Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

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En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée.

Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ».

Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire.

A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061).

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183). 

Pour récupérer les charges,  le bailleur peut ou bien exiger le remboursement des dépenses exposées par lui au fur et à mesure qu'elles se présentent, ou bien exiger le versement de provisions.

Le plus souvent, le bailleur demande au locataire le versement de provisions dûment justifiées. Ce n'est cependant qu'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation (CA Paris 6ème ch. B 14 mai 1998 : JurisData n° 1998-021106).  

Mais, dans cette hypothèse, l’article 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges.

Que se passe-t-il se le bailleur omet de faire cette régularisation annuelle ? Peut-il réclamer une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre de plusieurs années écoulées ?

Cet article a pour objet de rappeler dans un premier la régularisation des provisions avant de voir la sanction de l’absence de régularisation annuelle.

I-           La régularisation des charges :

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année  (art 23 al 3 de la loi de 1989).

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Pendant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires  art 23 al 4 de la loi de 1989 – Cass civ 3ème 8 décembre 2010 : JurisData n° 2010-023176).

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (Cass civ 3ème 13 juillet 2005 n° 04-10 .152). Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Mais, que se passe-t-il si le bailleur ne procède à aucune régularisation annuelle ? Conserve t il le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir plusieurs années ?

II-         La sanction de l’absence de régularisation annuelle :

Aux termes de l’article 23 al 6 de la loi de 1989, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle lorsqu’il procède par provision.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède pas à cette opération,  il conserve le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Ce principe s’applique également lors du départ du locataire.

Ainsi, il arrive parfois que le locataire soit contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges correspondants aux années antérieures.

Face à cette situation, les tribunaux ont pu prendre appui sur certains principes directeurs du droit des contrats, pour sanctionner le bailleur.

Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que «si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (Cass. Civ 3ème  21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B, Dubos c/ Destombes (pourvoi c/ CA Rouen, 6 janv. 2011) : JurisData n° 2012-004884).  

Ainsi, le locataire a pu obtenir à titre reconventionnel des dommages intérêts qui correspondait en l’espèce à l’intégralité des sommes réclamées par le bailleur.

Cette solution se justifie, en l’espèce, dans la mesure où le comportement déloyal du bailleur était particulièrement caractérisé.

En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires qui s'inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges, le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de leur réclamer six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
05/04/2015 12:16

Bonjour Maître,
Est ce une obligation pour le syndic de faire apparaître sur le document annuel d'arrêté des compte d'une copropriété la partie récupérable des charges auprès du locataire ? et si la réponse est non pourquoi le font ils tous !
Cordialement.

2 Publié par Visiteur
27/04/2015 15:31

Bonjour Maître, ma maman est propriétaire d'un appartement actuellement loué. Malgré les relances par courrier et justificatifs joints, le locataire ne règle pas ses charges qui s'élèvent actuellement de plus de mille euros. Est il en droit de lui réclamer des quittances de loyer alors qu'il a un arrièré d'impayé concernant les charges? Ou bien doit elle faire le distinguo entre les charges et le loyer et lui fournir les quittances réclamées? Par avance merci

3 Publié par Visiteur
02/05/2015 17:41

Bonjour mon propriétaire ma réclamer 100e pour les taxes d'ordures ménagère que j'ai du payer mais le problème c'est que lui refuse de me faire parvenir un justificatif pour cette somme que puis-je faire ? Mon voisin du dessus a lui aussi payer 100e mais toujours sans justificatif

4 Publié par Visiteur
04/06/2015 20:18

Bonjour,
au debut je payait les charges env 60€ en 2008 ki couvrait l'eau et l'electricité des communs puis il a recruter une femme de menage d'une association mais ne nous en a jamais informer par un avenant étant donné que c'est une charges de plus il aurait du nous en informé non ? de plus pour l'eau il n'indique aucun index et alors que nous avons demenager en 2014 en septembre, il nous facture des frais de mars 2015 en indiquant au crayons de papier qu'il s'agit de septembre, je m'apprete a faire un recommandé puis-je demandé le remboursement des frais pour la femme de ménage intervenant depuis 2011 alors que nous avions emmenager en 2008 et qu'il ne nous en a jamais informer ?
Merci pour votre aide rapide.

5 Publié par Visiteur
24/06/2015 15:02

1)- Pourriez-vous me confirmer (ou infirmer) qu'il existe bien une loi interdisant l'expulsion de personnes agées (ayant 70 ANS et plus). Merci de votre réponse.
2)- Une personne âgée, malade et handicapéeà + de 90%, souhaite consulter 1 avocat mais ne peut pas se délacer ? Existe-t-il une possibilité d'en rencontrer un à son domicile (par exemple).
Merci encore.

6 Publié par Visiteur
26/06/2015 18:16

Bonjour,
J'ai reçu une régularisation de charges de 500 euros et dans le détail du décompte, mon agence demande de payer le loyer du gardien. Or, nous n'avons jamais eu de gardien habitant dans notre résidence, nous avons juste un employé d'immeuble qui vient 12h par semaine faire le ménage et les poubelles. Cet employé d'immeuble travaille dans 3 résidences différentes dont la mienne et habite dans l'une d'elle. Je ne comprends donc pas pourquoi en plus de son salaire et des charges sociales, je dois payer son loyer (avantage en nature) alors qu'il habite ailleurs. Est ce normal?

7 Publié par Visiteur
05/07/2015 05:36

Bonjour, je suis locataire depuis 25 ans et j'ai toujours payé la régularisation de mes charges sans trop comprendre.
J'ai reçu le 09 mars 2015 une demande de régularisation de 427€ pour l'année 2012, qui correspond à ma consommation d'eau froide 153 m3 et 28 m3 d'eau chaude, ces montant ont été calculé sur un forfait maximum de consommation et qui ne correspond pas à ma vrai consommation. J'ai écrit des lettres recommandés et je n'ai pas eu aucune réponse. J'ai téléphoné pour prendre RDV comme l'indique la lettre que les décomptes de justificatifs seraient à disposition dans leur bureau, la réponse a été que je ne serai pas reçu pour consulter les justificatifs. Dans mes lettres j'avais expliqué que je ne paierais pas tant que quelqu'un m'explique clairement pourquoi dois-je payer quelque chose que je n'ai pas consommé, à la place j'ai reçu lettres de relance et dernièrement lettre de mise en demeure et menace d'expulsion si je ne paie pas dans huit jours.
J'aimerais porter plainte, merci de m'indiquer quel est la procédure.

8 Publié par Visiteur
26/07/2015 14:48

Bonjour maître ,je me trouve confronté avec un gros problème concernant les régularisations de charges locatives ,en effet mon bailleur social est en retard de régularisations de charges ,la dernière datant de 2013 pour l'année 2012 depuis plus rien malgré des lettres de relance que doit on faire merci de me donner une réponse.

9 Publié par Visiteur
21/08/2015 11:33

Bonjour maitre. J'ai un gros soucis. En juin on nous a laissé un papier ou je devais noter l'eau chaude et froide de mon apart et le renvoyer. Je l ais fais sans soucis.Hier je suis allé a mon agence payer mon loyer et la on me dit que je dois reguler mes charges d'eau de 800 euros, parce qu'il on pas recu le relever d'eau de juin. J ai bel est bien envoyé le relevé d'eau. Je n ais pas etais prevenu qu il avait rien recu et je n'ais clairement pas les moyens... que dois-je faire maitre? Je suis un peu en panique. Merci

10 Publié par Visiteur
22/09/2015 18:56

Bonjour Maître, nous occupons notre logement depuis mars 2009 avec un loyer de 790€ et 30€ de charges pour un appartement de 30 m2. Ces charges ne sont-elles pas sous estimées pour rendre attractif la location ? Notre prioritaire ne nous a jamais fourni pas de quittance de loyer ni de justificatif de régularisation de charges pendant toutes ces années. Nous avons toujours payer nos loyers par virement. En février 2015, elle nous propose par téléphone et par mail une proposition d'achat de l'appartement où nous sommes que nous acceptons par mail aussi et faisons les démarches auprès des banques et assurances en attendant la promesse de vente. Nous rentrons de vacances fin juillet, nous apprenons qu'elle ne vend plus et qu'elle a laissé l'appartement en gestion à une agence. L'agence nous envoie une régularisation sur les trois dernières années d'un montant de plus de 6000€. Nous avons pris rendez-vous avec l'ADIL. La personne nous explique que nous devons les charges car c'est la lois. Nous nous apercevons qu'en 2013 nous avons une consommation d'eau de 371 m3, alors que les autres années nous avions une consommation normale. Nous avons contesté les charges et avons demandé un échelonnement des charges par courrier avec AR. Depuis nous avons reçu une autre régularisation de charge d'un peu plus de 3000€ et toujours les 371 m3 d'eau à payer. Que pouvons nous faire ? Devons nous attaquer la propriétaire pour négligence de son bien ? En vous remerciant par avance. Cordialement.