Les effets juridiques de l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier

Publié le 07/04/2014 Vu 238 830 fois 326
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L’inscription d’hypothèque judiciaire est une mesure de protection du règlement d’un créancier dont les effets sont strictement encadrés par la loi et les juges.

L’inscription d’hypothèque judiciaire est une mesure de protection du règlement d’un créancier dont l

Les effets juridiques de l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier

L'inscription d'une hypothèque judiciaire auprès du conservateur est une mesure dissuasive en ce qu'elle vise à protéger un créancier pour le paiement de sa dette de la part de son débiteur, en saisissant : ses maisons, appartements, immeubles ou terrains, leur usufruit et leurs accessoires.

Concrètement, le créancier fait procéder à une inscription provisoire puis définitive auprès du service des hypothèques sur le ou les biens immobiliers revendiqués.

Ceci permet au créancier de faire vendre de manière forcée, aux enchères judiciaires, ces biens pour se faire payer.

La mention de l'hypothèque portée sur les registres du conservateur servira donc de garantie au créancier à condition que la procédure et les délais aient été respectés.

En effet, grâce à une inscription d’hypothèque provisoire, le créancier dispose d'un moyen efficace d'être payé.

Concrètement, le créancier peut poursuivre l'expropriation forcée de son débiteur et la vente de son bien.

Cependant, les biens grevés d'une inscription d’hypothèque provisoire demeurent aliénables.

En d'autres termes, les biens sur lesquels sont inscris une hypothèque provisoire peuvent être vendus amiablement par leur propriétaire mais le montant de la dette à devoir au créancier lui sera payé grâce au montant du prix de vente.

Concrètement, en cas de cession du bien immobilier par le propriétaire, la consignation du prix de vente suppose une purge.

La purge vise à la fois à libérer l'immeuble de l'inscription hypothécaire mais aussi à permettre aux créanciers inscrits de se faire payer.

Le notaire qui instrumente la vente consignera et séquestrera les fonds, pour ensuite les distribuer aux créanciers hypothécaires.

Mais l'intérêt majeur de l'inscription hypothécaire réside dans le droit dont dispose les créanciers de requérir une vente aux enchères du bien pour se faire payer sur le prix de la vente dans l'ordre de la loi.

En effet, pour se libérer de l'hypothèque judiciaire provisoire, le débiteur doit obtenir la mainlevée amiable de l'inscription de la part du créancier ou la mainlevée judiciaire.

Ainsi, à défaut de vente amiable du bien, le créancier inscrit peut le faire vendre de manière forcée et au préjudice du débiteur.

Or, la pratique des ventes aux enchères judiciaires des biens immobiliers conduit au constat que ces dernières ne sont pas réputées pour donner lieu à des prix de vente élevés.

Au contraire, le prix de vente d'un bien immobilier vendu aux enchères judiciaires sera quasiment toujours inférieur au prix du marché avec une décote d'environ 20 % minimum.

Hormis les questions de principe et de certains cas particuliers, l'intérêt des débiteurs sera donc souvent de préférer une vente amiable rapide et efficace pour apurer la dette plutôt que de risquer une vente judiciaire.

Par ailleurs, lorsque la valeur des biens hypothéqués est excessive par rapport au montant des sommes dues, le débiteur peut faire limiter par le juge les effets de l'hypothèque provisoire.

Cette limitation se dénomme « le cantonnement ».

En outre, la loi prévoit qu'une hypothèque inscrite sur un immeuble le suit en quelques mains qu'il passe, pour être "colloqués" et payés suivant l'ordre de leur inscription, conforment aux dispositions de l'article 2166 du code civil.

Ainsi, l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prend rang à la date de la formalité initiale, sous réserve d'être confirmée par une publicité définitive.

Enfin, la publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans de sorte qu'elle doit être renouvelée.

A défaut de renouvellement avant la fin de la troisième année et à défaut de publicité définitive dans un délai de deux mois après obtention du titre exécutoire, la publicité provisoire est caduque et le débiteur peut demander sa radiation au juge de l'exécution

Les frais sont supportés par le créancier.

La part du créancier titulaire de l'hypothèque provisoire qui aurait été consignée est remise aux créanciers en ordre de la recevoir ou au débiteur.

S'agissant de la publicité définitive, elle permet de donner rang à la publicité provisoire à la date de la formalité initiale, dans la limite des sommes conservées par cette dernière.

Une inscription définitive qui interviendrait au-delà du délai de deux mois du jour où le titre constatant définitivement les droits du créancier est passé en force de chose jugée serait valable mais ne prendrait rang qu'à sa date, et non à celle de l'inscription provisoire devenue caduque.

On comprend donc que le respect des délais et conditions des formalités de l'inscription est primordial pour garantir au créancier le bon paiement de sa créance grâce aux biens immobiliers de son débiteur.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
11/08/2015 11:08

merci pour cette communication en ligne

j ai des soucis avec certains partenaires avec qui un contrat a été établi pour la viabilisation d'un immeuble; les moyens ont été engagé et les travaux réalisés sauf que ceux ci ont rompu de façon unilatérale le contrat qui nous liait sans aucun paiement des travaux réalisés.

je voudrai savoir si je peux saisir le juge pour solliciter une hypothèque judiciaire forcée ou alors dois attendre l'issue de la procédure au fond courant ainsi le risque de voir tout le terrain vendu avant la fin de la procédure
y a il une autre solution?
merci

2 Publié par Maitre Anthony Bem
11/08/2015 22:47

Bonjour Francis OLE,

En effet, je vous recommande de solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien afin de vous garantir du bon paiement de votre créance, en cas d'impayé ou de jugement en votre faveur au terme de la procédure dite "au fond".

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
27/08/2015 23:01

Je souhaitai achete une maison mais a 1semaine de signer lacte final de vente chez le notaire le notaire mapprend quil y a une hypothèque sur la maison que le vendeur ne peut la lever car lacaht de la maison ne lui'permet pas de rembourser la totalité de credit je peux pas acheter avec lhypotheque biensur mais du coup je peux pas non plus me retire de la vente je fais quoi?

4 Publié par Maitre Anthony Bem
28/08/2015 01:47

Bonjour ln,

Il n'y a malheureusement pas de solution miracle qui existerait dans votre cas car la présence d'une hypothèque sur le bien n'est pas une justification permettant de vous désengager de la promesse de vente éventuellement signée.

Il faudrait vérifier la régularité de cette inscription car elle doit être renouvelé le cas échéant.

Si celle-ci est valable et que vous refusiez de vendre, l'acheteur ne pourrait pas vous y contraindre, même par la voie judiciaire.

En cas d'action en justice intentée par l'acheteur, la seule chose que ce dernier pourrait obtenir du juge est éventuellement votre condamnation au paiement de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis.

Les juges français ne sont pas réputés pour être très généreux et évaluent souvent le montant de l'indemnité "au rabais".

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
28/08/2015 05:30

Je vous remercie de la rapidite de votre reponse. Donc je suis bloquée je peux pas acheter une maison avec une hypotheque et je ne peux pas me retirer de la vente ni le vendeur car il me devrait 10% du montant cela peut durer des mois, des annees? Il y a til une lois qui protege les acheteurs face aux vendeurs qui vende a perte du coup avec une hypotheque ? le vendeur me dit quil va trouver les fonds qui manque anfin de levee l'hypothèque mais sa banque refus dautre maison de credit comme sofinco refus. moi jai mon preavis de mon logement actuel qui se termine dans 1mois la rentrée scolaire dans 4jours ect.... Cordialement

6 Publié par Maitre Anthony Bem
28/08/2015 08:03

Bonjour ln,

En cas d'hypothèque inscrite sur le bien, l'acheteur ne peut rien obtenir du vendeur ou du créancier hypothécaire de ce chef.

Vous êtes simplement libre de ne pas acheter.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
28/08/2015 08:28

Daccord juste une derniers question si je renonce a la vente il peut pas se retourner contre moi pour reclamer 10% du montant de la vente? ( Close du compromis du vente) Cordialement

8 Publié par Visiteur
14/09/2015 16:59

Bonjour Maître,
J ai obtenu une hypothèque definitive sur les biens de mon artisan qui a été condamné suite à des malfaçons . Son bien va sûrement être vendu en adjudication, est ce que ce bien peut être vendu en dessous de la valeur de mon hypotheque ? Merci de votre réponse cordialement

9 Publié par Maitre Anthony Bem
14/09/2015 17:54

Bonjour marc34,

Je vous confirme qu'un bien vendu aux enchères judiciaires peut être vendu en dessous du montant inscrit en garantie hypothécaire sur ce bien.

Cordialement.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
14/09/2015 17:58

Bonjour ln,

Je vous invite à me contacter en privé pour me permettre de vous répondre en toute connaissance de cause sur votre situation personnelle.

Vous disposez en haut de page, dans la partie intitulée "services", des différentes modalités de consultation que je propose.

Cordialement.

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