2012

Publié le 05/11/12 Vu 7 034 fois 0 Par Maître Joan DRAY
la prise d'acte et la jurisprudence

la Cour de cassation a permis au salarié de prendre acte de la rupture de son contrat de travail lorsqu'il reproche un comportement fautif à l'employeur (Cass. soc., 25 juin 2003 : Bull. civ. 2003, V, n° 209). La jurisprudence pose donc une condition pour que la prise d’acte soit justifiée : il faut que l’employeur ait eu un comportement fautif. Les conséquences seront différentes en fonction que le juge considère le comportement de l’employeur fautif ou non.

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Publié le 05/11/12 Vu 81 019 fois 21 Par Maître Joan DRAY
La responsabilité du Syndic de copropriété lors des travaux de réfection de la toiture.

La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l'immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d'habitation, d'utilisation et de standing. Sa réfection est un événement important de la vie d’un immeuble en copropriété. Les copropriétaires doivent êtres attentifs à toutes les décisions qui concernent la construction, l’entretien ou la réfection du toit. En effet, l’état de la toiture, et les décisions de la copropriété qui lui sont relatives, peut être parfois sources de litiges entre locataires et bailleurs ou entre locataires et copropriété. En effet, lorsqu’un trouble allégué par un locataire provient des parties communes de l'immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n'a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625). Il peut être également à l’origine d’augmentation exceptionnelle et importante des charges (par exemple défaut caractérisé d’entretien et clause relative du contrat d’assurance qui permet à l’assureur de dégager la responsabilité de la copropriété). La réfection du toit de l’immeuble, compte tenu de son objet et de son coût, ne peut être considéré comme un acte de gestion courante dont le syndic (mandataire du syndicat) peut prendre l’initiative au titre de l’administration de l’immeuble (CA Paris, 23e ch., 18 juin 1997 : JurisData n° 1997-021734). Il faut obligatoirement une décision de l’assemblée générale. En matière de travaux, les missions du syndic sont très importantes. Il doit la remplir avec rigueur et vigilance car des erreurs ou négligences de sa part risquent d'avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour chaque copropriétaire. Les manquements du syndic à ses obligations peuvent être sanctionnés sur le fondement des règles de responsabilité de droit commun. Peu importe que le syndic exerce ses fonctions à titre bénévole ou non. Le fait de dégager la responsabilité du syndic peut justifier sa révocation. En tant que mandataire, et sur la fondement du contrat de mandat, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de toutes fautes relatives à l’exécution des travaux dans l’immeuble (Civ. 3e 10 octobre 1990). L’appréciation de la gravité de la faute varie selon que le syndic soit professionnel ou non (art. 1992 Code civil). Elle peut également être recherché sur un fondement quasi délictuel (art. 1382 et 1383 Code civil) par un copropriétaire ou un tiers qui rapporte l’existence d’un préjudice personnel. Les tribunaux sont assez fréquemment appelés à se prononcer sur ces problèmes de responsabilité du syndic, qui peut se situer à différents niveaux, à savoir dans : 1. L'appréciation de l'opportunité ou la nécessité de travaux. 2. La conclusion des contrats et marchés, y compris les assurances. 3. Le suivi des contrats et marchés.

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Publié le 02/11/12 Vu 54 989 fois 11 Par Maître Joan DRAY
Le rôle du conseiller de la mise en état

Le Conseiller de la mise en état (CME) est un magistrat près la Cour d’appel qui est chargé de veiller au bon déroulement du procès. Dès qu'il constate que les parties "se seront mises en état", le Juge renvoie l'affaire devant la formation collégiale pour être plaidée Il établit « dès l'ouverture de la phase d'instruction avec les conseils des parties, un calendrier des audiences au cours desquelles il conférera avec eux de l'état de leurs échanges. Il veille au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l'échange des conclusions et de la communication des pièces. Il peut entendre les avocats et leur faire toutes communications utiles. Il peut également, si besoin est, leur adresser des injonctions. Le CME peut inviter les avocats à répondre aux moyens sur lesquels ils n'auraient pas conclu, à fournir les explications de fait et de droit nécessaires à la solution du litige, constater la conciliation, même partielle, des parties, exercer tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. Avant d’envisager la question des recours ouverts contre les décisions du CME (III), il convient de s’intéresser tout d’abord à ses attributions (I) et à la valeur juridique de ses décisions (II).

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Publié le 02/11/12 Vu 24 824 fois 1 Par Maître Joan DRAY
bail d'habitation: L’obligation de délivrance incombant au bailleur

La loi met à la charge du bailleur une obligation de délivrance. L’obligation de délivrance recouvre deux obligations : - le bailleur doit mettre la chose louée à la disposition du preneur (C. civ., art. 1719, 1° ou article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (I) - il "est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce" (C. civ., art. 1720) (II) La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a ajouté l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur un logement décent (article 1719 du Code civil / article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) (III). Si le bailleur qui ne respecte pas l’obligation de délivrance, sous ses différents aspects, pourra être sanctionné (IV).

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Publié le 02/11/12 Vu 27 770 fois 10 Par Maître Joan DRAY
bail d'habitation:Les obligations légales du locataire

Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations. La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment deux obligations incombant au locataire : - Obligation de jouissance paisible (I) - Obligation de s’assurer contre les risques locatifs (II)

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Publié le 24/10/12 Vu 4 966 fois 3 Par Maître Joan DRAY
L'expulsion : les règles relatives au procès-verbal d’expulsion

En principe, l'article 61 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 dispose que sauf dispositions spéciales aucune expulsion ne peut avoir lieu sans une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire. Si l’expulsion est effectuée alors qu’il n’y a pas de décision de justice, cela constitue une violation de domicile. L’expulsé pourra obtenir sa réintégration Les opérations d'expulsion sont effectuées par un huissier de justice choisi par le propriétaire du bien immobilier parmi ceux dans le ressort desquels est situé l'immeuble.

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Publié le 11/10/12 Vu 34 475 fois 12 Par Maître Joan DRAY
La révocation du gérant d’une Société Civile

Dans les société sciviles, ils arrivent que les associés souhaitent révoquer le gérant pour divers motifs. La procédure de revocation est prévue par la loi. Cet article revient sur les possibilités de révoquer le gérant d'une société civile. En vertu de l'article 1851, alinéas 1 et 2 : « Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa) ». Les associés ont deux possibilités pour révoquer un gérant ; soit ils prennent une décision collective de révocation (I), soit un ou plusieurs associés saisissent le juge (II).

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Publié le 11/10/12 Vu 19 930 fois 6 Par Maître Joan DRAY
Le pouvoir du copropriétaire pour contester le refus de l’assemblée générale : une autorisation judi

Suite au refus de l’assemblée générale d’autoriser la réalisation de travaux ayant pour conséquence d’affecter « les parties communes ou de ou l'aspect extérieur de l'immeuble », le copropriétaire peut saisir le juge aux fins d’obtenir une autorisation judiciaire. Cependant, il faut que la décision de l’assemblée générale soit définitive. En effet, la Cour de cassation a jugé que ce n'est qu'après un refus définitif du syndicat que le copropriétaire demandeur pourrait saisir le tribunal habilité pour délivrer l'autorisation (Cass. 3e civ., 30 juin 1992). Cela signifie que le refus d’autoriser les travaux doit avoir été obtenu soit lors de la première assemblée à la majorité absolue, soit lors de la seconde assemblée à la majorité simple de l’article 24 (article article 25-1 de la loi de 1965). En application de l’article 30 alinéa 4, « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus. »

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Publié le 11/10/12 Vu 141 206 fois 31 Par Maître Joan DRAY
La réalisation de travaux par un copropriétaire : la nécessité d’une autorisation préalable de l’ass

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire. Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I). La procédure d’autorisation est spécifique (II).

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Publié le 06/10/12 Vu 7 487 fois 2 Par Maître Joan DRAY
Le droit de rétraction de l'emprunteur

Selon l'article L. 311-12 du Code de la consommation, « L'emprunteur peut se rétracter sans motifs dans un délai de quatorze jours calendaires révolus à compter du jour de l'acceptation de l'offre de contrat de crédit comprenant les informations prévues à l'article L.311-18. Afin de permettre l'exercice de ce droit de rétractation, un formulaire détachable est joint à son exemplaire du contrat de crédit. L'exercice par l'emprunteur de son droit de rétractation ne peut donner lieu à enregistrement sur un fichier ». Cet article prévoit que l'emprunteur bénéficie d'un droit de rétraction (I) qui est mis en œuvre grâce à un bordereau détachable de rétractation (II).

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