DROIT IMMOBILIER

Il arrive que le bailleur d’un immeuble soit poursuivi par un de ses locataires , en raison des troubles commis par un autre locataire situé dans le même immeuble. Il conviendra de faire la lumière sur les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du bailleur dans de telles circonstances.

L'article 9 du décret du 17 mars 1967 édicte que la convocation à l'assemblée générale doit contenir l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée Il est nécessaire que les questions inscrites à l'ordre du jour soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée effective des décisions à adopter. La loi n'exige pas une conformité formelle, stricte et exhaustive du point à l'ordre du jour avec la délibération votée, l'assemblée a un pouvoir de ‘appréciation à la condition que sa décision finale constitue une suite prévisible de la question mise à l'ordre du jour

Le règlement de copropriété peut instituer des dispositions qui portent des restrictions à la libre jouissance de ses parties privatives des copropriétaires. L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives », ce qui lui permet, par exemple, de donner à bail son lot de copropriété. Toutefois, cette jouissance doit s'effectuer dans le respect des droits des autres copropriétaires et donc dans le respect des stipulations du règlement de copropriété.

La jurisprudence admet que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut toutefois disparaître du fait de la ratification ultérieure de ces travaux par l'assemblée générale.

La notion de bail à usage d'habitation et son occupation par le preneur à bail ou par des tiers est souvent sujette à débat. De nombreux cas de différends entre le bailleur et le preneur à bail font jurisprudence, précisant les situations pour lesquelles la résiliation du bail est possible et les situations pour lesquelles la résiliation du bail ne sera pas accordée.

Lors de la conclusion d'une promesse unilatérales , les parties prévient généralement de verser une indemnité d'immobilisation. Cette somme correspond le plus souvent au prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la bénéficiaire . En d'autres termes , il s'agit du prix à payer pour interdire au promettant de vendre à une autre personne le temps de la promesse. En cas de continus, le bénéficiaire peut considérer qu'il s'agit d'une clause pénale.

Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu’une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.

D’après l’article L. 411-1 Code des procédures civiles d’exécution, « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ». De ce fait, en cas d’expulsion du locataire, le bailleur doit respecter une certaine procédure. Il faut souligner que que les époux étant co-locataires, la procédure tendant à obtenir l'expulsion d'un locataire d'un logement conjugal doit être engagée contre les deux époux.

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit la cession et la sous-location. Elle interdit au locataire de se déposséder de la chose louée mais elle n’interdit pas la présence de tiers dans les lieux loués. Toutefois, le bailleur peut autoriser le locataire à céder ou à sous-louer en constituant un contrat de location en respectant certaines conditions. Ladite loi n’interdit pas le prêt du logement ou l’hébergement des tiers et des proches du locataire même s’il est possible qu’une clause du bail peut interdire le prêt.

Un bailleur peut, sous certaines conditions particulières mettre à la charge du locataire des travaux dans le cadre d’un bail à usage d’habitation. Cet article étudiera seulement la possibilité prévue à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (II) après avoir rappelé l'obligation du bailleur de délivrance (I).