le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

Publié le Modifié le 27/09/2016 Vu 170 445 fois 59
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De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


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1 Publié par Visiteur
28/07/2014 08:55

Bonjour,
Je viens de changer de mandataire et je voudrais connaitre la durée légale maximale de reversement du loyer au mandant.
Merci

2 Publié par Visiteur
08/08/2014 10:02

Bonjour Maitre
j'ai quitté mon logement en 05 2013 geré par Belvia qui a pris la suite d'Akeris .Depuis le sujet de ma caution n'est toujours pas réglé , ils n'ont dans un premier temps mis au CTX pour une somme non due ( taxe hab; 2011 , bien payée par prélèvements ) ils ont gardé une provision , après mon départ apparaissent des charges non justifiées , bref ... ils ne m'ont pas rendu ma caution . mes lettres recommandées sont sans réponses ... quelle démarche me conseillez vous ? ce n'est pas la somme due qui me gène , mais je pense qu'ils font cela avec tout le monde , pour certains cela doit être plus important
MERCI

3 Publié par Visiteur
05/09/2014 12:07

Bonjour Maître
j'ai mis mon logement en gestion dans une agence,depuis le mois de juin au 1Septembre l'agence me verse zéros loyer en sachant qu'il y a une locataire. Et il on fait intervenir 2 artisans pour des des petits travaux donc je ne suis moi même pas en coutent et il me déduise les frais des travaux sur les loyer que je ne perçois pas. Par téléphone je n'arrive a savoir pourquoi il y a une mauvaise gestion. donc je suis obligée de prendre un billet d'avion Réunion Paris et Paris Toulouse pour réglé tous sa devant eux.Et t il possible réutiliser un mandat de gestion location pour abus de confiance.
En vous remercie

4 Publié par Visiteur
05/10/2014 20:29

Bonjour Maître,

J'ai confié le mandat de gestion de mon appartement ainsi que la recherche de locataire à une agence immobilière il y a 7 mois. Après de multiples demandes de copie du bail, je viens seulement de le récupérer en me présentant moi même à l'agence. Depuis maintenant deux mois, je constate des paiements partiels de loyers. Ayant récupérer le bail hier, je viens de m'apercevoir que l'appartement est loué à une personne sans emploi sans personne cautionnaire. Je n'ai bien sur pas été averti sur la situation du locataire, et je comprend mieux pourquoi ai-je du faire du forcing pour obtenir la copie du bail! Puis-je engager des procédures envers l'agence immobilière que j'ai mandaté pour négligence?

5 Publié par Visiteur
28/11/2014 14:25

Bonjour Maître,
Nous avons confié la gestion locative à une petite agence.
Lors de l'état des lieux, le locataire ainsi que le mandataire ne nous ont indiqué aucun travaux a réaliser.
Mais depuis leur entrée dans la location, les locataires ont fait faire une série de devis.
Nous sommes d'accord pour éxecuter ce qu'ils relèvent du propriétaire mais des travaux qui relèvent plus du confort des locataires viennent s'ajouter à la facture.
Le mandataire ne cherche même pas à savoir s'il s'agit de travaux a la charge du propriétaire ou du locataire et nous harcèle d'appels et de méprisance en nous disant que les locataires ne sont pas satisfaits de l'état des lieux etc etc

6 Publié par Visiteur
28/11/2014 14:26

Est-il normal que le mandataire réagisse de cette facon sans etre un intermédiaire?

7 Publié par Visiteur
11/12/2014 11:03

Bonjour Maitre,
J'ai signé le bail de mon appartement en novembre 2013. Passant par une agence, j'ai versé directement mon dépôt de garantie à l'agence qui l'a encaissé. Aujourd'hui, le propriétaire a demandé à l'agence qu'elle lui remette le dépôt de garantie pour qu'il en soit lui-même le détenteur. J'ai donc deux questions :
- Alors qu'il y a une agence qui est le gestionnaire, le propriétaire a-t-il le droit d'encaisser le dépôt de garantie ?
- Cela est-il normal que ça intervienne au bout de plus d'un an?
Merci de vos réponses.
Cordialement.

8 Publié par Visiteur
11/01/2015 12:11

Bjr Maitre
Ma mère a confié un appartement a un gérant. Le locataire est parti en laissant une ardoise et le gerant n'a rien fait pour recouvrir les impayés ni mis en oeuvre l'assurance loyers impayes.Je decouvre les dégats au deces de ma mere. Je demande des explications. On me reponds que c'est prescrit (5 ans) Ma question = Quand commence la prescription ?
- Jour du depart du locataire ?
- ou Jour ou ma mère (ou moi) avons pris conscience de la non efficacite du gérant
Merci pour votre reponse

9 Publié par Visiteur
14/01/2015 17:34

Bonjour maître.

Bonne année et meilleurs voeux pour 2015.je suis locataire d'un appartement neuf. Mon mandataire refuse de payer une facture de plomberie du à un defaut de construction survenu un samedi alors que j'ai téléphoné à la personne qui m'a loué l'appartement pour savoir quoi faire. Elle m'a dit de prendre un plombier par mes propres moyens et de retourner la facture pour remboursement. Je précise que la société mandataire et la société de construction son la même et qu'ils étaient sous garantie avec un plombier pour les defaut de construction.
Néanmoins maintenant ils me sortent comme excuse que j'aurais pu atrendre lundi pour voir leur plombier.
SUis je en tord.

10 Publié par Visiteur
21/01/2015 10:30

Bonjour maître,

Je suis propriétaire d'un appartement, mis en location, dans le cadre d'une loi de Robien. Le locataire n'a pas payé le loyer durant quelques mois. J'ai une assurance GLI (garantie loyer impayé) qui a fini par me régler ces différents impayés. Mais le mandataire a fait un procès au locataire suite à ces impayés, afin de l'expulser, procès dont je viens de découvrir qu'il a été fait en notre nom, et non au nom du mandataire. Est-ce normal? Je n'avais pas demander à faire un procès, ni à expulser mon locataire.
Suite à ce procès, j'ai été condamné à des dommages et intérêts envers le locataire car le mandataire ne lui a pas transmis un certain nombre de quittances de loyer, réclamés par le locataire. Est-ce à moi de devoir payer ces D&I, ou bien puis-je me retourner vers le gérant qui n'a pas fait son travail, à mon sens.
En vous remerciant par avance de votre réponse,
Cordialement