le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

Publié le Modifié le 27/09/2016 Vu 170 443 fois 59
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De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


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1 Publié par Visiteur
02/11/2015 06:15

bonjour maître,
je voudrai savoir a qui versé le loyé avant que je signe mon contrat de bail. le proprietaire a fait un contrat de gestion avec une agence. je ne veut pas que mon argent soit versé a une agence mais qu'avec le proprietaire. deja ce n'est pas l'agence qui ma trouvé. j'ai vu l'annonce sur leboncoin et il n'y avait pas aucun rapport avec une agence. lors de la premiere visite je l'ai fait qu'avec le proprio, et la 2, et 3 eme aussi. on m'annonce que l'agence va ce deplacé pour un etat de lieux et remplir le contrat de location avec le proprio et moi. ce jour la ,l'état des lieux n'as pas été fait car la maison etait encore en travaux, donc l'agence m'as laisser moi et le bailleur le papier d'état des lieux a remplir quand les travaux auront terminé et le contrat de bail a signé quand je vais lui remettre l'argent de du loyer et un mois de caution en main propre. je trouve tout cela un peu bizzard..!! j'aurais aucun recu deja car personne ne la mentionné.. moi tout ce que je veux c que j'aimerais versé mes mois de loyé directement sur le compte du bailleur es ce possible ou pas ?? merci de me repondre au plus vite car je dois prendre une decision avant le 3 novembre 2015.

2 Publié par Visiteur
18/11/2015 10:43

Bonjour Maître,
Nous avons confié la gestion de notre appartement à une agence immobilière.
le locataire a quitté notre logement mi-février 2014. Il reste nous devoir la somme de 690,36 euros (loyer et charges).
Après de nombreux appels téléphoniques à l'agence, il nous a été répondu que l'agence ne peut aller en justice car elle n'a plus de mandat pour notre logement.
Pouvez-vous nous confirmer ce point ?
D'avance nous vous remercions pour votre aide.
Cordialement,
Marie JADIS

3 Publié par Visiteur
18/11/2015 10:43

Bonjour Maître,
Nous avons confié la gestion de notre appartement à une agence immobilière.
le locataire a quitté notre logement mi-février 2014. Il reste nous devoir la somme de 690,36 euros (loyer et charges).
Après de nombreux appels téléphoniques à l'agence, il nous a été répondu que l'agence ne peut aller en justice car elle n'a plus de mandat pour notre logement.
Pouvez-vous nous confirmer ce point ?
D'avance nous vous remercions pour votre aide.
Cordialement,
Marie JADIS

4 Publié par Visiteur
04/12/2015 18:39

Bonjour,

Cela fait 2jours que je suis dans mon nouvel appartement sauf que ma chaudière vient de me lacher.
Donc ce matin a 8h j'envoi un mail a l'agence qui s'occupe de mon dossier et avec mécontentement me répond qu'elle essaye d'envoyerun plombier après avoir attendu l'après midi 3 plombiers sont venus et on clairement dit que la chaudière était désuet et dangereuse. Les plombiers ont bien envoyer les devis a l'agence sauf que depuis je n'ai aucune nouvelle de l'agence, j'ai donc pris contact avec le propriétaire qui me dit qu'il ne peut rien faire c'est l'agence qui actionne les choses.
Nous sommes vendredi demain weekend cela veut dire que je n'aurais ni eau chaude ni chauffage avant lundi si encore l'agence est ouverte et que les devis sont validé sinon peut être mardi.

Comment puis je me retourner contre l'agence? Cette nuit la température a froler les 8º. Je ne peux pas ne pas me confronter a cette agence de mer##.
Le propriétaire ne peut il vraiment rien faire?

5 Publié par Visiteur
06/06/2016 15:39

Bonjour maître,
je suis en détachement, j'ai un logement de fonction,j'ai mis en location mon bien à une agence solidaire.
Le problème est que mon détachement n'est pas renouvelé,je dois rendre mon logement de fonction rapidement.
il n'y a aucun bail de contracté donc aucun locataire.
J'ai rédigé une lettre recommandé afin de stopper mon mandat de façon anticipé.

Le mandataire ne souhaite pas me rendre les clefs.
Quels sont mes recours?

6 Publié par Visiteur
10/06/2016 13:10

bonjour maitre, je veux savoir si l'avocat conseil d'une succession et gerant les biens de cette dernière peut ester en justice en son propre nom contre un locataire de la dite succession dans un litige relatif aux clauses du contrat de bail

7 Publié par Visiteur
10/06/2016 13:10

bonjour maitre, je veux savoir si l'avocat conseil d'une succession et gerant les biens de cette dernière peut ester en justice en son propre nom contre un locataire de la dite succession dans un litige relatif aux clauses du contrat de bail

8 Publié par Visiteur
19/06/2016 15:49

Incroyable, mais Vrai Dieu est toujours Grand. Après plusieurs rejets de ma demande par la banque, j’ai bénéficié d’un prêt grâce à cette ce groupe bien honnête,groupe finance mondial .Pour en savoir plus, veuillez simplement prendre contact avec eux par e-mail au : groupefinancemondial95@gmail.com . ils offrent des prêts de 1 000€ à 3.000.000€ à toute personne capable de le rembourser avec intérêt à un taux faible de 2 % ne doutez pas de ce message. C’est une parfaite réalité. Faites passer le message à vos proches qui sont dans le besoin.
Que Dieu vous bénisse.

9 Publié par Visiteur
27/09/2016 16:49

Bonjour,

Quid de l'agence mandataire qui ne donne pas suite à deux demandes écrites (par LR/AR) de fournir les justificatifs sur laquelle l'agence s'est fondée pour apprécier la solvabilité des locataires qui se sont ensuite révélés défaillants (toujours près de 2 mois de loyer impayés 9 mois après leur départ)?

La même agence n'a d'ailleurs pas veillé, malgré nos demandes et rappels par courriel, a ce que les mêmes locataires reprennent à leur nom l'abonnement au services des eaux ... ils ont quitté la maison en ne payant que 60% de cette facture, et refusent de payer le solde ! (arguant d'une fuite d'eau, que le plombier a trouvé après leur départ, mais au niveau de la chasse d'eau - qu'il leur revenait donc d'entretenir !)

Peut-on invoquer la responsabilité de l'agence pour faute, et lui demander de se substituer (préjudice +/- 2000 €)