le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

Publié le Modifié le 27/09/2016 Vu 170 444 fois 59
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De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


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1 Publié par Visiteur
21/10/2013 19:04

Bonjour maître

Mon agence locative qui gère mon appartementdepuis 30 ans avec une GLI a remplacé celle-ci sans me prévenir par 2 cautions insolvables et au terme de 3 ans j'ai une dette de 10000 euros et les locataires expulsables sont topujours occupants ! puis rendre responsable mon agence locative ?

Je vous remercie vivement P J

2 Publié par Visiteur
26/10/2013 11:08

Comment obtenir de l'agence immobilière qui gère la location de l'appartement situé au dessus du mien qu'elle fasse réparer convenablement et définitivement la fuite d'eau qui dégrade régulièrement mes plafond ? Faire des constats, des devis et des travaux ne sert à rien si la plomberie n'est pas réparée correctement. Il ne m'était pas possible d'aller vérifier moi-même chez le locataire si les réparations avaient été réalisées dans les règles de l'art !! Il a fallu que je relance l'agent immobilier de nombreuses fois pour qu'il me donne enfin l'assurance que .... et tout est à refaire !!!

3 Publié par Visiteur
10/01/2014 11:16

Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un appartement 2 pièces qui ne possède pas de volets à chaque fenêtre et l'un des 2 volets existant ne ferme pas correctement, il laisse apparaître un jour de 7 cm sur la partie haute puisqu'il est tordu.
Par ailleurs, la fenêtre de ma chambre, qui ne possède pas de volet, est vétuste. La menuiserie est cassé en partie basse et laisse passer beaucoup d'air. Elle n'a pas de double vitrage.
La propriétaire m'a promis le remplacement avant l'arrivée du froid mais elle a reporté 3 fois la réalisation du chantier et, au mois de janvier, je n'ai toujours pas obtenu satisfaction.
Autre défaut : le garde-corps d'une fenêtre du salon est mal fixé. Si je m'appuye, il risque de se déceller.
La propriétaire a nommé une personne mandataire qui n'est pas une agence mais un particulier.
Impossible d'obtenir les coordonnées de la propriétaire, même pas son n° de téléphone ! Elle m'a seulement fournie l'adresse de l'immeuble où j'habite car elle s'est gardé une boîte aux lettres mais ne vit pas sur place.
Lorsque je lui écris, c'est toujours la mandataire qui me répond à sa place.
Je n'ai aucune preuve de la qualité de mandataire de cette personne.
Quels sont mes droits ?
Merci de votre réponse

4 Publié par Visiteur
10/01/2014 11:16

Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un appartement 2 pièces qui ne possède pas de volets à chaque fenêtre et l'un des 2 volets existant ne ferme pas correctement, il laisse apparaître un jour de 7 cm sur la partie haute puisqu'il est tordu.
Par ailleurs, la fenêtre de ma chambre, qui ne possède pas de volet, est vétuste. La menuiserie est cassé en partie basse et laisse passer beaucoup d'air. Elle n'a pas de double vitrage.
La propriétaire m'a promis le remplacement avant l'arrivée du froid mais elle a reporté 3 fois la réalisation du chantier et, au mois de janvier, je n'ai toujours pas obtenu satisfaction.
Autre défaut : le garde-corps d'une fenêtre du salon est mal fixé. Si je m'appuye, il risque de se déceller.
La propriétaire a nommé une personne mandataire qui n'est pas une agence mais un particulier.
Impossible d'obtenir les coordonnées de la propriétaire, même pas son n° de téléphone ! Elle m'a seulement fournie l'adresse de l'immeuble où j'habite car elle s'est gardé une boîte aux lettres mais ne vit pas sur place.
Lorsque je lui écris, c'est toujours la mandataire qui me répond à sa place.
Je n'ai aucune preuve de la qualité de mandataire de cette personne.
Quels sont mes droits ?
Merci de votre réponse

5 Publié par Visiteur
10/01/2014 19:59

Bonsoir Maître,
Notre administrateur de biens par téléphone qu'il cesserait son activité à la fin de l'année. Doit-il nous en informer par écrit ? doit-on commencer à chercher un autre cabinet ?
Merci

6 Publié par Visiteur
17/01/2014 07:24

Bonjour
Moi c'est un cas particulier Mon mandataire a donné mon dossier de gerance à une autre agence que j'ai consulté pour avoir ses tarifs. il n'a meme pas attendu ma résiliation , et ne m'a jamais résilié...
Cette agence me doit des loyers sur des baux avec GLI , des degradations sur mon immeuble , etc...
puis je demander des dommages et interets apres expertise de mon immeuble , j'en ai pour au moins 20 ke de degats

7 Publié par Visiteur
27/03/2014 11:00

Bonjour,

Dans le cadre d'un mandat de gestion, le manadataire a exercé une forte pression pour que je baisse le prix du loyer. J'ai procédé à cette baisse, l'appartement a été mis en location en mars 2013. Je trouve que le loyer est significativement bas par rapport à ce qui se pratique sur le marché pour ce type de bien.

Ma question : comment puis-je procéder ou demander au mandataire de procéder à une augmentation du loyer ? (sachant que l'appartement est occupé par le même locataire depuis mars 2013).

Je vous remercie par avance pour votre retour.

8 Publié par Visiteur
13/04/2014 00:49

Bonjour,
Je souhaite que l'agence immobilière mandatée pour la gestion locative de mon appartement, m'envoie le contrat de bail signé des locataires ainsi que l'ensemble des pièces (bulletins de salaire, rib, acte de cautionnement, contrat d'assurance habitation, contrat d'entretien annuel chaudière, etc.). Pour appuyer ma demande, quel est l'article de loi auquel faire référence ?
Merci.

9 Publié par Visiteur
13/04/2014 09:58

Bonjour maître,

J'ai signé un bail commercial avec un administrateur du bien, suite a un litige , je de reçois une assignation du propriétaire devant le tribunal sans l'agence, alors que le propriétaire ne m'a jamais délivrer une quittance de loyer, est ce que cette action engagé par le propriétaire sans son représentant légal est légale?

10 Publié par Visiteur
30/06/2014 14:02

Bjr Maitre, suite à la résiliation d'un mandat de gestion locative pour beaucoup de manquement, je souhaite savoir quel est le délais pour la remise de mon dossier ainsi que le solde de tout compte.