Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

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En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée.

Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ».

Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire.

A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061).

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183). 

Pour récupérer les charges,  le bailleur peut ou bien exiger le remboursement des dépenses exposées par lui au fur et à mesure qu'elles se présentent, ou bien exiger le versement de provisions.

Le plus souvent, le bailleur demande au locataire le versement de provisions dûment justifiées. Ce n'est cependant qu'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation (CA Paris 6ème ch. B 14 mai 1998 : JurisData n° 1998-021106).  

Mais, dans cette hypothèse, l’article 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges.

Que se passe-t-il se le bailleur omet de faire cette régularisation annuelle ? Peut-il réclamer une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre de plusieurs années écoulées ?

Cet article a pour objet de rappeler dans un premier la régularisation des provisions avant de voir la sanction de l’absence de régularisation annuelle.

I-           La régularisation des charges :

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année  (art 23 al 3 de la loi de 1989).

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Pendant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires  art 23 al 4 de la loi de 1989 – Cass civ 3ème 8 décembre 2010 : JurisData n° 2010-023176).

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (Cass civ 3ème 13 juillet 2005 n° 04-10 .152). Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Mais, que se passe-t-il si le bailleur ne procède à aucune régularisation annuelle ? Conserve t il le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir plusieurs années ?

II-         La sanction de l’absence de régularisation annuelle :

Aux termes de l’article 23 al 6 de la loi de 1989, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle lorsqu’il procède par provision.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède pas à cette opération,  il conserve le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Ce principe s’applique également lors du départ du locataire.

Ainsi, il arrive parfois que le locataire soit contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges correspondants aux années antérieures.

Face à cette situation, les tribunaux ont pu prendre appui sur certains principes directeurs du droit des contrats, pour sanctionner le bailleur.

Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que «si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (Cass. Civ 3ème  21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B, Dubos c/ Destombes (pourvoi c/ CA Rouen, 6 janv. 2011) : JurisData n° 2012-004884).  

Ainsi, le locataire a pu obtenir à titre reconventionnel des dommages intérêts qui correspondait en l’espèce à l’intégralité des sommes réclamées par le bailleur.

Cette solution se justifie, en l’espèce, dans la mesure où le comportement déloyal du bailleur était particulièrement caractérisé.

En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires qui s'inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges, le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de leur réclamer six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
07/05/2013 03:14

Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un studio à Paris 14eme et me trouve confronter à un problème vis à vis de ma propriétaire qui "gère" seule la location suite au rachat de mon studio en date du 30 janvier 2012. Ce bien est situé dans une petite copropriété gérée par un syndic.
Ma propriétaire n'a pas fourni la notification de changement de propriétaire au syndic. Ce dernier a du passer par une mise en demeure du notaire pour obtenir au bout d'un an et deux mois l'acte de vente. Ce syndic a pu alors le mois dernier enfin notifier les charges de l'année 2012 à ma propriétaire qui ne m'a toujours pas fait état des charges récupérables et cela malgré 3 messages laissés sur son répondeur fixe et mobile. Elle m'a répondu la semaine dernière qu'elle était à l'étranger pendant deux mois et ne pouvait me fournir ces informations à l'heure actuelle. Je suis donc dans l'impossibilité de la mettre en demeure par un recommandé avec accusé de réception dans la mesure ou celui-ci me sera renvoyé dans le délai de 15 jours.
J'aimerai connaître mes obligations dans ces deux cas de litiges et m'assurer d'avoir fait tout le nécessaire pour que rien ne puisse m'être reproché et connaitre les possibilités qui s'offrent à moi devant l'inaction de ma propriétaire.
En vous remerciant chaleureusement,
Bien cordialement,

2 Publié par Visiteur
25/08/2013 11:30

Bonjour Maître,
En tant que Présidente de l'association mentionnée au sein de l'adresse électronique, bien que nous ayons déja gagné un procès intenté depuis plus de 5 années à l'encontre de Paris Habitat OPH nous faisant doublement payer les charges de gardiens + entreprise de nettoyage, bien qu'il essaya de se défendre contre-nous, hélas ! pour lui il faut condamné par la Cour d'Appel de Paris à verser les sommes indûment perçues à cet effet avec adjonction de dommages et intérêts. Et depuis l'année dernière où nous reçûmes tardivement la régularisation des charges locatives payées mensuellement par les locatires, l'abus de cette année est dû au fait que nous n'avons aucunement réceptionné la régularisation des charges locatives 2012.Je vous saurais grée de bien vouloir me dire si je garantirais les droits des locataires en leur envoyant une LR avec AR à cet effet? Vous remerçiant par anticipation pour votre réponse, je vous prie d'agréer, Maître, l'expression de mes salutations distinguées La Présidente Madame Marie - Claude VERMERSCH

3 Publié par Visiteur
09/09/2013 15:38

Mon bailleur à la signature de mon bail m'a donné le prix des charges à savoir 28,00 €uros et cela sans détail. en 2013 toujours la même somme. j'ai eu pendant 3 ans pas de quittances ou apparait LOYER = Charges 28 €uros. Sacchant qu'il y a 3 logements dans ce collectif je suis le seul après réclamations nombreuses à obyenir mes quittances. Dernièrement j'ai demandé au bailleur le détail des charges : ils me font un papier / tableau fait sur leur ordi avec des sommes libres de leurs inspirations. PS: Ils louent un T2 à ma voisine en disant que c'est un T3 sachant qu'une des deux chambres fait moins de 9 m2. Que feriez ???

4 Publié par Visiteur
07/10/2013 20:09

Ce qui est le plus ennuyeux c'est que les provisions sont toujours plus élevées que la réalité ; donc les HLM vivent avec notre argent ; en 25 ans, j'ai toujours trop versé!!! c'est vraiment un scandale!! et ils ne répondent jamais à aucune demande!!!

5 Publié par Visiteur
17/11/2013 04:18

Bonjour,
j'ai quitté mon logement le 30 aout dernier. Je payais depuis 2009 des provisions sur charges. Ne voyant toujours par la restitution de mon dépôt de garantie j'ai contacté le bailleur qui m'informe d'un retard dans les régularisation de charges soit 4 ans et me réclame après déduction de mon dépot de garantie,la somme de 1800 euros. je n'ai jamais reçu de décomptes annuels et ai réglé en 2009 des régularisation à hauteur de 200 euros. Que dois je faire ? je vous remercie pour votre réponse

6 Publié par Visiteur
20/11/2013 16:13

z
Bonjour,

Cela fait deux ans que je loue un appartement dans un immeuble en copropriété. Je paye 650€ de loyer mensuel et 70€ de provision sur charges pour un studio de 15m2.
J'ai donné mon préavis il y a un mois, et depuis la propriétaire me réclame 850€ de régularisation de charges pour ces deux ans.
Je n'ai jamais eu connaissance d'aucune régularisation jusqu'à présent.
Par ailleurs, le bail mentionne que dans la partie "obligation du bailleur" une copie du règlement de copropriété doit m'être communiqué".
Chose qui n'a jamais été faite. Et c'est la connaissance de celui-ci qui permet de déterminer la prévisibilité des charges récupérables quant à leur nature et leur répartition.
Sachant que la production de ce document est une obligation pour le bailleur (ou l'agence immobilière) mais qu'elle n'a pas été respectée, existe-t-il un recours pour vice caché ?

Merci d'avance pour votre retour.
Cordialement

7 Publié par Visiteur
09/12/2013 11:00

Ma mère est locataire en copropriété. Le bailleur lui demande une régularisation de plus de 800 € sur charges de chauffage. Selon les explications de l'agence de location (sans pièces justificatives), GDF n'aurait pu avoir accès au compteur pendant plusieurs années, aurait appliqué des forfaits pendant ces années, puis, lors d'un relevé en mai 2012, aurait facturé une régularisation. En quoi les conséquences de la faute (même couverte par l'AG) du syndic qui n'a pas permis à GDF de relever le compteur chaque année, seraient-elles opposables aux locataires ?

8 Publié par Visiteur
18/06/2014 13:44

bonjour maître
je suis actuellement en location dans un studio de 40 m2 et le loyer est de 282 euro et de 80 euros de charges.je suis dans l'appartement depuis mars 2011.
a ce jour on me demande une régularisation d'un montant de 1309 euros qui est la quote part locative de 2011 à 2013. sachant qu'il n'y a eu aucune régule des charges durant ces trois années! seul le loyer a augmenté de 12 euros! que puis je faire

9 Publié par Visiteur
20/08/2014 12:04

Bonjour maître,
Nous sommes actuellement locataire d'un F3 et ce depuis novembre 2009.
Lors de la signature du bail, les charges ont été fixé à 70€ par mois.
Nous avons reçu le 8 Août un courrier nous demandant de régler avant le 1er septembre la régularisation des charges, soit un montant de 1163€ pour les 50 mois.
A ce jour, nous n'avions jamais reçu de régularisation annuelle et le courrier n'est accompagné d'aucune justification concernant ce montant.
Y a-t-il un recours possible dans ce cas là?
Merci d'avance

10 Publié par Visiteur
05/12/2014 08:50

Le gestionnaire de mon appartement me réclame le solde de charges de mon locataire parti en octobre 2010, je reçois tous les mois un état locatif pour mon nouveau locataire entre dans l'appartement en juillet 2011 et s'est la première fois que cette somme apparait sur l'état. merci de me faire savoir l'obligation ou pas de régler cette somme