le mandataire de gestion locative et sa responsabilité

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De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier

le mandataire de gestion locative et  sa responsabilité

Il est rappelé que le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

 En effet, conformément aux termes de l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion.

 La jurisprudence a précisé que le mandataire de gestion locative est tenu de toute faute ou négligence dans sa gestion.

 Il s’agit d’une faute constituant une violation d’une obligation de moyen ou de prudence ou de diligence.

 Ainsi, la responsabilité du mandataire est engagée lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence pour trouver un nouveau locataire (CA Paris, 23ème Chambre A, 24 Janvier 1985).

 De plus, le mandataire doit vérifier la solvabilité des locataires et de leur caution lorsqu’il est chargé de conclure un bail.

 Pour cela, la mandataire se doit de réunir tous les renseignements utiles sur la situation des candidats à la location, notamment ceux relatifs à leur solvabilité du candidat à la location et à cette fin procéder à des vérifications suffisantes sur la situation personnelle, professionnelle et financière.

 Le mandataire qui ne fait pas signer le bail aux locataires et n'exige pas de garantie sur leur solvabilité commet des négligences qui justifient la résiliation du mandat à ses torts exclusifs et des dommages intérêts (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 30 juin 2004, SARL Molière Gestion c/ Braidy )

 Ainsi, les justificatifs que doit généralement exiger le mandataire sont les suivants : derniers bulletins de salaires, attestation d'emploi, avis d'imposition, quittances de loyers et quittances EDF, relevé d'identité bancaire.

 Mais le mandataire n’a pas juste à se contenter des éléments qui ressortent des justificatifs exigés pour en déduire la solvabilité du candidat à la location.

 Le mandataire doit également vérifier la pertinence de tous les documents surtout lorsque les pièces produites recèlent des éléments de nature à faire naître certaines craintes (notamment CA Versailles, 3ème Chambre, 17 Octobre 2003, n°01/04984 et CA PARIS 27 Mai 1987).

 Ainsi par exemple, le mandataire doit être particulièrement vigilent et vérifier qu’il n’existe pas une distorsion considérable entre les avis d’imposition et les bulletins de salaire fourni par le candidat.

Face à un candidat locataire titulaire d'un CDD et de revenus insuffisants pour couvrir le montant des loyers, le mandataire doit s'assurer, avant la conclusion du bail, de la fourniture d'une caution.

Ainsi, si le mandataire n'est pas fautif pour avoir conclu le bail avec un simple accord de principe d'un tiers garant, il doit s'assurer que le locataire a fait les démarches pour obtenir la mise en place définitive de la garantie ( CA Paris, 25 ch. B, 10 nov. 2005, Bernard c/ Sté Axa France IARD).

 Le mandat de gestion locative impose à l'administrateur de biens de veiller au respect des clauses essentielles du bail, parmi lesquelles figure l'obligation pour le locataire de s'assurer.

Il doit vérifier que le locataire a bien souscrit une assurance garantissant le risque locatif (Cass. 2e civ., 4 oct. 1995  et s'assurer chaque année du maintien de cette assurance. À défaut, il commet une faute de nature délictuelle à l'égard de la compagnie d'assurance du bailleur tenue de dédommager ce dernier de l'incendie de l'immeuble loué et doit la garantir des condamnations prononcées contre elle (CA Chambéry, 2e ch., 11 févr. 2003, SA Rhodia Assurances c/ SARL La Chaumière et a).

 Le mandataire de gestion doit donc être très vigilent en vérifiant avec précaution que le candidat locataire sera en mesure de payer les loyers, faute de quoi, il pourra voir sa responsabilité engagée.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt en date du 30 septembre 2010 dans lequel elle retient la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, en raison du retard apporté à l'exécutiond es travaux nécessités par un dégât des eaux.(Cass. 1er civ., 30 sept. 2010, n° 09-69.129, F-D, Société Boyer Torrollion immobilier c/ Lourdel)

La Cour de cassation avait déjà  rendu un arrêt en date du 6 oct. 2006 dans lequel elle avait  reconnu à un tiers le droit d'invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le présent arrêt permet au locataire d'invoquer l'inertie contractuelle du gérant pour obtenir réparation de son préjudice, sans qu'il y ait pour autant violation de l'article 1165 du Code civil.


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1 Publié par Visiteur
28/02/2011 19:54

Maitre
Dans le mandat de gestion que j’ai signé, je remarque que l’obligation de conservation du bien n’est effective qu’en l’absence de locataire
Est-ce légal
merci

2 Publié par Visiteur
18/08/2011 13:26

Bonjour Maitre,
Pouvez-vous m'éclairer sur plusieurs problèmes que je rencontre avec deux mandats de gestion locatifs, notamment sur l'execution et la lenteur de certaines précédures pour des loyers impayés mais aussi sur des fautes et des courriers qui restent sans réponse.

Merci et bien cordialement.

3 Publié par DRAY
18/08/2011 14:31

Monsieur,

Je vous suggere de me poser vos questions dans le cadre d'une consultation afin d avoir une reponse juridique adaptee et detaillee.
Dans l attente,
Maitre DRAY

4 Publié par Visiteur
20/02/2012 06:24

Bonjour,
quel est le tarif de votre consultation ? je suis en litige avec Akerys dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Exécution trés tardive d'un jugement d'expulsion, aggravation des dégradations, suspension de la garantie locative entre le départ du locataire et la remise en location. Je souhaite obtenir des dommages intérêt.
Cordialement,
Bernard Lecat
0490074851

5 Publié par Visiteur
20/02/2012 07:18

Re-bonjour,
je n'ai pas trouvé l'expression "inertie contractuelle" que vous mentionnez dans l'arrêt du 6 octobre 2006. Pouvez-vous m'éclairer ?
merci d'avance

6 Publié par Visiteur
26/04/2012 15:42

Bonjour,
Nous avons eu recours a un gestionnaire immobilier pour la location et gestion d'un appartement. Nous avons à travers le gestionnaire pris une assurance contre les Loyers Impayés. En novembre 2010 notre gestionnaire nous a écrit nous conseillant de changer d'assureur pour x raisons. Nous accepté son conseil. En décembre on "découvre" que notre locataire ne paye plus les loyers depuis OCTOBRE 2010. Le nouveau assureur bien sur ne veut pas nous couvrir car le nouveau contrat à été fait lorsque qu'il y avait DÉJÀ des impayés. Depuis nous avons engagé une procédure d’expulsion du locataire à nos frais, et en plus il n'est pas solvable. Il y a plus d'un an que nous souffrons pour continuer à rembourser le prêt de l'appartement sans l'aide du loyer. Est-ce que nous pouvons engager une procédure juridique contre le cabinet de gestion pour FAUTE PROFESSIONNEL et demandé des dédommagements? Merci de votre réponse

7 Publié par Visiteur
28/04/2012 17:10

Maitre,

J'interviens pour le compte d'un ami propriétaire d'un immeuble donné en gestion à un des grand groupe immobilier connu en France.

malgrés les relances du conssessionnaire de fourniture d'eau, le gestionnaire locatif n'a pas jugé bon de réaliser depuis 2007 des recherche de fuite sur l'ensemble immobilier et ce sans en aviser le propriétaire. Aujourd'hui le gestionnaire réclame au propriétaire le réglement des consommations d'eau s'élevant à 40 000€. le gestionnaire ne poiuvant l'imputer sur les charges locataives, car celle ci pour les années passées ont déjà été régularisé auprés de tous les locataires et dont certains ont déjà résilié leur bail. Ce gestionnaire s'est permi de conclure un accord avec le concessionnaire pour le versemant de l'ensemble des revenu locatif et ce sans accord préalable du prpriétaire.
Nous souhaitons contester ces factures d'eau, puisque elle sont issue d'une mauvaise gestion et si le gestionnaire avait engagé les recherches de fuite préconisé depuis 3ans par la SEE cette facture n'aurait pas lieu d'être.

Pour résoudre ce litige, le gestionnaire c'est permit d'écrire au propriétaire que ces charges seront affecté sur les relevé locatif en tant que Loyer et non charges pour en demander le remboursement auprés de la garantie des loyers.

pensez vous que la resp^ponsabilité du gestionnaire pourrait se voir engagé et pouvons nous contester purement et simplement ces consommations d'eau excéssive.

Vous remerciant par avance des conseils que vous pourriez nous prodiguer.

Dans cette attente,

Cordialement

8 Publié par DRAY
28/04/2012 17:40

Monsieur,

Selon les faits rapportés, il semblerait que le mandataire n'ait pas accompli, comm il se doit , l'exécution de son mandat.

Bien davantage, ce mandataire semble avoir agi en dehors de son mandat en ayant consenti un accord avec le concessionnaire, sans en avoir été autorisé par son mandant.

Ce dossier laisse apparaitre des fautes, des négligences, qu'il faudra prouver etc.

Une analyse du dossier serait préférable afin de déterminer les enjeux d'une procédure judiciaire.

M DRAY

9 Publié par Visiteur
28/06/2012 06:54

Bonjour Maître, J'ai actuellement un retard de paiement de loyer par l'Agence mandatée, malgré de nombreuses démarches téléphoniques,aucun progrès.Qu'elles sont les mesures a prendre pour mettre en demeure cette dernière d’apurer sa "dette".Merci pour vos conseils

10 Publié par Visiteur
08/07/2012 21:13

Bonjour,maître.Nous sommes locataire d'un app géré par une agence en tant que mandataire. Propriétaire a décidé de changer de mandataire, ce qui est son droit, certes, mais nous les locataire nous sommes prévenu par une lettre simple par le nouveau mandataire sans aucun justificatif à la clé, la lettre nous dit en gros, "désormais, vous verserez le loyer chez nous...". Pas d'avertissement du proprio, ni d'ancien mandataire.Pas de copie de mandat, pas de lettre recommandée.
Juste de menaces de poursuites si nous ne nous exécutons pas.J'ai appelé ancien mandataire, ils ne sont pas au courant de rupture de contrat de gestion.Que faire? Quelle est la procédure normale dans ce cas?
J'ai peur de l'arnaque.

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