Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

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En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

Sanction de l’absence de régularisation annuelle des charges locatives :

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée.

Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ».

Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire.

A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061).

La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183). 

Pour récupérer les charges,  le bailleur peut ou bien exiger le remboursement des dépenses exposées par lui au fur et à mesure qu'elles se présentent, ou bien exiger le versement de provisions.

Le plus souvent, le bailleur demande au locataire le versement de provisions dûment justifiées. Ce n'est cependant qu'une faculté qui doit être prévue par le bail d'habitation (CA Paris 6ème ch. B 14 mai 1998 : JurisData n° 1998-021106).  

Mais, dans cette hypothèse, l’article 23 al 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose une régularisation au moins annuelle des charges.

Que se passe-t-il se le bailleur omet de faire cette régularisation annuelle ? Peut-il réclamer une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre de plusieurs années écoulées ?

Cet article a pour objet de rappeler dans un premier la régularisation des provisions avant de voir la sanction de l’absence de régularisation annuelle.

I-           La régularisation des charges :

Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année  (art 23 al 3 de la loi de 1989).

Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires dans les immeubles collectifs.

Pendant le mois qui suit l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires  art 23 al 4 de la loi de 1989 – Cass civ 3ème 8 décembre 2010 : JurisData n° 2010-023176).

Dès lors que l'une de ces deux formalités fait défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification (Cass civ 3ème 13 juillet 2005 n° 04-10 .152). Il peut également refuser de payer les charges qui lui sont réclamées.

Mais, que se passe-t-il si le bailleur ne procède à aucune régularisation annuelle ? Conserve t il le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir plusieurs années ?

II-         La sanction de l’absence de régularisation annuelle :

Aux termes de l’article 23 al 6 de la loi de 1989, le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle lorsqu’il procède par provision.

Toutefois, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.

Ainsi, lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le bailleur ne procède pas à cette opération,  il conserve le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants. Ce principe s’applique également lors du départ du locataire.

Ainsi, il arrive parfois que le locataire soit contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges correspondants aux années antérieures.

Face à cette situation, les tribunaux ont pu prendre appui sur certains principes directeurs du droit des contrats, pour sanctionner le bailleur.

Ainsi, dans un arrêt du 21 mars 2012, la Cour de cassation a jugé que «si l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de réclamer sur cinq ans une augmentation des provisions, sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroie de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi (Cass. Civ 3ème  21 mars 2012, n° 11-14.174, FS-P+B, Dubos c/ Destombes (pourvoi c/ CA Rouen, 6 janv. 2011) : JurisData n° 2012-004884).  

Ainsi, le locataire a pu obtenir à titre reconventionnel des dommages intérêts qui correspondait en l’espèce à l’intégralité des sommes réclamées par le bailleur.

Cette solution se justifie, en l’espèce, dans la mesure où le comportement déloyal du bailleur était particulièrement caractérisé.

En effet, malgré les demandes écrites formulées deux ans de suite par les locataires qui s'inquiétaient de n'avoir reçu aucun récapitulatif des charges, le bailleur n'avait effectué aucune régularisation et maintenu les provisions au même montant tous les ans avant de leur réclamer six ans plus tard, une somme correspondant au triple de la somme provisionnée.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
30/12/2015 15:28

Bonjour Maître,

Je suis locataire depuis 20 ans d'un appartement type T4 et depuis 2009 jusqu'à ce jour (décembre 2015) mon bailleur n'a toujours pas fait de rappel de charges qui est en ma faveur. Malgré mes différents courriers en recommandé c'est le silence complet. Quelle procédure dois-je entamer pour récupérer cette somme.

En vous en remerciant d'avance.

Mes sincères salutations

2 Publié par Visiteur
07/01/2016 11:05

Bonjour,
J'ai quitté mon logement où j'étais en location depuis début juillet 2015.
Mon bailleur ne m'a toujours pas établi la régule de charge 6 mois après ma sortie.
Mes appels restent sans action de leur part.
Que puis-je faire ?
En vous remerciant

3 Publié par Visiteur
13/01/2016 15:20

Bonjour,

Je viens de quitter mon logement ,je parle pour ma fille..(habité 3 ans),le syndic ne m'a jamais parlé du décompte des charges annuelles et à vrai je ne connaissais pas...Il me demande maintenant la régularisation sur 3 ans d'un montant de 1200,00 euros..Quelles sont les procédures dans ce cas? Je vous en remercie par avance.

Bien cordialement.

4 Publié par Visiteur
26/01/2016 16:22

Bonjour
J'occupe un petit T1 depuis 2008 et je paie 93 euros de charges par mois. En 2009, j'ai demandé la régularisation des charges à mon propriétaire mais il ne l'a jamais fait. Lorsque je l'ai relancé les années d'après, il m'a fit qu'il n'avait jamais augmenté mon loyer alors il ne ferait pas de régularisation des charges. Mais voilà, en 2013 j'avais un problème de robinetterie et lorsque j'en ai informé mon propriétaire, il m'a dit que selon la loi c'était à moi de tout réparer et qu'il pouvait seulement me mettre en relation avec un plombier. Je lui ai dit de faire venir le plombier mais les semaines ont passé, puis les mois et le plombier n'est jamais venu alors que les fuites d'eau devenait de plus en plus importantes. Vu les dégâts, j'ai fait remplacer les robinets à mes frais. L'année dernière, le propriétaire m'a réclamé une régularisation des charges de plus de 500 euros (un montant élevé du à une surconsommation d'eau). Je lui ai dit qu'il n'avait jamais voulu me faire une régularisation des charges depuis 2008 et que je souhaitais donc avoir les décomptes de 2008 à 2013 parce que je trouve injuste qu'il me réclame une régularisation maintenant seulement et que je pense que ma consommation des années précédentes était bien inférieure aux 93 euros de charges mensuelles que j'ai toujours payé. Mon propriétaire ne veut toujours pas me donner les décomptes des années précédentes malgré mes maintes relance et il continue de m'envoyer des lettres recommandées avec AR pour me réclamer les 500 euros à payer pour les charges de 2014. Je lui ai dit également qu'il n'avait jamais envoyer le plombier pour réparer les robinets et que j'ai payé tous les frais pour installer les robinets neufs et qu'à mon sens il devrait revoir le montant qu'il me réclame. Depuis que j'ai emménagé en 2008 je n'ai toujours pas mon nom sur l'interphone malgré mes nombreuses demandes, mon propriétaire n'a jamais fait installé les alarmes incendies. J'ai l'impression d'avoir accepté trop de choses injustes depuis que j'occupe ce logement et comme je travaille à temps partiel, je ne suis pas en mesure de lui payer les 500 euros de charges pour 2014. Mon propriétaire a-t-il le droit de ne faire la régularisation des charges que pour l'année qui l'arrange et ignorer les années précédentes? J'ai garder les différents mails dans lesquels je lui réclamai la régularisation des charges, je lui prévenais des problèmes de robinetterie, je lui disais de faire venir le plombier, etc. Je lui ai déjà envoyé le tout en lettre recommandé l'année dernière mais il ignore mes courriers et continue de me réclamer les 500 euros. Pour ma part, je continue juste de payer mon loyer avec mes charges mensuels sans plus. J'espère une réponse et des conseils de votre part. Je vous remercie

5 Publié par Visiteur
05/02/2016 20:38

J'occupe actuellement et depuis le 1er juillet 2011, une maison louée en meublé que je vais bientôt quitter. Le loyer était de 750€ et 20€ de charges. En réalité les charges (ordures ménagères et entretien de la chaudière) étaient réglées par mes soins. Puis-je réclamer au propriétaire de me rembourser les 56*20€ soit 1120€ car il n'a jamais régulariser des charges puisqu'il ne les payait pas.

6 Publié par Visiteur
24/03/2016 00:56

Bonjour,
voila près de 2 ans que je n'ai pas reçu de régularisation de charges. J'ai envoyé un courrier en recommandé AR à l'agence qui me louait l'appartement. Mais je n'ai pas de réponse à ce jour (2 mois après mon courrier).
Y a t-il un autre recours pour demander la régularisation de charge?

Bien cordialement

7 Publié par Visiteur
31/03/2016 22:43

Bonjour. L'ancienne locataire conteste la facture d'eau qui est incluse dans les charges gérées par 1 syndic. La consommation sur 1 an est de 144m3 (couple sans enfants). Le pb est que sur l'état des lieux d'entrée j'ai pas noté les bons chiffres du compteur d'eau qui est individuel. Elle a saisit un cabinet de contentieux pour trouver un arrangement. J'ai fourni au cabinet le décompte des charges sur 3 ans pour montrer qu'il n'y a pas de magouille de la part du syndic. Il réclame 250€ qui correspond a la moitié de ce que j'ai gardé avant de restituer la caution. Le cabinet veut saisir le tribunal. Quel est mon recours? Qu'est ce que je risque?
Merci par avance
Cordialement

8 Publié par Visiteur
04/04/2016 12:33

Bonjour maitre
Je voudrais savoir si un bailleur a le droit d'envoyer un avis de regularisation des charges 3 ans aprés l'année passé, car je viens de recevoir un de 2013 sachant qu'on est en 2016! Et mes outres années je n'ai pas de justificatif! J'ai droit de les reclamer?
Cordialement

9 Publié par Visiteur
06/04/2016 22:22

Bonjour, je suis actuellement en collocation depuis 3 ans, je paye une provision sur charge de 40€ par mois mais il n'y a jamais eu d'entretien des parties communes, je remplaçais les ampoules du couloir et nettoyais celui-ci car ce n'est pas entretenu, nous n'avons pas de poubelle assignées à l'appartement et aucun chauffage collectif, même l'électricité des ampoules du couloir est facturé sur notre compteur. La seule chose qu'ils aient fait a été de réparer la serure de la porte d'entrée principale de l'immeuble, est-ce que ça fait partie des charges locatives?
Nous avons donné le préavis de départ et j'ai déjà très peur de ne pas récupérer la caution, vu les façons de faire de l'agence immobilière de gestion qui s'occupe de cet appartement. Je me demandais si je pouvais toujours demander les justificatifs des charges après avoir quitté l'appartement et récupéré la caution? Je souhaiterais me faire rembourser cet argent mais sans en perdre d'autre. Que me conseillez vous?

10 Publié par Visiteur
12/04/2016 17:15

Bonjour Maître,
J'ai notifié mon préavis par LRAR à mon propriétaire, lequel a été réceptionné par ce dernier le 30 mars. Dans ce courrier, je demandais au bailleur de nous faire parvenir sous 8 jours le relevé annuel et la répartition des charges locatives communiqués par le Syndic. En effet, je paye des provisions pour charge qui me semble suspecte (170 euros alors que nous sommes dans un immeuble neuf sans gardien et sans eau et chauffage collectif).
Telle est la raison pour laquelle je lui ai demandé de nous faire parvenir ledit document.
Nous sommes le 12 avril, soit 9 jours ouvrés à compter du lendemain de la réception du préavis et de la demande.
Je lui ai envoyé un courrier électronique afin de savoir ce qu'il en était. Je ne pense pas que ce dernier répondra puisque depuis le début de notre location il n'a jamais dénié répondre à nos interrogations (remplacement du lave vaisselle et plaque électrique qui n'ont par exemple jamais marchés etc.).
J'envisage de faire une injonction de faire devant le tribunal de proximité, ce avant que nous quittions le logement le 3 mai.
Qu'en pensez vous ?
En vous remerciant par avance pour votre retour,
Bien cordialement,