DROIT IMMOBILIER

Publié le 29/06/11 Vu 15 966 fois 2 Par Maître Joan DRAY
Vente et délai de renonciation à une condition suspensive

La volonté des parties à un contrat a force de loi en vertu de l’article 1134 du Code Civil. Ainsi, la rencontre des volontés qui constitue le fondement du contrat lie les parties et doit être de nouveau constatée pour que le contrat soit modifié. Ce principe phare que devrait respecter tout contrat, quelque soit son objet particulier, constitue notamment une limite importante à l’efficacité d’une renonciation unilatérale à une condition suspensive d’obtention de prêt. Dans la plupart des promesses de ventes, les parties et le plus souvent l'acquéreur ,fixent des conditions suspensives afin de permettre la réitération de la vente. L'attention des parties doit être attirée sur ces conditions et notamment sur le délai de réalisation de ces conditions. L'acquéreur peut également renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive, mais peut -il le faire en dehors du délai prévu par le contrat? La Cour de Cassation s’est prononcée précisément sur cette question par une décision récente (Cass. 3e civ. 28 avril 2011 n° 10-15.630 (n° 446 FS-D), Ricaud c/ Sté Spécifique.

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Publié le 21/06/11 Vu 5 248 fois 1 Par Maître Joan DRAY
Abandon du logement et reprise par le bailleur

Pour pouvoir reprendre le logement loué, le bailleur doit normalement recourir à la procédure d’expulsion. Cependant, depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, un article 14-1 a été inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et qui dispose que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ». Il existe désormais un droit de résiliation unilatérale du bail au profit du bailleur qui permet de contourner la procédure d’expulsion et d’en éviter les délais, notamment celui de deux mois à partir de la délivrance d’un commandement de quitter prévu à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

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Publié le 13/06/11 Vu 14 537 fois 10 Par Maître Joan DRAY
le droit au logement décent et les droits du locataire

La loi dite SRU, en date du 13 décembre 2000, a modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, en mettant à la charge du bailleur l’obligation de délivrer un logement décent. Il ne s’agit pas uniquement des baux d’habitation, mais également les baux à usage mixte qui sont concernés (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 mai 2010). Le critère retenu est la destination du local : si ce dernier constitue l’habitation principale du locataire, alors l’obligation existe de plein droit, sans besoin de stipulations particulières en ce sens. L’acception par le locataire du logement en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation s’inscrit dans une évolution générale favorable au locataire. Outre les lois du 6 juillet 1989 et du 31 mai 1990, on peut relever que le Conseil Constitutionnel a consacré, dans une décision du 19 janvier 1995, le droit à un logement décent en tant que objectif à valeur constitutionnelle. Il convient d’examiner la teneur de ce droit au logement décent (I) et les conséquences de sa violation (II)

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Publié le 28/05/11 Vu 12 878 fois 2 Par Maître Joan DRAY
le remboursement des charges locatives

De nombreux locataires paient trop souvent des charges sans avoir les justifications nécessaires et pourtant prévues par la loi. Les charges récupérables correspondent à des dépenses qui incombent au locataire, et qui ont été payées par le bailleur, par nécessité ou par commodité de gestion. On ne le rappelera jamais assez , les charges sont exigibles sur justification. En effet, le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle des charges et mettre à la disposition du locataire les justificatifs. Le locataire qui n'aurait pas reçu de régularisation ou qui n'aurait pas été en mesure de controler les justificatifs des charges, peut exercer une action en répétition afin d'être remboursé des charges indûment acquittés. Aussi, le législateur a accordé au locataire le droit d'exercer l'action en répétition de l'indu des charges qu'il a réglé à tort.

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Publié le 03/05/11 Vu 33 795 fois 7 Par Maître Joan DRAY
la convention d'occupation précaire

Dans la pratique, il n’est pas rare que certains commerçants ou artisans souhaitent conclure une convention d’occupation précaire afin d’éviter l’application du statut des baux commerciaux. La convention d’occupation précaire ne résulte d’aucune disposition du code commerce et sa validité résulte de la jurisprudence. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux ne soit autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulée par d’autres causes que la seule volonté des parties. Néanmoins, afin d’éviter un contentieux ultérieur, il importe de préciser dans la convention l’intention des parties de conclure une telle convention et non un bail commercial ou dérogatoire. Nous verrons dans un premier temps les critères de la convention d’occupation précaire ci-après dénommée « COP » ( I) et dans quelles conditions elle peut recevoir application (II).

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Publié le 21/03/11 Vu 15 005 fois 6 Par Maître Joan DRAY
la sous-location et le bail commercial

En Principe, les locaux donnés en location dans le cadre d'un bail commercial ne peuvent pas faire l'objet d'une sous-location par le locataire, sauf stipulation expresse. L'article L 145-31, al. 1 du code commerce précise toutefois que, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est prohibée. IL est donc permis au locatare principal de sous-louer une partie de ses locaux sous réserve d'un accord express du bailleur. Cet accord peut faire l'objet d'un aménagement entre les parties. Il est cependant important de relever que le bailleur peut refuser toute sous-location et son refus d'agrément ne peut faire l'objetd 'un controle de l part du juge judiciaire. Le bailleur est totalement libre d'agréer ou non. Cette note a pour objet d'éclaire le locataire qui envisage de sous-louer une partie de ses locaux afin qu'il prenne les dispositions nécessaires pour requérir l'autorisation de son bailleur. Les sanctions du défaut d'uatorisation feront l'objet d'une note intulée "les sanctions et la sous-location inrrégulière".

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Publié le 10/01/11 Vu 101 808 fois 37 Par Maître Joan DRAY
la répartition des travaux dans le bail commercial

La rédaction du bail commercial est parfois laconique au point que les parties n’aient pas pris le soin de rédiger des clauses visant à aménager la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur. Portant, les travaux sont un enjeu lors de la négociation du bail commercial des baux et au cœur de nombreux litiges. Cette note a vocation à éclairer les parties en définissant les principes régissant les travaux d’entretien et de réparation dans les lieux loués, sous réserve des aménagements conventionnels. Les Tribunaux rendent régulièrement des décisions qui s’inscrivent souvent dans un courant jurisprudentiel mais parfois la jurisprudence remet en cause la volonté des parties. La répartition est prévue légalement dans des dispositions du code civil (I), pourtant la loi ne prévoit rien de spécifique. C'est donc les parties via le contrat qui définissent cette répartition (II). Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges. De surcroit si une répartition conventionnelle est possible, il n’est pas permis de se décharger totalement de son obligation (III).

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Publié le 29/11/10 Vu 100 149 fois 36 Par Maître Joan DRAY
les travaux et le copropriétaire

De nombreux copropriétaires souhaitent entreprendre des travaux à l’intérieur des parties privatives de leur lot ou qui affectent les parties communes. Avant de réaliser ces travaux, chaque copropriétaire doit veiller à respecter les clauses du règlement de copropriété et la destination de l’immeuble. Tout l’intérêt du sujet porte sur le fait de savoir dans quel cas le copropriétaire est libre de mener des travaux selon ses propres projets. Nous verrons dans un premier temps les droits et limites aux travaux entrepris à l’intérieur des parties privatives (I) et l’autorisation nécessaire pour effectuer des travaux affectant les parties communes (II).

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Publié le 23/11/10 Vu 117 453 fois 70 Par Maître Joan DRAY
l'expulsion  et les droits des locataires

L’expulsion d’un locataire n’est pas sans posée de difficultés tant sur le plan juridique que sur le plan humain. De nombreuses personnes qui reçoivent un courrier de leurs bailleurs sont affolées et imaginent qu’ils vont être expulsés du jour au lendemain avec ou sans leur famille. En ces temps de crise économiques, de nombreuses personnes qui travaillent et ont même un emploi stable, ne parviennent plus à payer leurs loyers et se retrouvent en grande difficulté. Pour autant, il faut rassurer ces personnes car l’expulsion est une mesure d’exécution forcée qui n’intervient pas en dehors d’un titre exécutoire et lorsque le bailleur a obtenu ce titre, la loi permet au locataire de solliciter sous certaines conditions un sursis à expulsion.

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Publié le 26/10/10 Vu 34 962 fois 6 Par Maître Joan DRAY
la cession de bail commercial et les effets juridiques

Lors de la vente d’un fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail, le bailleur peut prendre plusieurs précautions (clause d’agrément, clause De garantie solidaire etc..) afin que le titulaire du droit au bail reste garant de l’exécution des droits et obligations attachés au bail qu’il cède. Pour autant, le bailleur ne saurait se prévaloir à l’encontre du cessionnaire des manquements fautifs imputables personnellement au cédant sauf dans certains cas précis. Cet article a vocation à traiter quelques aspects juridiques dans la relation bailleur-vendeur-acheteur dans le cadre d’une cession de droit au bail ou d’une vente de fonds de commerce comprenant ledit droit au bail.

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