de Maisons c/ ESUP). C’est notamment le cas lorsque l’immeuble loué est en situation transitoire (ex : en attente d’expropriation), ou que l’occupation n’est consentie que de façon discontinue et temporaire, aux seuls jours de marché par exemple (Cass. 3e civ. 14 novembre 1973 n° 72-13.043). L’article L 145-5 le distingue expressément de la location saisonnière également.

Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail. Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués (C. com. art. L145-1). Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'industriel ou de l'artisan et qu’il y soit exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. C'est au locataire qui prétend bénéficier du statut de prouver qu'il remplit les conditions prévues par l'article L 145-1, I du Code de commerce (Cass. 3e civ. 17 octobre 1972). Mais l’exploitation en elle-même du fonds de commerce a plus d’incidence sur la question du renouvellement du bail, en ce qu’elle en forme une condition. Ainsi, nous verrons dans cet article que si le renouvellement du bail peut être refusé pour cause de non-exploitation, il n’est cependant pas possible de résilier le contrat pour cette raison.

Le bailleur qui loue à bail un logement est tenu de respecter certaines obligations et notamment celle de délivrer un logement décent à son locataire. En cas de non respect de cette obligation, le bailleur s’expose à des sanctions. Plusieurs questions se posent alors : Que recouvre la notion de « logement décent » ? Dans quels cas sommes-nous en présence d’un logement indécent et quelles sont les sanctions applicables ?

Le statut de bail commercial donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement. En principe, pour bénéficier de ce statut, le preneur doit être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Cependant, dans les cas où le preneur n’est pas soumis à immatriculation, il existe la possibilité d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

L’obligation de délivrance conforme d’un bien par le bailleur est extensive et comprend aussi l’obligation de sécurité. Cette obligation de sécurité peut être lourde puisque dans le cas de vices cachés le bailleur sera nécessairement responsable, même s’il a pris des mesures pour l’assurer. Cette obligation peut concerner la vétusté des lieux (installation électrique…) voire leur mauvais état sanitaire (amiante…), qui seront souvent caractérisés par un non-respect des normes en vigueur. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Cette obligation doit être exécutée à la date de prise d'effet du bail, sauf clause contraire.

Lorsque le locataire d’un bail commercial connait des difficultés financières avec son fonds de commerce, il se peut qu’il soit amené à cesser le paiement des loyers. Dans cette situation, le bailleur voudra faire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour récupérer son local. Ce qui aura pour conséquence logique de fortement déprécier le fonds de commerce du preneur, le conduisant potentiellement vers la liquidation judiciaire. Quels sont alors les droits des créanciers du bailleur, pour lesquels le fonds de commerce constitue un gage ?

A la suite de la vente d’un bien immobilier, il peut arriver que les acheteurs s’aperçoivent que le bien qu’ils ont acquis est affecté d’un vice alors même qu’un diagnostic a été réalisé par un professionnel. Ce diagnostic peut, en effet, s’avérer erroné. L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation dispose « qu'en cas de vente de tout ou partie d'un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l'acte de vente comprenant notamment un document, le diagnostic amiante, mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble vendu de matériaux ou produits contenant de l'amiante ». Quels sont les recours de l'acheteur?

La rédaction d’un bail commercial est souvent très difficile pour les parties. Les parties prévoient souvent des clauses permettant de répartir les travaux entre le locataire et le bailleur. Néanmoins, certaines obligations doivent être remplies par le bailleur. La règle de principe est que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Cette obligation de délivrance est prévue par les articles 1719 et 1720. L'article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public. Cela signifie que les parties au contrat de bail peuvent y déroger par des conventions particulières (3e Civ., 7 février 1978, Bull. 1978, III, n° 71), La plupart du temps les baux prévoient une clause dite de souffrance. La jurisprudence est venue rappeler au bailleur que l'existence d'une clause de souffrance, ne pouvait l'exonérer de son obligation de délivrance.