Droit de l'immobilier

En cas de vente du fonds de commerce, les créanciers professionnels du vendeur bénéficient d'une protection particulière au travers des procédures d'opposition (1), de surenchère (2) et de purge (3). Celles-ci sont aussi positives pour le vendeur du fonds puisqu'après la cession il reste tenu du passif qui n’aurait pas été réglé par le biais de ces procédures.

La publicité de la vente de fonds de commerce est destinée à protéger les créanciers du vendeur puisque les dettes ne sont pas transmises avec le fonds. Les modalités de cette publicité sont prévues par l'article L 141-12 du Code de commerce.

Nous envisagerons successivement, la liste des mentions et clauses légalement obligatoires et qui en tant que telles doivent figurer à l’acte de cession de fonds de commerce (1) puis les sanctions de l’omission ou de l’inexactitude de ces mentions ou clauses(2).

La détermination du prix de cession de fonds de commerce est souvent complexe et doit s’effectuer de manière rigoureuse notamment afin d’éviter des sanctions juridiques et/ou fiscales.

Le consentement des parties à un acte de cession de fonds de commerce doit être exempt de vices. Les règles du droit commun des contrats concernant les vices du consentement (dol, erreur et violence) sont applicables à la vente du fonds de commerce. Bien qu’il existe peu de jurisprudence concernant la violence ou la contrainte dans le cadre de la conclusion d’un contrat de cession de fonds de commerce, il existe de nombreuses décisions concernant le dol et l’erreur.

La notion juridique de « fonds de commerce » ne découle d’aucune définition légale. Elle comprend en réalité un ensemble d’éléments (de biens) qui varie en fonction de chaque activité commerciale mais qui suppose en tout état de cause l'existence d'une clientèle.

Le 25 février 2010, la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a posé un principe important concernant les conflits susceptibles d’intervenir entre deux mandats de vente de biens immobiliers conclus (Cass. Civ. I, 25 février 2010, n°08-14787).

Pour la Cour de Cassation, "la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties" (Cass. Civ. III, 19 novembre 2003, N° de pourvoi : 02-15887)

Le bail commercial classique, aussi appelé bail 3/6/9, respecte un rythme triennal où le locataire ne peut donner congé qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans et présente comme principale caractéristique de conférer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, le droit au versement d'une indemnité d'éviction. Or, il est possible de déroger au statut protecteur des baux commerciaux en ayant recours à la conclusion d'un bail commercial dérogatoire au droit commun.

La première chambre civile de la cour de cassation a posé le principe selon lequel le bien acquis par un époux postérieurement à la date d’assignation en divorce et avant le jugement le prononcé du divorce est un bien propre (Cass. Civ. I, 1er décembre 2010, n°09-65.673).