Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

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En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée.

Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ».

Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire.

A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061).

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183). 

Pour récupérer les charges,  le bailleur peut ou bien exiger le remboursement des dépenses exposées par lui au fur et à mesure qu'elles se présentent, ou bien exiger le versement de provisions.

Le plus souvent, le bailleur demande au locataire le versement de provisions dûment justifiées. Ce n'est cependant qu'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation (CA Paris 6ème ch. B 14 mai 1998 : JurisData n° 1998-021106).  

Mais, dans cette hypothèse, l’article 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges.

Que se passe-t-il se le bailleur omet de faire cette régularisation annuelle ? Peut-il réclamer une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre de plusieurs années écoulées ?

Cet article a pour objet de rappeler dans un premier la régularisation des provisions avant de voir la sanction de l’absence de régularisation annuelle.

I-           La régularisation des charges :

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année  (art 23 al 3 de la loi de 1989).

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Pendant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires  art 23 al 4 de la loi de 1989 – Cass civ 3ème 8 décembre 2010 : JurisData n° 2010-023176).

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (Cass civ 3ème 13 juillet 2005 n° 04-10 .152). Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Mais, que se passe-t-il si le bailleur ne procède à aucune régularisation annuelle ? Conserve t il le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir plusieurs années ?

II-         La sanction de l’absence de régularisation annuelle :

Aux termes de l’article 23 al 6 de la loi de 1989, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle lorsqu’il procède par provision.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède pas à cette opération,  il conserve le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Ce principe s’applique également lors du départ du locataire.

Ainsi, il arrive parfois que le locataire soit contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges correspondants aux années antérieures.

Face à cette situation, les tribunaux ont pu prendre appui sur certains principes directeurs du droit des contrats, pour sanctionner le bailleur.

Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que «si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (Cass. Civ 3ème  21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B, Dubos c/ Destombes (pourvoi c/ CA Rouen, 6 janv. 2011) : JurisData n° 2012-004884).  

Ainsi, le locataire a pu obtenir à titre reconventionnel des dommages intérêts qui correspondait en l’espèce à l’intégralité des sommes réclamées par le bailleur.

Cette solution se justifie, en l’espèce, dans la mesure où le comportement déloyal du bailleur était particulièrement caractérisé.

En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires qui s'inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges, le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de leur réclamer six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
24/09/2015 10:44

Bonjour Maître,
quels sont les textes qui s'applique dans le cas de figure soulevé pour un logement social dont le bailleur refuse de justifier des sommes demandées pour les charges ?
Bien cordialement.

2 Publié par Visiteur
24/09/2015 13:09

Bonjour Maître
Je suis locataire d'un f4 sur grenoble depuis 3 ans, je suis à jour de mes loyers,hors les rideaux électriques se sont cassés lors des intempéries de juillet 2015, un technicien est passé et m'a certifié que les travaux débuteraient fin août...depuis plus de nouvelles. la baignoire du logement a fuit et gondolé le bas du meuble sous évier ainsi que détériorer le mur de la chambre de ma fille....toujours aucuns travaux de prévus. je règle 883e de loyer charges comprises. Dois je alerter une association de locataires?Merci de votre reponse

3 Publié par Visiteur
01/11/2015 01:03

Bonsoir maitre Je viens vous expliquer mon désarrois je suis en location depuis 1999 et cela passe par une agence immobilière de Grenoble Régis Immobilier donc cette agence depuis que je suis dans l'appartement m'envoie des charges diverses depuis 1999 de 40 euro bien sur augmenter chaque année et maintenant j'en suis a 189 euro sans savoir ce que je paie bien sur que toute les années je règle les poubelles taxe d"habitation et entretien de la chaudière donc il me demande ceci en plus .Pouvez vous me renseigner svp .Dans l'attente de votre réponse recevez cher Maitre mes remerciements

4 Publié par Visiteur
03/11/2015 12:15

Bonjour maître,
est-ce qu'il existe une lois qui protège les étudiants en cas d'absence de régularisation annuelle des charges? Moi et mon concubin, nous habitons dans un F2 depuis 5 ans et nous payons 640€ dont 100€ de charges. Aucune régularisation n'a pas été faite jusqu'à présent mais certains de nos voisins se plaignent qu'à la demande ou en cas de déménagement ils ont vu 1000€ de surcharges arriver. Vu qu'on est tous les deux étudiants et ne pouvons pas nous permettre de payer cette somme ou plus, j'aimeras savoir si il y a une lois qui peut nous mettre à l'abri?

5 Publié par Visiteur
05/11/2015 19:02

Bonjour maitre
Nous avons déménager le 17. 12. 2014 de notre f4.Nous avons toucher notre caution dans les 2 mois qui suivait notre déménagement.Nous venons d'apprendre que les locataires du groupe venaient de toucher la régularisation des charges pour 2014.Pouvons nous en faire la demande.Merci

6 Publié par Visiteur
11/11/2015 13:01

la societe Foncia Segg à laquelle nous louions un appartement depuis 2003 n'a procédé à aucune régularisation des charges depuis le 1/1/2012 mais, lors de notre départ le 30 avril dernier, a retenu 630 euros pour "provision charges" sur notre caution, alors que les provisions versees depuis 2012 atteignent 4000 euros. Nos courriers contestant l'arrêté de compte restent sans effet. Comment sont punies ces escroqueries?

7 Publié par Visiteur
14/11/2015 17:47

Bonjour Maitre,

Je quitte le logement que j'occupais depuis plus de 3 ans. J'apprend ce jour que je dois un rappel de charges des 3 dernières années alors que je n'ai jamais reçu aucune régularisation des charges. Ont ils le droit de me les facturer? Y a t'il un recours? Par avance merci de votre réponse

8 Publié par Visiteur
18/11/2015 06:41

Bonjour Maître,
quels sont les textes qui s'applique dans le cas de figure soulevé pour un logement social dont le bailleur nous envoie un décompte de charges erronées malgré les remarques pour rectifier leurs erreurs et cela depuis plusieurs années. (association des locataires) faut il entamer une procédure devant les tribunaux si oui lequel.
Je vous remercie par avance pour l aide
Bien cordialement.

9 Publié par Visiteur
19/11/2015 18:46

Bonjour Maître,
Mon propriétaire me réclame d'un coté une régularisation de charges et d'un autre coté la TEOM qui n'est pas comprise dans la régularisation annuelle, ni dans mes provisions versées.
Est ce normal ?
Merci par avance pour votre aide
Bien cordialement

10 Publié par Visiteur
20/11/2015 15:26

Bonjour Maitre
Je sujis locataire depuis le 23 mai 2013 et vais quitter cette loction le 6 decembre 2015.
Tous les mois je regle mon loyer avec un provision pour charge de 140 euros mois. N'ayant jamais reçu de régul de charge de la part de mon bailleur (agence immoblière) je me suis inquiété auprès de cette agence du montant des charges dues pour 2013 : 380 euros pour 2014 : 391 et pour 2015 :590 euros L'agence me dit que le propriétaire ne leur a pas fait suivre les documents necessaires cu regul de charge ils savaient ependant haque année récuperer la taxe d'enlevement des ordures qui est en tort l'agence pour ne pas avoir fait sont travai Ont ils le droit de me les facturer? Y a t'il un recours? Par avance merci de votre réponse