le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

Publié le Modifié le 27/09/2016 Vu 170 442 fois 59
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires dont vous auriez besoin.

Maître J.DRAY

Vous avez une question ?
Blog de Maître Joan DRAY

Joan DRAY

150 € TTC

400 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
05/09/2012 16:59

Bonjour Maître, Mon mandataire à ma demande a inséré dans le bail initial une clause précisant que je reprenais le bien loué à l'issu du bail pour l'habiter. Mon mandataire ne m'a jamais dit que cette clause ne me dispensait pas de faire délivrer un congé au locataire. Le Tribunal ne retient pas une faute de la part du mandataire, mais considère que je n'ai pas donné les instructions nécessaires pour faire délivrer le congé. Y a t il une jurisprudence sur ce sujet

2 Publié par Visiteur
03/10/2012 20:54

Bonjour,
Nous avons mandaté une agence en janvier 2012 pour la gestion et la location de 2 appartements. Entre temps, faute de pouvoir provisionner les comptes de charges, ils ont laissé nos 2 locataires sans chauffage pendant 3 mois et ont commis une erreur dans un des bails, mentionnant comme privative une chaufferie à une de nos locataires. Une chaufferie contenant le chauffage collectif et le tableau electrique du locataire du dessus. Aujourdhui nous avons rompu a lamiable notre contrat et notre préjudice est que nos 2 locataires ont qui donné leur préavis pour quitter chacun leurs appartements et la seconde pendant son préavis refus l'accès à la chaufferie sans sa présence (ce qui est contraignant pour tout le monde car horaire non flexible), notre 2nd locataire envisage une action en justice car il a du aller se laver ailleurs pendant 3 semaines. Je vais leur faire un courrier pour leur demander la restitution des frais de gestions de janvier a septembre 2012 pour inexécution de leur mandat, mauvaise gestion et préjudice. Pensez vous que nous sommes dans notre droit ?

3 Publié par skiloo
03/10/2012 20:56

Bonjour,
Nous avons mandaté une agence en janvier 2012 pour la gestion et la location de 2 appartements. Entre temps, faute de pouvoir provisionner les comptes de charges, ils ont laissé nos 2 locataires sans chauffage pendant 3 mois et ont commis une erreur dans un des bails, mentionnant comme privative une chaufferie à une de nos locataires. Une chaufferie contenant le chauffage collectif et le tableau electrique du locataire du dessus. Aujourdhui nous avons rompu a lamiable notre contrat et notre préjudice est que nos 2 locataires ont qui donné leur préavis pour quitter chacun leurs appartements et la seconde pendant son préavis refus l'accès à la chaufferie sans sa présence (ce qui est contraignant pour tout le monde car horaire non flexible), notre 2nd locataire envisage une action en justice car il a du aller se laver ailleurs pendant 3 semaines. Je vais leur faire un courrier pour leur demander la restitution des frais de gestions de janvier a septembre 2012 pour inexécution de leur mandat, mauvaise gestion et préjudice. Pensez vous que nous sommes dans notre droit ?

4 Publié par Visiteur
13/10/2012 18:23

Bonjour,
J'ai un appartement qui est géré par un administrateur de biens. Le locataire lui a donné son congé mais ce cabinet ne nous l'a pas transmis . Nous découvrons aujourd'hui (en recevant les charges trimestrielles que l'appartement est vide. L'administrateur nous annonce qu'il faut réaliser des travaux avant de relouer... N'a t-il pas commis une faute (ne pas nous prévenir) et n'est-il pas en train de se "goinfrer" la caution du locataire ? (il a du faire un état des lieux de sortie ?
Merci pour votre réponse...

5 Publié par Visiteur
28/12/2012 09:12

bonjour maitre
le gestionnaire de bien a t il obligation de faire une copie du bail et de l etat des lieux pour le proprietaire

6 Publié par Totchie
25/04/2013 15:37

Bonjour,
Mon appartement est gérée par une agence depuis quelques années.
Fin d'année dernière, mon ancienne locataire a donné congès (j'ai quasi 1 an d'impayé de loyer).
L'agence m'a lorsque la locataire avait donné son congès contactée par téléphone afin de savoir si je voulais relouer : je leur est dit oui moyen de savoir si des travaux dévaient être effectués avant qu'il y ait un nouveau locataire (donc au alentour de septembre - octobre 2012)
Après cela aucune nouvelle, jusqu'au 22 mars dernier où j'ai appris qu'il y avait une nouvelle locataire depuis fin février et qu'elle demandait une réduction de loyer au vu des travaux à effectuer. L'agence m'a adressée en même temps un devis de 14 000 euros de travaux pour un 2 pièces.
Fortement étonnée, je leur ai demandé des explications et surtout demandé pourquoi je n'avais pas été informé qu'il avait trouvé un locataire et que je ne comprennais pas ce qu'il entendait par l'état dégradé de mon appartement.
Vu le manque de reponse de leur part je leur ai écrit afin d'avoir copie de l'état des lieux de sortie et celui de l'entrée de la nouvelle locataire + copie du nouveau bail.
Il s'avère que
- l'état des lieux de sortie a été fait début décembre 2012 avec un constat d'un appartement en état d'usure normal (B ou EU selon le contast),
- mais l'état des lieux d'entrée de fin février 2013 montre un état des lieux fortement dégradé.
Je leur ai transmis un tableau de comparaison détaillé afin qu'il me réponde : rien !
Je ne comprends pas, je leur ai alors demandé des explications, pourquoi je n'avais pas été prévenu, comment il avait fait pour louer un appartement devenu limite louable (dixit l'agence de location ! j'ai récupéré les échanges de mails entre l'agence et le gestionnaire)
Les échanges de mails montrent aussi que l'agence de location avait prévenu le gestionnaire dès le 4 janvier qu'il y avait des réparations importantes à faire. Je n'en ai jamais été informée !
Il a fallu faire intervenir un électricien pour changer le dijoncteur qui était cassé, il a fallu faire intervenir un plombier car les bouchons des évacuations n'avaient pas été remis : ce qui fait que mon appartement a subi des dégats des eaux !
Le gestionnaire a fait intervenir l'électricien d'après les mails juste avant l'entrée de la nouvelle locataire.
Je n'en ai jamais été informée !
Bref, ce n'est qu'en mars que l'on m'informe, la reflexion de l'agence étant que c'était la vie et qu'il avait fait le nécessaire vu l'urgence (seulement leur contrat dit que même pour les réparations urgentes, ils doivent en informer immédiatement le propriétaire !), que je devrais être heureuse qu'il ait trouvé une personne pour louer mon taudi... (sachant que mon appartement avait été refait à neuf en 2006 ! je veux bien un état d'usure, mais là après avoir enfin vu les photos c'est impensable)
J'avoue que je ne sais plus quoi faire.
Pour la nouvelle locataire, les mails prouvent que le gestionnaire a laissé croire que les réparations allaient être faites : seulement je n'étais pas dans la boucle de ses mails, et je n'ai jamais reçu aucune demande et eux de confirmation de ma part que je prendrais en charge les travaux !
J'ai pris contact avec la locataire, car humainement parlant je ne peux pas la laisser dans ce taudi. Personnellement je suis prête à contacter une agence pour qu'on lui trouve un autre logement (à noter c'est une jeune étudiante).
Que puis-je faire contre le gestionnnaire ? et que puis-je faire tout court ?
Sachant que je veux me débarraser de cette agence, mais qu'ils m'ont menacé de mettre un terme au recours soit-disant fait auprès des assurances (dont je n'ai aucune preuve, et cela m'étonne qu'une assurance prenne en charge alors que la dégradation n'a pas été constaté dans l'état des lieux de sortie !)
Que faire ? je suis à la recherche d'un avocat.
Merci de votre aide

7 Publié par Ashireon
24/05/2013 05:41

Bonjour,
J'ai quitté un appartement il y a 2 ans. LA société Mandataire de l'époque ne s'occupe plus du bien immobilier depuis un mois à la date de ce jour.
J'ai recu avec leur courrier , le recapitulatifs des avances sur charges et a ma surprise je vois que j'ai payé trop de charges sur la période ou j'ai habité cet appartement.
De plus à la sortie de l'appartement l'agence mandataire a retenue une partie du dépôt de Garantie afin de couvrir d’éventuels dépassement de ces avances sur charges prêt de 50 % du dépôt. Je n'arrive plus à joindre le propriétaire de l'appartement car ce dernier n'habite plus à l'adresse mentionné sur le Bail.
Et l'agence n'est actuellement plus mandataire. Cependant est ce que le mandataire n'a pas une responsabilité de soldé toutes les actions en cours? cette agence ne veut pas me communiquer l'adresse actuelle du propriétaire. Je me retrouve dans une impasse car les accusés réceptions envoyés au propriétaire me reviennent avec une bonne réception signé par un mandataire inconnu...

8 Publié par Visiteur
18/07/2013 18:11

Bonjour,
J'ai un 2pièces en gestion locative SERGIC , arrivé aux 3 années contractuelles, j'ai donné par écrit et téléphoné à SERGIC pour qu'ils envoient la fin de bail au 31 juillet. Or je viens d'apprendre qu'ils n'ont fait aucune démarche auprès du locataire .
L'agence me dit avoir "oublié d'envoyer la lettre au locataire "
Quel recours ai-je pour récupérer mon appartemment destiné à loger ma fille au 1er aôut.
Merci de votre aide

9 Publié par Visiteur
17/08/2013 11:22

bonjour Maitre, j'ai un logement géré par un mandataire immobilier depuis 2011. je viens d'apprendre qu'après une fuite dans la salle de bain, non signalée et non réparée,de la moisissure c'est d'éposée sur les murs des piecès atenantes; mon appartement est donc impropre a la location. que puis-je faire. y a t-il des recours contre l'agence est elle responsable devant un tribunal.merci de votre réponse.

10 Publié par Visiteur
18/09/2013 09:03

Bonjour Maître,
Mon administrateur de biens s'est trompé en calculant l'augmentation d'un loyer .Aujourd'hui ,je dois restituer une somme au locataire .Qui est responsable et qui doit payer?
En vous remerciant