le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

Publié le Modifié le 27/09/2016 Vu 170 447 fois 59
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De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


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1 Publié par Visiteur
29/01/2015 18:05

Bonjour à tous je viens de louer un box à une agence immobilière je les ai appelé il mon fait déplacer mon fait signer un bail fait payer 2 mois davance ainsi que les frais dagence avec la consultation du propriétaire Et après m'avoir vu et laisser partir mon re contacter en prétextant qu il ne pouvait me le louer car mes ressources ne le permettait pas !!! Ma questions et simple quels sont mes droits face à cette situation .? Moi personnellement je vois ça comme une discrimination à mon égard je fait partie de se que certains apel une minorité visible merci de m'aiguiller a

2 Publié par Visiteur
07/02/2015 12:19

Bonjour Maître,
J'aimerai savoir si un futur locataire a le droit de travailler dans l'agence à laquelle j'ai mandaté mon bien?
Habitant à 1000 km du bien je n'ai pu gérer l'état des lieux qui, on le dirait à été fait à mon encontre.
Merci d'une éventuelle réponse.

3 Publié par Visiteur
28/02/2015 18:16

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4 Publié par Visiteur
02/03/2015 15:56

Cher Maître
Je suis locataire d'un appartement depuis bientôt 3 ans. La propriétaire m'a informée qu'elle essayait de changer de société de gestion locative. Néanmoins cette société de gestion locative (avec laquelle j'ai signé le bail) refuse apparemment de transférer le dossier (ils me disent que la propriétaire est engagée avec eux jusqu'au 1er juillet). J'ai donc reçu pour le mois de mars 2 avis d'échéance, l'une de l'ancienne société de gestion locative, et l'autre de la nouvelle. Tous deux me disent que c'est à leur société que je dois virer le loyer.
A qui dois-je payer mon loyer ?
De plus, j'ai envoyé un préavis de départ et quitte l'appartement au 20 avril (après 3 mois de préavis). Avec qui dois-je établir l'état des lieux de sortie ?
Merci beaucoup pour votre aide,
Très cordialement

5 Publié par Visiteur
10/04/2015 07:20

mon appart est gere par foncia j ai toujors paye une garantie pour loyer impaye notre locataire part le 30 12 2014 stupefaction debut janvier je recois mes charges cmpte debiteur notre locataire est parti du 30 12 est ce normal etat des lieux janvier et recuperation des cles le 17 1 le loyer de janvier je le perd est ce normal

6 Publié par Visiteur
23/04/2015 10:19

Bonjour,

Je loue une maison et je reçois un courrier AR de ma proprio qui m'informe que ca belle soeur (avocate au barreau de bordeaux) s'occupe a présent de la gestion de mon loyer. Cependant je dois toujours éffectuer les virement sur le compte de ma proprio est ce normal ?

7 Publié par Visiteur
06/05/2015 14:41

Je suis étudiant et je veux louer un appartement à travers un administrateur de biens.
Le bail que l'administrateur à préparer n'est pas au nom du propriétaire es ce normal?
Merci

8 Publié par Visiteur
27/07/2015 19:57

Maître, mon gérant d'immeubles garde mes loyers 2 mois avant de m'envoyer les chéques en a t,il le droit? salutations distinguées.

9 Publié par Visiteur
14/08/2015 18:56

Bonjour Maitre.
Ma locataire a fait son état des lieux mi-juin et elle vient à peine d'avoir son courrier solde de tous comptes / bilan état des lieux.
Mon gestionnaire lui a facturé des travaux de remises en état. Un devis a été réalisé par le gestionnaire.
De mon coté j'ai trouvé un acheteur pour mon appartement qui veut prendre en charge lui même les travaux (comme cela il a pu négocier le prix de l'appartement) donc je ne ferai pas faire les travaux par mon gestionnaire.
Est-ce que je vais toucher l'argent demandé à la locataire pour la remise en état ? est-ce que le gestionnaire doit me demander un justificatif pour me donner cet argent ? Est-ce que c'est le gestionnaire qui a la possibilité de garder cet argent à mes dépends ?
Quand je pose des questions à mon gestionnaire sur le sujet il ne me répond jamais clairement : il donne l'impression que c'est lui qui conservera l'argent.
Normalement l'assurance prend aussi en charge les dégradations liées à la vétusté : est-ce que l'assurance me versera cet argent ? ou trouvera une excuse pour ne pas le faire ?
Merci d'avance pour votre réponse
Sincères salutations

10 Publié par Visiteur
14/09/2015 21:29

Bonsoir Maître,
J'ai acheté un appartement neuf en 2010 que j'ai confié à une agence de gestion locative. Suite à des erreurs d'étourderie répétés d'ordre comptable, j'ai décidé de rompre le contrat qui nous liait. Lors d'une visite de l'appartement j'ai découvert un nombre important de trous mal rebouchés sur les murs. Il ont été fait par le 1er locataire resté 20 mois. A l'époque, j'ai bien vu sur l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire la présence de 53 trous rebouchés. Mais je n'imaginais pas qu'ils s'agissait de trous de la taille d'une pièces de 10 centime et grossièrement rebouchés. L'agence a estimé ces travaux à 200€ qu'elle a cautionné auprès du locataire. J'ai demandé à une entreprise de me chiffrer les réparations qui s'élèvent à plus de 2000€. L'agence m'a réglé 200€ et ne veut rien entendre d'autre.
Que dois je faire?