CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

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Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la plupart des cas, à leur bail diverses clauses résolutoires. Les clauses résolutoires permettent d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas d’infractions aux obligations qu’elle vise puisque les parties conviennent à l’avance que le contrat sera résilié de plein droit du seul du manquement sans que les Tribunaux puissent d’y opposer. Cependant, compte tenu des effets de la mise en œuvre des clauses résolutoires pour les locataires, notamment en cas de disproportion aux manquements, le législateur est intervenu afin d’encadre leur domaine d’intervention. La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l'exclusion donne aux juges des pouvoirs accrus en matière de clause résolutoire. Il est à noter que même si les clauses résolutoires sont automatiques, leur efficacité est de plus en plus remise en cause par le juge, qui apprécie les conditions de mises en œuvre de la clause résolutoire et particulièrement le critère de la bonne foi. Nous étudierons dans un premier temps, les caractéristique de la clause résolutoire (I), afin d’envisager son régime juridique (II).

Les Bailleurs qui consentent des baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 2009, intègrent, dans la

CLAUSE RESOLUTOIRE ET BAIL D'HABITATION

Différents motifs peuvent entrainer la résiliation du bail et qu’elle soit légale ou conventionnelle, la résiliation entraine toujours les mêmes effets, elle entraine la fin du contrat de location.

 

I/Les clauses résolutoires dans le Bail d’Habitation

 

A/ caractéristiques et domaine d’application de la clause résolutoire.

Ce qui caractérise la clause résolutoire, c’est son efficacité qui découle de son caractère automatique.

 

En effet, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit et les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité des manquements du locataire.

 

Le juge devra constater que le jeu de la clause résolutoire a été mise en œuvre et en tire les conséquences en ordonnant les mesures qui s’imposent tel que l’expulsion des locataires.

 

Cependant, compte tenu des conséquences de la mise en œuvre de ces clauses qui tendent à préserver les bailleurs des agissements fautifs de leur locataires, le législateur est intervenu afin d’encadrer juridiquement le domaine d’application de ces clauses.

 

Leur domaine d'application est fixé par l'article 4, g) de la loi du 6 juillet 1989 qui n'autorise que certaines clauses.

 

Ainsi, ne sont admises que les clauses sanctionnant :

- le non-paiement du loyer et des charges,

-le défaut de dépôt de garantie,

-la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

Toute autre clause est réputée non écrite.

Un clause réputée non écrite n'est pas nulle, mais doit seulement faire l'objet d'un retranchement, le reste du contrat subsiste.

De même, la loi réputant non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail d'habitation en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux énumérés précédemment, il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire doit être annulé en tant qu'il est notifié pour une infraction à la clause du bail interdisant la sous-location des lieux loués (CA Paris, 6e ch. A, 31 mars 1987, Bureau d'aide sociale de Montfort-l'Amaury c/ Ayser).

La jurisprudence a admis qu’il n’était pas possible faire jouer la clause résolutoire pour défaut de règlement des frais d’exécution, ni de la clause pénale.

Le locataire doit donc être extrêmement vigilant et s’assurer que son bailleur a d’une part, fait preuve de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire  et vérifier le manquement visé par la clause résolutoire fait partie des cas limitatifs énumérés ci-dessus.

Il arrive parfois que certains bailleurs tentent de faire jouer la clause résolutoire insérée au bail pour trouble de jouissance, or ce type de clause n’est pas valable et devra dons être retrancher du contrat de bail.

Pour autant, si le domaine d’application de la clause résolutoire figurant dans le bail d’habitation a été strictement encadrée, il est toujours permis au bailleur de se prévaloir des infractions précitées par le biais d'une action en résolution judiciaire, mais le juge retrouve alors un pouvoir d'appréciation pour admettre ou refuser la résiliation.

Cela étant, le bailleur dispose de la possibilité d'intenter une action judiciaire pour faire constater les manquements et/ ou infractions du locataire au bail, dans ce cas, le juge dispose d'une totale liberté d'appréciation.

B/ régime juridique des clauses résolutoires

- Le régime juridique des clauses résolutoires est prévu par l'article 24  de la loi du 6 juillet 1989 indique que ::

  • la clause résolutoire est subordonnée à l'accomplissement d'une formalité : le commandement de payer ;
  • la clause résolutoire ne produira effet que si le locataire ne s'acquitte pas de ce dont il est redevable dans les deux mois suivant ce commandement et sous réserve que des délais de paiement ne lui aient pas été octroyés par le juge.

Tout d’abord, il convient de rappeler  que la clause résolutoire n’est pas implicite et qu’elle doit expressément figurer dans le bail.

En premier lieu, le commandement de payer devra être notifié par acte d’Huissier au locataire afin que celui-ci soit informé de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire..

Celui-ci devra reproduire un certain nombre de textes, notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, en indiquant son adresse.

Ces diverses exigences légales relatives au contenu du commandement sont prescrites à peine de nullité. Un commandement de payer ne pourra produire d'effet dès lors qu'il ne comporte ni la reproduction de l'article 24, ni celle de la clause résolutoire (CA Amiens, 1re ch., 10 avr. 2003 ).

Le commandement valant mise en demeure, fait courir les intérêts moratoires. Ces intérêts moratoires ne sont dus par le locataire que sur les loyers exigibles au jour du commandement.

Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu'en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produira effet à moins que des délais ne soient accordés par le juge.

La loi du 29 juillet 1998 a supprimé le délai de deux mois que le locataire devait jusque là respecter pour obtenir des délais de paiement. Le preneur pourra donc saisir le juge à tout moment, notamment lors de l'audience aux fins du constat de la clause et même plus tard, aussi longtemps qu'aucune décision définitive ne sera intervenue. Même s'il n'en fait pas la demande, le juge pourra lui accorder d'office de tels délais, comme le précise le nouvel article 24.

Sous réserve d'obtenir des délais, la clause résolutoire assure une efficacité au bailleur qui entend se protéger des manquements de son locataire, qui n'aurait pas remédier dans les délais  légaux aux causes du commandement de payer.

Je suis à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

LE 4 janvier 2009

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1 Publié par Visiteur
03/04/2013 15:10

BONJOUR JE DOIT PASSER AU TRIBUNAL POUR LA CAUSE RESULATOIRE JAVAIS UNE DETTE DE LOYER DE 2700EURO NOUS AVONS PAYER MET MALGRE SA NOTRE AGENCE CONTINUE A NOUS POURSUIVRE QESQUE LE JUGE VA DECIDER A VOTRE AVIS CAR JE NE PENSE PAS Q IL ET AU COURANT QON A PAYER MERCI BONNE JOURNEE

2 Publié par Visiteur
05/04/2013 09:16

Bonjour, mon frère est décédé le 14 mars dernier. Il était locataire d'un appartement depuis le 16 décembre 2006. Le propriétaire n'a jamais établi de bail, n'a pas fait d'état des lieux et surtout n'a jamais encaissé les chèques que mon frère lui déposait chaque mois !!! Et donc bien évidemment pas de quittances de loyers. Quels sont les droits d'un propriétaire aussi négligeant, d'autant qu'il connaît la loi, il est avocat ! ??? Que peut-il réclamer aux "héritiers" ?
Merci d'avance.

3 Publié par Visiteur
20/06/2013 15:32

bonjour,voila,mon problème "locataire depuis un mois" constat fait par huissier,on me réclame le payement à partager avec propriétaire "mais pas recue état des lieux?nous constatons d'énormes vices cachés (chauffe eau qui fuit! faux puisard (pouvant avoir inondation dans la maison ! maison très froide(non isolée,2 volets vêtustes,sur 5 fenêtres,porte avec fenêtre non sécurisée,humidité salle de bain,à peine ,un mois de notre entrée,propriétaire,au courant,mais promesses ,et ne fait rien "il dit de faire les travaux,nous-mème" de plus tout électrique "pas d'heures creuses " vieux compteur"il est au courant,mème,par courrier,mais ne répond pas?QUE DOIS FAIRE?

4 Publié par Visiteur
09/07/2013 19:32

bonjour, je viend d'avoir un commandement de payer les loyers visant la clause resolutoire d'un bail pour une dette de 1 mois de retard de loyer ( avril) pour un montant de 554 euro , en mai j'ai envoyer 554 euro ( correspondant au loyer de mai )j'avais averti mon proprietaire par ecrit qui est une agence du retard car mon mari a ete licencier des difficulte passagere et au mois de juin je leur est refais un courrier pour les avertir qu'au mois de juillet en plus du loyers je donnerais 250 euro en plus car mon mari a retrouver du travail en juin je n'est us aucune réponce de leur part et aujourdhui je recois ce commandement de payer a aller chercher a l'etude je tiens a dire que avant sa je n'est recu aucune lettre de l'agence pour me dire de payer le loyer en retard

5 Publié par Visiteur
30/01/2014 04:31

Bonjour
Je suis dans un logement depuis des années. En fin 2011, mon contrat d’assurance logement a été résilié et j’ai oublié de le renouveler en 2012. Mais depuis le 1 janvier 2013 mon habitation est à nouveau assurer. Je reviens de recevoir de mon propriétaire un avis de résiliation de mon bail pour défaut d’assurance en 2012 alors que mon logement est assuré en 2013 et en en 2014. J’ai reçu un commandement d’huissier ce 24 janvier. Que puis-je faire ? ? ? ?

6 Publié par Visiteur
01/02/2014 22:40

Bonjour,
Propriétaire d'une résidence où j'ai créée 3 appartements.

J'ai loué un appartement à un jeune couple, ceux ci mon fournis des contrats de travail ainsi que des fiches de payes fausses mais je m'en suis rendu compte qu'un mois après. J'avais vérifié sur le site des sociétés et la société existe bien mais après recherche approfondie j'ai constaté que leurs contrats et fiches de payes sont fausses.

Ils payent leurs loyers mais je n'aime pas cette situation, et en plus de ça ils ne se font pas discret = ils font de la "nuisance sonore" en pleine nuit et en pleine semaine...ce qui a poussé un autre locataire de la résidence à me donner ce mois ci une lettre disant qu'il déménage pour motif "nuisance sonore" à répétition des voisins.

Puis-je procéder à une expulsion suite à des "faux papiers" + nuisance sonore qui sont devenu insupportable et qui a donné suite au déménagement d'un autre locataire par leur faute ?

Etant donné leur faux documents, je soupçonne que la personne qui c'est porté "caution" est fausse également (car il travail au même endroit qu'eux).

Merci de votre aide

7 Publié par Visiteur
10/02/2014 21:09

Comment un commandement peut-il être frappé de nullité? la clause résolutoire est reproduite tout comme l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire ne répond pas aux letttres recooamndées du bailleur l'appelant à assurer son logement, l'enquête sociale n'a rien donné; le locataire ne répond pas aux convocations du travailleur social faisant suite à la notification au préfet préalable à l'assignation. Notification non obligatoire comme le dit la CA de Montpellier. Même si le locataire n'a pas récupéré le commandement, tout a été fait dans les règles et le juge casse la procédure!!!
Mais dans quel pays vit-on?

8 Publié par Visiteur
10/02/2014 21:17

Je conseille aux bailleur même très petits de souscrire une GRL avec option protection juridique. De ne rien laisser passer. Fiches de paie, contrat de travail carte d'identité avis d'imposition etc...
D'exiger une assurance le mois courant où le locataire est installé. Les procédures sont longues et coûteuses. Un juge m'a réclamé l'attestation du CONSUEL parceque le locataire déclarait que le logement n'était pas aux normes électriques. Le bail est régulier, l'état des lieux signé contradictoirement et bien non! le bailleur est un voyou, il doit se justifier. Et bien sûr EDF refuse de délivrer cette pièce. Obligé de demander un duplicata au Consuel et bien sûr report d'audience. Le locataire en remet une couche en disant qu'aucun assureur ne vouliat l'assurer. Et report d'audience encore une fois. 3 ème audience, le juge se rend compte que le locataire a voulu gagné du temps et en son absence a décidé la résiliation du bail. ouf, pays de OUFS, justice? Quelle justice?

9 Publié par Visiteur
18/03/2014 14:44

bonjour je suis moi meme propriétaire d'un appartement sur carcassonne que je loue a un locataire extra mais malheureusement après 2 ans il nous quitte et je voulais avoir plus de présitions sur la souscription d'une GRL et en savoir plus sur la clause résolutoire merci

10 Publié par Visiteur
07/04/2014 13:42

bonjour.actuellent locataire en attente d expulsion j ai fais des demarches aupres des services sociaux mais ma question est la suivante l acte comme l assignation les frais comme lette aux prefet et les lettres recommandes doivent ils apparaitres dans ma quittance de loyer et si non que dois je faire merciiii de votre aide.. sophie