Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

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En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée.

Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ».

Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire.

A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061).

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183). 

Pour récupérer les charges,  le bailleur peut ou bien exiger le remboursement des dépenses exposées par lui au fur et à mesure qu'elles se présentent, ou bien exiger le versement de provisions.

Le plus souvent, le bailleur demande au locataire le versement de provisions dûment justifiées. Ce n'est cependant qu'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation (CA Paris 6ème ch. B 14 mai 1998 : JurisData n° 1998-021106).  

Mais, dans cette hypothèse, l’article 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges.

Que se passe-t-il se le bailleur omet de faire cette régularisation annuelle ? Peut-il réclamer une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre de plusieurs années écoulées ?

Cet article a pour objet de rappeler dans un premier la régularisation des provisions avant de voir la sanction de l’absence de régularisation annuelle.

I-           La régularisation des charges :

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année  (art 23 al 3 de la loi de 1989).

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Pendant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires  art 23 al 4 de la loi de 1989 – Cass civ 3ème 8 décembre 2010 : JurisData n° 2010-023176).

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (Cass civ 3ème 13 juillet 2005 n° 04-10 .152). Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Mais, que se passe-t-il si le bailleur ne procède à aucune régularisation annuelle ? Conserve t il le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir plusieurs années ?

II-         La sanction de l’absence de régularisation annuelle :

Aux termes de l’article 23 al 6 de la loi de 1989, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle lorsqu’il procède par provision.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède pas à cette opération,  il conserve le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Ce principe s’applique également lors du départ du locataire.

Ainsi, il arrive parfois que le locataire soit contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges correspondants aux années antérieures.

Face à cette situation, les tribunaux ont pu prendre appui sur certains principes directeurs du droit des contrats, pour sanctionner le bailleur.

Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que «si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (Cass. Civ 3ème  21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B, Dubos c/ Destombes (pourvoi c/ CA Rouen, 6 janv. 2011) : JurisData n° 2012-004884).  

Ainsi, le locataire a pu obtenir à titre reconventionnel des dommages intérêts qui correspondait en l’espèce à l’intégralité des sommes réclamées par le bailleur.

Cette solution se justifie, en l’espèce, dans la mesure où le comportement déloyal du bailleur était particulièrement caractérisé.

En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires qui s'inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges, le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de leur réclamer six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
18/12/2014 11:50

Bonjour et merci.

On a peut être l'impression en lisant votre dernier paragraphe qu'il est de l'obligation du locataire de demander à ce que le bailleur remplisse son obligation d'envoyer annuellement la régularisation, dans: "En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires".

Faut-il donc que le locataire prouve, par voie écrite et répétée préalable, que le bailleur a agit de mauvaise foi en ignorant le rappel de son obligation d'annualiser la régularisation des charges?
Ou suffit-il au locataire de faire valoir le fait qu'une augmentation de charges ne peut lui être appliquée et facturée au delà d'un an, sans qu'il ai pu être informé tous les ans ?
Sommes nous seulement dans un cas de figure entourant le principe de bonne foi ou un manquement à une obligation bien plus précise pouvant être sanctionnée directement?

L'obligation du bailleur de communiquer annuellement les augmentations de charges au locataire (avant de lui facturer X années après), a sans doute pour objectif de protéger le locataire d'augmentations rétroactives "surprises" et déloyales (qui ne peuvent êtres justifiées au point de vue technique), et donc il ne devrait pas, en principe, incomber au locataire de prouver la mauvaise foi du bailleur, mais au bailleur de prouver qu'il a bien envoyé ces régularisations...

2 Publié par Visiteur
20/12/2014 19:43

Bonjour je viens de quitter mon logement ou on payait 30 euro de charge tous les mois depuis le 1 aout 2011 date d entree. Nous avons jamais u de regulisations et la on vien de le rendre il nous demande 180 euro car il dise que s est les charges apres regule qu on leur doit.? On t il le droit

3 Publié par Visiteur
12/01/2015 13:00

Bonjour Maitre
Je suis président de l'ASL de mon lotissement
un propriétaire refuse de payer les charges annuelles
que représentent
L'assurance, le jardinier et la consommation d'eau d'arrosage
Sous prétexte que le payement doit s'effectuer au millième
Alors que voilà plus de 38 ans que le paiement s'effectue par la somme divisée par le nombre de propriétaire
quel recourt pour le faire payer
Avec tous mes remerciements

4 Publié par Visiteur
19/01/2015 13:28

Bonjour maître,
Je suis actuellement dans un logement T3 depuis 8 ans, ma propriétaire est une personne âgée un peu en difficulté avec les papiers administratifs depuis la mort de son mari ( elle a 76 ans ) et n'a aucun enfant. Depuis 4 ans elle n'a pas fait la régularisation des charges. Je n'ai pas de quittance de loyer non plus.

5 Publié par Visiteur
31/01/2015 17:48

Bonjour maître,
La Taxe sur l'Enlèvement des Ordures Ménagères faisant partie des charges récupérables. Le bailleur peut-il en exiger le remboursement au locataire sans effectuer de régularisation annuelle des charges, quand bon lui semble ? À la reception de sa taxe foncière par exemple.

6 Publié par Visiteur
02/03/2015 13:23

Bonjour Maître,
Je me permet de vous solliciter afin de vous exposer ma situation. J'ai quitté l'appartement dans lequel je vivais le 15 novembre 2014. Depuis mon entrée le 01 mai 2009, j'ai toujours payé 430 euros de loyer et 20 euros de charges. Mon propriétaire ne m'ayant jamais réclamé plus de charge, je pensais payer ce que je devais. Le 13 février 2015 j'ai reçu un courrier en recommandé de mon ancien propriétaire me disant qu'il avait recalculé les charges sur les 5 dernières années et que je lui devais 992 euros sur lesquelles il retient mon chèque de caution de 420 euros, je suis donc redevable de 572 euros. Egalement mon propriétaire ne m'a toujours pas fait parvenir mes quittances de loyer depuis mon entrée dans l'appartement. J'ai toujours réglé ce que je devais (preuves à l'appui). Je vous demande votre aide car je n'ai pas cette somme demandé par mon ancien propriétaire, a t-il vraiment le droit de me réclamer ce dû et dois-je le lui payer? J'ai quitté cet appartement car je n'avais plus de moyens financier et je vis actuellement chez un ami. Je vous remercie de tout coeur pour votre aide et attend votre réponse. Bonne journée.

7 Publié par Visiteur
17/03/2015 00:39

Bonjour Maitre,
Je me permets de solliciter votre aide et avis sur ma situation. J'ai quitté en Décembre 2014 un logement que je louais depuis Mars 2010 via une agence de location.Depuis 2012, ils ne m'ont fait aucune régularisation de charge alors que les années précédentes elles ont bien faites. En Février 2015, en me restituant mon dépot de garantie, ils ont fait divers retenues dont:
-les retenues pour réparations locatives que j'ai contesté et qu'ils ont dû me restituer au final car elles n'étaient pas justifiées
- des régularisations de charges pour les années 2012 et 2013, alors qu'ils ne me l'ont jamais notifiées. Le justificatif joint à la retenue est un tableau fait par l'agence (aucun document officiel d'arrêté de compte par le syndic de l'immeuble) énumérant 3 postes de dépenses (générales, ascenseur et chauffage)avec le montant des dépenses et les quote parts à ma charge. Veuillez notez que le montant de cette retenue équivaut à 33% de ma caution.

Pouvez vous me dire si cela est en adéquation avec la règlementation en vigueur? Peut-on régulariser des charges sans en avertir son locataire et le mettre devant les faits accomplis? Quels sontles justificatifs exigibles par le locataire dans ces cas?

Je vous remercie par avance de votre précieuse aide.

8 Publié par Visiteur
17/03/2015 10:22

Bonjour Maître,
je me tourne vers vous pour connaitre la procédure. Je viens de rendre mon appartement que j'habitais depuis juillet 2013 (soit 20 mois), nous avons fait l'état des lieux de sortie où tout est correct, sauf que le bailleur m'a dit se retourner vers son syndic pour les charges, je payais 40 euros de provisions de charges par mois en plus du loyer, je ne comprends pas a quoi correspondraient ces charges ajoutées? a-t-il le droit de réclamer des charges alors qu'il nous a jamais parlé de régularisation ? merci de votre réponse (les propriétaires des appartements m'ont confirmé que mon bailleur ne payait jamais ses charges, j'ai bien peur qu'il ne me fasse payer à moi des charges dues par lui-meme !!! qu'en pensez-vous ?

9 Publié par Visiteur
19/03/2015 09:18

Bonjour Maître,
En moins d'un mois mon bailleur très social, la coopérative Alterna m'a expulsée sans relogement pour moto de travaux. On a changé la serrure en mon absence le 26/02/2015 sans information préalable et sans le procès verbal d'expulsion. Mes meubles sont détenus par le bailleur, qui du surcroît veut me réduire en esclavage moderne - il informée de continuer à m'extorquer d'argent, car il refuse de donner congé. Il n'accepte pas que l'expulsion a mis fin au bail. Après la rupture du bail j'ai reçu une demande de régulation des charges pour l'eau pour 2012. Comment contester cela?

10 Publié par Visiteur
25/03/2015 20:52

Mon proprietaire n a jamais fait de descompte en 12 ans , sachant que je part regulierement 4 ou 5mois par ans , jai sans doute paye plus de charges que la realite quel est mon recours?.